中国城市产业发展白皮书发布 40年都市辐射效应凸显

　　中国城市与产业发展白皮书发布 40年间都市圈辐射效应凸显

　　张玉，石英婧

　　中国城镇化的快速发展被视为改革开放40年以来具有历史性意义的成就。数据显示，改革开放40年来，中国城市数量从1978年末的193个增长到2017年末的661个，增长了2.4倍。在环保压力日趋严苛，土地资源日趋紧张的大环境下，城市经济的发展也正在重塑世界经济格局。

　　2018年，随着“雄安新区”规划面世和“粤港澳大湾区”的蓄势待发，中国城市群发展也进入新阶段。十九大报告提出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。

　　12月10日，由《中国经营报》社主办的“致敬四十年：改革新动力 发展新引擎”——2018中国城市发展峰会在北京希尔顿逸林酒店举行。在此次论坛上，由《中国经营报》和同策研究院共同编写的《2018中国城市与产业发展白皮书》（以下简称“白皮书”）启动发布仪式。

　　白皮书指出，从不同能级城市的百城价格指数同比增速来看，2016年9月开始一线城市进入下行阶段，二线城市随后于2017年4月进入调整期，三四线城市为经济托底。但从2017年下半年开始，三四线城市增速也渐渐进入调整期，尤其是2018年2月之后，城市能级之间的轮动已经全面进入下行期。

　　投资策略：房价周期低谷是最佳拿地时点

　　白皮书指出，无论从中国经济发展小周期来看，还是面对国外复杂形势，中国实施定向宽松政策应对经济加速下滑的可能性较大。在中美政策的博弈中，中国将走向再度加杠杆进程，预计最早2019年3季度将重新进入加杠杆阶段。通过量化处理，全国商品住宅成交面积增速滞后经济周期1~2季度，2019年3季度“加杠杆”进程将推动2019年底楼市回暖。

　　此外，从近期重点会议及重要事情节点来看，据白皮书介绍， 2019年“两会”国内将做好新一轮经济发展的准备工作。第一，经济具有加杠杆空间，更积极的财政扩张政策具备实施基础；第二，组织机构改革基本完成并施行；第三，扩大改革开放步伐；第四，外部压力倒逼中国加快行动。预计最早2019年“两会”有实质性刺激政策出台。未来楼市走向应关注2019年“两会”这一关键时点。

　　从成交量来看，白皮书预判，2019年大部分一线及强二线城市进入成交量周期谷底，部分调整较快的城市将在2019年下半年成交回暖；而成交均价绝对量在2018年至2019年市场走势呈V型，2019年将逐渐度过楼市低谷，但未来涨价空间有限。

　　此外，2019年下半年弱二线城市销售面积进入下行周期的波谷；成交均价上，弱二线城市目前处于房价上行周期的后半段，房价绝对值仍在上涨，预计2019年2~3季度房价同比增速处于最低点，部分房价缺乏基本面支撑的城市将进入房价实质性下跌阶段。

　　“三四线城市市场趋势分化，一线城市限购后，需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨，但调控政策执行较早，目前楼市进入深度调整期，未来趋势与强二线城市类似；其他三四线城市目前楼市处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍然存在结构性机会。”白皮书指出。

　　在房价的低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益。因而在房价周期的低谷拿地是最佳的投资时点。“当前及2020年2季度是上海房价周期的波谷，建议房企在此时点前后逆周期投资拿地。”白皮书指出。

　　GDP态势：都市圈辐射效应明显

　　房价是一个城市经济的“晴雨表”。在对房价周期及投资时点进行分析的同时，白皮书还从城市规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力等方面对不断发展中的城市群经济进行了深度剖析。

　　据介绍，白皮书涵盖的八大经济圈囊括了中国最主要的城市与区域，GDP占全国比重超80%，包括长三角、京津冀、山东半岛、海西、珠三角、中原、长江中游及成渝经济圈八个主要城市群。

　　以长三角经济圈为例，从区域合作及整体规划的角度来看，据白皮书介绍，规划指出发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。

　　从经济容量与发展态势方面来讲，上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期，第二产业的外迁缩减了此类城市GDP总量，使得经济增速放缓，从人均 GDP来看，长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外，其他城市均高于全国水平。

　　成渝经济圈GDP主要有两大核心城市重庆和成都来支撑，但成渝经济圈各城市近五年复合增长率高于全国水平的城市有：雅安、绵阳、遂宁、成都、重庆；从人均GDP来看，成渝经济圈各城市人均GDP除成都和重庆高于全国水平外，其他城市均低于全国水平，且达州和南充的人均GDP低于30000元的水平。

　　京津冀经济圈区域内北京和天津传统强经济城市地位毋庸置疑，但作为河北省省会的石家庄，无论从GDP总量及增速角度看都表现出明显优势，廊坊尽管GDP总量小，但未来在区域规划中的“京津保核心三角区”将承担更多首都功能疏解，产业转入将进一步推动GDP上行。

　　人口容量：产业承接拉动人口增速

　　人口总量及支付能力同样是判定城市群价值的重要指标。据白皮书介绍，上海的人均可支配收入在长三角经济圈处于最高位，其次为苏州，居民支付能力强，而池州、安庆及滁州人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市上海辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱。

　　2011年，成渝经济圈常住人口占全国比重趋于稳定，基本保持在7%左右，2015年成渝经济圈常住人口占比逐渐回升；作为核心城市的重庆和成都常住人口总量及复合增速均显示明显优势，对人口持续流入的吸引力强，其他城市常住人口体量差距不大。

　　近年来，中原经济圈常住人口占全国比重趋于稳定，基本保持在11%~12%之间。作为核心城市郑州常住人口总量及复合增速均显示明显优势，对人口持续流入的吸引力强；南阳常住人口在中原经济圈虽排名第一，但由于其为河南省人口大市，户籍人口基数较大，加之常住人口近五年复合增长率为负数，故其人口吸附能力不强，而蚌埠市常住人口总量虽处于各城市末位，但其近五年复合增长率却位居第二。

　　北京、天津常住人口总量及复合增速均显示明显优势，经济发展迅速及区域内优质资源集中，对人口持续流入产生吸引力。保定作为历史上河北省政治、经济、文化中心，人口基数较大，考虑到廊坊共同承担首都功能疏解，承担产业转移，人口流入将持续增加。

　　长沙、武汉、南昌和株洲无论从人均可支配收入的绝对量还是复合增速来看，均为长江中游区域内第一梯队城市，居民支付能力强，而襄阳、九江、宜昌、黄石、上饶、吉安、抚州人均可支配收入相对较低，但地域上受省会城市辐射强，人均可支配收入改善明显，居民支付能力增长迅速。

　　济南、青岛常住人口总量及复合增速均显示明显优势，经济发展速度及区域内优质资源集中，对人口持续流入产生吸引力。莱芜作为济南周边城市，积极推进“济莱”同城化，承接济南产业转移，受济南辐射较强，虽然现阶段人口规模较小，但呈现出全省最快的人口增速。

　　“我们选择好了城市，但不是仅选择好城市就可以了，还要考虑到从短期和长期来讲，城市群之间、各个城市之间、一个城市各个板块之间，甚至核心城市的板块和周边三四线城市之间的规模、利润如何组合搭配。”同策研究院首席研究员张宏伟总结表示。

责任编辑：张国帅