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文 | 金羊网 罗仕、赵燕华、穗建

在去年11月公开征求意见后，近日，广州市政府办公厅正式印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（简称《细则》）。《细则》提出了新的拆迁补偿方式，鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

《细则》对采取政府征收方式实施旧村全面改造的项目，在广州市既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。

自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。

此外，《细则》明确，旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。

《广州市深入推进城市更新工作实施细则》包括旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造等八个方面，涵盖了城市更新工作的各领域各阶段。

《细则》明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府（广州空港经济区管委会）作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。

为加大城市更新项目支持力度，《细则》提出推动事权下放。具体而言，将一江两岸三带、重点城市主干道两侧、重点功能区、54平方公里旧城区、重要生态管控区、历史文化街区、名村、名镇、不可移动文物周边等重点区域范围外的更新项目涉及控制性详细规划调整的审批权依法按程序委托各区政府实施；黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市政府下放或委托权限的有关规定办理。

此外，城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳，首次缴交比例不低于30%，余款一年内缴清。

《细则》鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋）。综合考虑广州市现行户均280平方米的补偿标准，可选择由本村村民（户籍人口）以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3～4人计算）回购安置面积。其中，在规定时间内完成签约的，按人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。

《细则》涉及诸多对旧村全面改造的优惠政策。其中，旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。村集体经济组织可利用集体建设用地（含村经济发展留用地）、复建集体物业用地建设租赁住房。

为降低企业用地成本，用好用足省“三旧”改造政策，《细则》对广州市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整。

其中，自行改造、以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金，“工改工”项目无需缴交土地出让金。

同时，适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准。居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款。

“三旧”自行改造属于经营性项目的（“工改工”除外），原土地权利人应将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府（广州空港经济区管委会）同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交用地无需缴交土地出让金。

《细则》还提出，城市更新改造应结合城市发展战略规划，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善，精细化推进城市更新。

其中，旧村微改造还应促进城乡融合发展。旧城镇微改造应注重消除居住安全隐患，实现老城区品质和功能提升。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新。

旧厂微改造应注重产业转型升级、土地节约集约利用，鼓励金融、文化教育、养老、体育等现代产业及总部经济发展，推动产业高端化发展。

（本文来自于界面）