泛海退出上海北京两项目 融创125亿元接手

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　　证券时报记者 王一鸣

　　久拖近17年后，泛海控股在上海的董家渡项目，等来了孙宏斌。

　　1月21日早间，泛海控股与融创中国（1918.HK）均发布公告称，泛海旗下武汉公司于1月20日与融创集团全资附属公司融创房地产签署了《协议书》，在对相关资产进行剥离后，武汉公司拟以125.53亿元的对价向融创出售其持有的泛海建设100%股权。

　　据公告，被收购的泛海建设的核心资产为房地产开发建设项目，持有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益，这两个项目未来均将由融创房地产持有和开发经营。

　　其中，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧；项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米，截至目前项目刚启动建设，尚未开售。

　　上海董家渡项目位于上海市黄浦区，所处南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城，区位条件优越、配套成熟。总占地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，截至公告日期项目大部分尚未建设。

　　据证券时报·e公司记者了解，董家渡项目曾是泛海在上海的首个项目。2002年5月，泛海借旧区改造，以“零成本”获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

　　彼时，与泛海同时闯入董家渡旧区改造阵营还有华润置地和华浙集团，华润分别于2005年、2009年推出上海滩花园；华浙的董家渡项目公司则于2005年被绿城收购；2009年8月，绿城黄浦湾开盘，目前这些楼盘单价均达10万元/平米以上。相较而言，泛海的旧改长征路显得曲折而漫长。

　　2015年11月下旬，上海泛海国际公寓项目一期（住宅项目）终于迎来开盘，已完成一期全部房源（约7000平方米）的销售工作，销售均价约8.4万元/平方米。

　　十几年来，由于泛海的动迁方案始终未能与相关居民达成一致，董家渡12号、14号地块的进度条便一直停留在拆迁阶段。直到2016年1月4日，泛海控股披露称，公司全资子公司通海建设与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，12号地块的房屋征收费用暂定为88亿元，而14号地块的733街坊（东南块）地块房屋征收费用暂定为7.77亿元，两者拆迁费合计95.77亿元。

　　久拖多年后，泛海所面临的拆迁成本早已水涨船高。彼时公告显示，目标地块中12号地块总建筑面积以及合同金额估算，12号地块拆迁成本约4.2万元/平方米（黄浦区733街坊（东南块）具体面积尚待进一步实测确定，拆迁成本暂时无法确定）。

　　“动迁进展缓慢，开发商可能有囤地的考虑，但主要应是之前资金不足。目前环境下，问题是拆迁拖了很长时间，越拖到后面拆迁成本越大。”上海中原地产首席分析师卢文曦向记者表示。

　　在单一项目就动辄百亿的动迁成本面前，泛海控股已显得有心无力。谈及本次交易目的，公司称，近年来，受房地产调控政策影响，北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍；交易实施一方面使公司房地产业务比重下降，产业结构实现优化，另一方面，公司可获得大额现金回流，有效地缓解现金流压力等。

　　融创中国方面则认为，其地产板块业务坚持“全国优势布局和高端精品发展战略”，已经布局中国一二线及环一线城市，北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，交通便利、配套设施成熟，且紧邻城市景观资源，是十分稀缺的大体量优质项目。该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

责任编辑：马秋菊 SF186