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地产商们刚刚经历了“艰难一年”，2018年收获如何仍待揭晓，而3月的香港犹如一个舞台，正是各大房企们纷纷公布成绩的时候。

3月19日，在香港文华东方酒店，大悦城地产董事长周政带着执行董事曹荣根、总经理周鹏、财务总监许汉平、副总经理姚长林，和投资者关系及资本市场总监谭莉仪现身2018年度业绩会。

值得一提的是，上一年稍显沉默的周政今年显得颇为积极，媒体提问环节也较上一年延长了不少。

从数据上看，大悦城地产于2018年实现签约金额约88.83亿元，签约面积23.15万平方米。投资物业方面，期内大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元，同比增长11.4%。

同时，大悦城地产的全年毛利率是55.4%，股东应占利润21亿元，同比增加22%。2018年末，公司拟派每股股息6港仙，比2017年增长50%。

不过，让周政兴奋的，显然还有另一件更为重要的事情。在2018年末，中粮地产与大悦城地产之间历时一年多的重组终于顺利完成，就在业绩会的前一天，中粮地产更名一事由股东大会决议通过，将正式改名为“大悦城控股”。至此，整个重组事宜也算是落下了帷幕。

而在整合完成后，大悦城体系中两个上市平台之间的差异性也将逐渐凸显。周政感慨地说道，“整合完成后很激动，也很有信心。”同时，周政还提出了整合后A股方面在两三年内达到千亿规模的目标。

“大悦城地产主营商业项目”

在业绩会现场，媒体们对于重组完成后的相关规划抱有极大的兴趣。

对此，周政介绍称，“未来的战略是双轮驱动，我们要追求差异化。”

从数据看，大悦城地产在2018年的营业收入总额约为81.29亿元。其中，投资物业租金及相关物业管理服务收入录得上升，约为36.33亿元，同比增长了5.8%。

2018年里，大悦城地产的物业发展全面提速，并实现了西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个，运营面积超过200万平方米。截至年末，大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元，同比增长11.4%。

“从我们已经开业项目的运营情况来看，朝阳、沈阳、烟台、上海静安、成都大悦城租金增幅均超过两位数。”

据介绍，大悦城地产在商业部分，实现了租金持续增长，开业三年以上的项目单月回报8.8%。周政颇为自豪地反问台下媒体：“这样的商业模式难道不是我们应该追求的吗？”

值得一提的是，大悦城地产还有计划在轻资产的输出上加以钻研。“我们要的是更多在商业的运营内容、产业的内容上实现永续经营，而不是卖了就走人了。”周政认为，目前重资产为主的大悦城地产如果再加上一些轻资产项目，能够实现更高的回报。

另一方面，周政表示，中粮地产改名为大悦城控股，并不是意味着大悦城控股以后不做开发型业务。“大悦城品牌落地以后，我们才与城市有更多沟通的机会。”他指出，住宅业务同样是A股平台里的一大优势，必须要做好住宅与商业之间的平衡。

“重点发展区域仍在一二线”

单从大悦城地产的角度来说，整合无疑是其发展路上的一个重大转折。除了商业属性更加明显外，各方各面都在发生着变化。

最为直接的一个变化，便是“大悦城”这个招牌的含金量大大提高。周政介绍说，中粮地产改名为“大悦城控股”并非是整合之后临时取的名字，而是在此之前经过反复讨论研究的结果，“大家一致同意树立以大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略。”

在周政看来，两家公司的整合，有利于整合以后品牌能更加聚焦，层次布局的优势也更加明显。他说，相比而言，实际上了解大悦城的人比了解中粮地产的人更多：“中粮，企业太大太抽象了，而一说大悦城，大家都知道是个城市美好生活服务商。”

据了解，在整合完成后，A股平台的大悦城控股持有港股大悦城地产64.18%的股份，实现控股及并表。而中粮集团则持有A股大悦城控股75.645%股份。“A股大悦城控股也成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。”周政如是说道。

