菏泽限售松绑背后：土地去化周期变长 流拍频现

　　菏泽限售松绑，楼市调控走向何方？

　　12月18日晚间，山东菏泽住房和城乡建设局在官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下文简称“通知”），通知中有关“取消新购住房限制转让措施”的政策规定引起了各界关注，有评论指出，这将是2018年楼市政策放松的第一枪。

　　19日晚间，菏泽市住房和城乡建设局作出说明称，这是为了满足棚改货币化补偿的市民购房而“取消限制存量住房转让期限”。

　　值得注意的是，近期，当地土地市场与销售市场降温明显。而据机构数据，近年来当地对土地财政依赖度上升。

　　值得关注的是，受到菏泽取消限售消息的影响，在两市三大指数集体走低的情况下，地产板块领涨早盘，截至收盘，鲁商置业、荣安地产涨停。

　　官方称此前有棚改市民因不能办理过户无法买房

　　在新下发的通知中，菏泽住建局称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　此外，还有一则“松绑政策”为“降低市区商品房预售资金监管额度”，即对高质量企业的松绑。通知称，对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设进度降低预售资金监管额度。

　　12月19日下午，菏泽市住建局在官网中对“限售松绑”再一次公告说明，就“取消新购住房限制转让措施”规定解释称，实际上是“取消限制存量住房转让期限”。

　　菏泽市住建局表示，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。

　　楼市放松政策“第一枪”？

　　有评论指出，菏泽此次“限售松绑”将成为楼市放松政策“第一枪”。

　　有机构指出，实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机，快进快出，导致楼市起伏不稳，进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大，尤其是在三四线城市。所以取消限售，主要在于提振市场信心，减少看空情绪。

　　实际上，楼市政策放松信号在年初就曾初露头角。今年1月5日，兰州发布了“取消限购”的相关规定。

　　在兰州出台的调控新政中，取消了三个近郊区（西固区、九州开发区、高坪区）的住房限购政策，而对核心城区（城关区、七里河区、安宁区）继续实行限购政策，即兰州户籍家庭最多可购买两套，非兰户籍家庭最多可购买一套，但不再要求提供社保证明和纳税证明。

　　不过易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其出现至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

　　松绑背后

　　大量土地入市去化周期变长

　　据菏泽住建局公告显示，被取消的相关限售公告开始施行时间为2017年11月，是何原因使这项仅仅施行一年的规定被取消？

　　诸葛找房指出，从新房销售面积与土地成交规划建筑面积对比也可以看出，2015年、2016年土地的总规划建筑面积略高于新房的成交面积，供需相对来说比较平衡，2017年以来大量的土地入市成交，土地供应过多，去化周期将变长。

　　“限售松绑”的背后是菏泽前两年棚户改革。

　　据公开数据显示，2016与2017年，菏泽棚改计划完成规模连续两年摘得全国设区市首位，2018年，菏泽全市计划棚改规模为12.7万套，已完成征收12.3万户、1840万平方米，征收完成率96.6%，依然位居全国棚改完成规模前列。有银行人士称，棚改派生出相当部分商品房需要社会消化。

　　松绑背后

　　土地市场降温，流拍频现

　　棚改计划的推进也带来了菏泽土地交易市场与楼市的蓬勃发展。2017年，菏泽城区共成交住宅、工业、科教、公共设施等10类用地110幅，共计801.2万平方米，同比上涨186.4%；土地出让收入共计219.7亿元，其中，住宅用地累计入账210.5亿元，占全部土地交易收入的95.8%。

　　不仅是土地交易收入及土地交易面积的大幅增长，2017年至今，菏泽的平均房价也处于整体震荡走高。据安居客公布的菏泽房价走势图显示，2017年1月，菏泽房价均价为5275元/平米，到2017年12月，菏泽房价均价已涨至6150元/平米；进入2018年，菏泽房价均价依旧走高，自2018年1月份的6132元/平米，到2018年11月，已上涨到6662元/平米。

　　近两年内，菏泽的房价均价已上涨1387元/平米，涨幅达到26.29%。

　　但是，在整体房价走高的形势下，11月份，山东菏泽地区的土地市场与楼市相继降温。

　　2018年11月共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%，而在过去的2017年全年仅有1宗土地流拍，流拍率仅约为1%。

　　影响：

　　专家称，短期炒作可能性增加

　　针对菏泽市此次解除相关限售一事，中原地产首席分析师张大伟表示，取消限售与平稳二手房价格没有直接关系，菏泽的官方解释不合理，与出台限售政策的初衷不吻合，限售政策不约束真实自住购房，只对短期交易有影响，而短期交易大部分属于投机购买。

　　二手房取消限售后，短期炒作可能性增加，市场的不稳定性反而增加。菏泽此举标志着，未来多个城市可能密集出现很多微调宽松政策。截至目前，全国2018年房地产各种调控政策多达444次，预计全年在450次左右。按照菏泽标准，全国最起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

　　不过诸葛找房指出，取消限售政策并不会使房地产市场产生大的波动。其表示，实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机，快进快出，导致楼市起伏不稳，进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大，尤其是在三四线城市。从菏泽近一年的二手房挂牌价也可以看出，2017年11月限售政策出来后，挂牌价只在此后的两个月小幅微跌。

　　新京报记者 张思源 张建 

　　编辑 岳彩周 校对 贾宁

责任编辑：万露