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燕郊楼市调查：购房情绪的理性回归之途
入夜后的燕郊回归寂静。沉沉夜幕下，这座距北京CBD仅30公里的河北小镇，开始消化近百万人口一天的疲惫。
凌晨五点，燕郊醒来。成群北漂人坐上“黑车”，经过燕郊标志性建筑彩虹门，一路奔向北京草房、大望路、国贸。而与燕郊一起短暂“苏醒”的，还有持续低温下萎靡的市场预期。
从狂热投资导致房价飙升，到严格限购下市场降温，燕郊楼市一直在上下摇摆。近期，受北京市机关迁入通州及地铁规划的影响，燕郊楼市在持续底部运行后回归平稳，渐趋理性。
冰点情绪松动
一则尚未落地的计划撬动了燕郊业主的心。
近日，北京市规自委、市重大办相关负责人披露北京城市副中心轨道交通规划。最新规划显示，平谷线从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支拐入东坝地区。
看到消息，李泽马上联系中介，暂不出售自己名下房产。“地铁线路规划后，燕郊房价肯定会受一定影响。”他说，自己准备暂时观望，等待市场出现更好的卖点。跟李泽有相同想法的业主并不是少数。
2017年的限购政策，套牢了大批燕郊投资客。
彼时，燕郊房价刚实现一波“跳涨”。受通州建设北京副中心消息的刺激，大量外地投资客涌入燕郊，房价接连“破两万”“破三万”。2016年末至2017年初，房价涨至最高点，地段好的小区每平米单价甚至突破4万元。
但严厉的限购政策，直接楼市降至冰点。2017年3月，认房又认贷的北京楼市“317新政”出台；3月22日，环京廊坊市紧随其后，主城区、北三县（三河、大厂、香河）、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例。
4月5日，三河市出台限购实施细则，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市受到政策直面冲击。
“从2017年限购开始，房价一路下跌，整整持续到2018年。”一位链家燕郊分店店长告诉第一财经，限购直接挡住没有购房资格的投资客，房子真的卖不出去。
数据显示，2017年3月廊坊限购政策出台，此后燕郊地区成交量锐减：2017年2月份成交438套，3月份成交714套，4-5月份成交200套左右。而到6月，直接骤降至35套左右。
无数小型中介在这场降温中倒闭。直到现在，曾经火热的“售楼一条街”——京榆大街，依然一副荒凉景象。偌大一条街上，在营楼盘寥寥可数。大批楼盘、中介关门倒闭、直接转让出租。
直到北京城市副中心轨道交通规划的出台，市场才感受到些许暖意。然而，终究是乍暖还寒。
市场渐趋理性
“现在燕郊基本是存量市场。”上述接受采访的链家中介坦言，整个燕郊一手房很少，目前在售新房中，公寓产品居多。据业内权威机构统计数据，2018年，燕郊新房共售出4869套，其中首尔甜城小高层3394套、嘉都861套、紫竹湾商业广场546套、潮白生态城203套、港中旅海泉湾127套，还有一些数据未过百的楼盘。
相较而言，二手房市场更能反映市场走向。
据链家二手房网成交数据，2018年11月份，燕郊二手房参考均价为16669元/平，12月份，参考均价为17462元/平，整体市场运行平稳。目前燕郊在售二手房源2119套，最近90天内成交584套。
分区域来看，12月份燕顺路国道附近均价最高，为19250元/平；燕顺路西其次，18545元/平。此外，天洋城17261元/平、燕京航城16528元/平、福成四期16276元/平、燕顺路东16153元/平、福成五期公交总站15033元/平。
对比燕郊房价高峰，托底期可谓“腰斩”。上述链家店长对此深有体会，他表示，2016年末至2017年初是燕郊房价顶峰期，首尔甜城个别住宅甚至被炒到四万左右。现在，经历过限购带来的“急速冰封”，燕郊市场已然度过了触底阶段，出现平稳运行局面。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京市政府正式迁入通州后，副中心的建设力度会强化，楼市走稳符合预期。目前燕郊楼市正进入到泡沫基本出清、房价回归理性的阶段。
此外，近期燕郊二手房交易量也有所上涨。上述链家中介表示，12月份，自己所在店面卖出20多套。而在这之前，每月只成交五六套，冰封时期，甚至一套都卖不出去。
“燕郊房价已经在底部运行很长一段时间。”崔秀程说，临近春节，刚需、改善有了新的置业需求；另一方面，城市副中心的种种利好带动，很多人担心房价波动，开始提前置业。
虽然成交量的触底回升，让燕郊楼市的市场信心在绝望的深渊中悄然滋长，但想要短期实现繁荣增长，仍旧不太现实。只要“房住不炒”的大方向不变，燕郊楼市的疯狂上涨，就只能是2016到2017间的一段往事。
“在严格的限购政策下，燕郊很难明显回暖。”崔秀程认为，近期成交增长有特定的时期性。通州城市副中心建设过程较长，虽然有交通、医疗等配套利好辐射，但只是有助于燕郊房地产市场稳定，很难再出现大幅上涨。
灰色操作仍在潜行
在市场趋于理性平稳的大背景下，楼市中依然没有彻底肃清违规销售的残余。
第一财经记者走访发现，当下燕郊仍存在楼盘和中介引导客户购买大厂的期房。购房者与开发商签订合同后，全款交付房款、或者分一年支付，等三年个税流水证明开具后，再进行网签。
曾经火热的京榆大街，已经变成出租和公交车的周转地，孔雀城售楼中心是为数不多依然在售的楼盘。然而门可罗雀的大厅中，销售人员却在极力向顾客推荐大厂尚未建成的期房。
“没有购房资格的话，不能买70年产权住宅，但是我们可以给办。”该销售人员透露，如果购买位于大厂的期房，可以解决购房资格问题。
具体操作上，购房者要先与开发商签订合同，并交付房款。可以全款交付，也可以一年分期，首付20%，剩下的分四次付清。之后，开发商会帮忙办理大厂当地的个税流水证明，购房者只需交付个人材料，三年流水办下来大概7000元左右。
合同签订三年后，开发商会联系购房者，带着去收房。“现在70年产权的新房，我们都是这么操作的。前段时间我们一天平均卖五六十套，800套房子，已经快卖完了。”该销售人员说。
此外，该销售人员还引导，不要买二手房，一旦房价上涨，买家容易和业主产生纠纷。“大厂离通州近，以后还会规划地铁线。投资这里，未来楼盘一定会升值。”
除去楼盘，一些中介机构也存在类似操作。记者在走访顺心置业时，该机构销售人员同样表示可代理大厂业务，其表示那边房子都已盖好，五证齐全，最低价每平一万左右。“有全款实力的客户，都投资大厂的房子。”该中介人员同样如此引导。
对此，业内专家认为，限购资格卡住很多购房者，部分人确实会通过中介提供的方式去购房。对于这类行为，购房者要自行考虑、承担风险。一旦开发商出现一房两卖或者违约行为，购房者很难维护自身利益。目前包括苏州已有查处“红顶中介”和规避限购的造假做法，对于燕郊大厂等市场也需要警惕。
责任编辑：鲍一凡
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