此外，没有太多改变的是，不管是原来的大悦城地产，还是整合后的大悦城控股，在拿地布局上依然坚持着聚焦一二线城市的方针。

据介绍，截至2018年末，大悦城地产的土地储备634万平方米，其中可售面积241万平方米。主要分布在上海、三亚、成都、杭州、重庆等一线城市和热点二线城市，将在未来的三到五年逐步地向市场推出。

“未来的区域发展也还是围绕着长三角、珠三角、环渤海、中部地区、华中、西南片区，包括西北等。”周政说，大悦城地产未来将聚焦在成长势头较好、颇有潜力的一二线城市，而不会遍地开花。

在此策略下，大悦城显然不会错过近来最为火热的大湾区区域。姚长林介绍说，大悦城一直保持着对大湾区的高度关注。“我们为此还专门组建华南大区的团队对此进行了详细、认真的研究。”

不过，姚长林也坦言称，由于历史原因，大悦城在珠三角的公开市场拿地方面进取不多，相比其他区域来说，进度要稍微迟上一些。“大湾区对大悦城而言非常重要，我们会在大湾区加强投资力度，包括在土地和项目上都有一定的资源倾斜。”

以下为大悦城地产有限公司2018年度业绩会现场问答实录：

现场提问：关于财务方面，看到公司的汇兑损失有一定程度的扩大，随着未来的发展，是否有计划通过套息保值的方式进行补充？关于现金流，现金流出里“其他项”有比较快速的增长，具体包括哪些方面？

许汉平：确实，我们可以看到2018年度的汇兑大概是1.31亿元，相对去年有扩大，实际上，这个汇兑更多的还是一个报表反映，这是按准则来的。现在应该说整个外债的比例达到39%点多，由于去年的人民币贬值约为5%点多，所以我们其实是采取了一些手段，要不然幅度可能会比较大。

今年人民币尤其是在春节后有一轮相对比较快的升值，最近又有点反复，我们也希望看看今年上半年，随着中国经济的好转、中美贸易战停下来，人民币如果说有进一步的升值空间，我们会再继续做一些套保方面的汇率。

关于现金流的问题，除了正常的经营性支出以外，我们作为以商业运营为主的企业，会有一些商铺的保证金的到期，有流入、有流出，可以看到流入部分也会比较大。

现场提问：关于重组方面，重组以后，资产会变大，大悦城地产现在的股价还是处于比较低的位置，并表以后，是否有提升股价的举动？未来的预期是怎么样的？最后，在商业和住宅方面，公司未来是如何权衡的？

周政：重组以后股价也是很重要的一件事，股价跟我们的业绩有时候不是完全成正比的，它有一系列的动作，比如说我们这个比较大的重组是给市场的一个很积极的信号。如果大悦城地产整合优势体现不出来，股价也就很难。

目前我们的资本市场部的团队正在进行相关策划，除了内部把经营战略清晰，布置得更稳，我们的业绩能够更加增长之外，也积极地进行管理，主要就是怎么样再破一下局。现在最主要的就是大悦城的流动性太小，大股东是国有的，你这时候卖股是不对的，所以就比较僵，因为我们有大量的东西可以卖，我认为这个局只要能破，这个市场就能够活跃起来，我们的价值是被低估的。

公司今年还有一系列的活动，使这个市场环节能够有突破。我们对重组方面还是有所期待，非常有信心，希望有所突破。另外现在也在积极推进管理层持股，管理层持股也是机会，不要等它飘到很高你再持股。

关于商业和住宅的平衡问题，这个平衡一定要把它做好。在未来，开发型物业这块我们不是不做，还是要做，而且有了大悦城的品牌，它在当地具有优势，各地方政府更信任你。我们一个大悦城在当地投进去几十亿以后，综合体影响很大，团队就地扎根，寻求与片区来做，这样成本比较低，开发型物业创造的利润进一步支持我们的持有业务的发展，形成良性互补。

其次，住宅地产原来布局在全国20多个城市，当地就有优势。所以，两个轮子，持有和销售现在整合到一家，相得益彰，优势互补。当然我们说重要的还是要最终一张报表的效益，持有率的回报要达到比较良性的增长，销售性的情况保持每年至少两位数的增长。所以在这样的概念里，持有销售均衡发展，这是我们追求的目标。

现场提问：关于重组，去年曾经经历过一次波折，成功之后想问问周政董事长，当时成功时您的感受是怎么样的？

周政：战略重组的工作确实是大家期盼的，一家央企的公司，作为国务院支持发展的16家公司之一，你迟迟以两家上市公司在市场中出现？算是给市场一个不好的形象。也就是说我是谁？比如说金茂地产、保利地产、华润置地、中海外，很清晰。所以中粮地产两块的整合势在必行，一开始还没通过的时候，我心里是有点拔凉拔凉的，但是我坚定信心，当时曹总、许总在重组的时候，不敢给我打电话，说证监会没有通过，实际上还是沟通不够，所以一个月之内，证监会马上再开一次会，是无条件通过，我听了以后确实很激动。

致力于地产，中粮集团做了二十多年，我个人也投了十几年，大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象，能够傲立在中国地产的大地。我们十年整合的路不容易。大家都很支持我们，所以给了我们很大的信心要把这个整合搞好，当时整合完很激动，现在我们有期待。

现场提问：中粮地产更名的决定是在重组成功之前还是在重组成功之后作出来的？

周政：关于名称问题，实际上不是整合完了再取，我们这个整合还是比较理性的，也就是说体现的概念就是不靠到中粮集团这个大股东。团队经过与专家的研究、讨论，还是觉得我们打一个市场化的品牌，大悦城的品牌市场价值去年已有136亿，它还是家喻户晓的，而且我们说未来的方向可以做成百年、可以永续经营，作为未来的服务商、运营商。

我们把地产整合以后，以这块为主线，深耕城市，双轮驱动。人家知道你是做城市美好生活的服务，是做体验，做消费，做内容运营，而不是仅仅说楼卖完了就跑了。由于我们有了品牌的优势，我们开发这块也得到政府的支持，我觉得在当地深耕之后会有很好的发展，这几年我们在A股的签约，大概通过两到三年的高质量发展，规模到千亿。我们也不要追求太大的签约规模，但是保持一定的稳定的增长。

现场提问：最近中央下发了粤港澳大湾区规划，目前公司的土地储备主要集中在北方和长三角地区，在粤港澳大湾区目前的储备还是比较少，想了解一下公司未来在大湾区这块的规划和布局。

姚长林：对大湾区的研究，中粮大悦城一直保持着比较高的关注度，我们专门组建华南大区的团队进行详细、认真的研究。刚才你提到的，由于历史原因，大悦城的布局在这么几个核心的地块，分别为环渤海、长三角和珠三角。可能近两年由于土地市场的历史原因，我们在珠三角的公开市场的获取上，相比其他区域来说，可能进度稍微晚一些，我们也意识到了这个问题。

在大湾区规划出来之后，我们也紧密调研，投资的几个团队在湾区的城市，也制定了详细的对大湾区发展的城市研究投资地图的考虑。我们想，大湾区对大悦城来说非常重要，我们会在大湾区加强投资力度，扩大投资布局，包括在土地和项目上都有一定的资源方面的倾斜。

曹荣根：姚总作为大悦城地产负责投资的分管领导，已经把这个方向作了说明。我是这样想，作为9+2的区域，我们第一不陌生，这是中粮大悦城对外的宣传还不够，也借此机会，请我们的同事在市场上帮我们再澄清一下。

因为我们中粮地产的注册地、上市地本来就是在深圳，现在改名为大悦城控股集团股份有限公司，而深圳实际上是我们大悦城控股的大本营，现在已经开发的物业面积已经过了500万平方米，服务人群也超过了2万人。包括我们的大股东中粮集团，在深圳的租赁面积也达到152万平方米，占地面积有100万平方米。也就是说如果按照容积率算，可以算出我们达到了什么量级，只是说我们没有太多去宣传。

其次，我们在广州也是进得比较早的，有的是自己开发的物业，也有与合作商开发的物业，在广州也有写字楼。佛山我们也进去了，包括我们的大股东的资源，在东莞、江门等都有资源。

（本文来自于界面）