张雅楠

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　　2013-12-09

　　张雅楠

　　近期，小产权房一时低迷。在国土部与住建部联合挥起的“大棒”，以及重型铲车“轰隆隆”的来回碾压中，北京昌平区崔村镇倒下的15层、120套高层住宅，让任何一个想买小产权房的人心存余悸。上周，北京最为知名的通州太玉园小产权房“单价近万元无人接盘”，“小产权将转正”的传言至使小产权房一周涨了千元的热气一扫而光。

　　那么，如何看待小产权房转正与否，和此次三中全会对于集体土地流转破壳的关系？在此次三中全会的《决定》中是这样表述的：农村集体建设用地转让有“符合规划和用途管制”这一前提。也就是说，在不改变土地性质的前提下，农村土地流转无法给城市工商业、住宅带来增量土地供应。小产权房动辄百套、千套，与商品房无异，已成为准房地产经营性用地，与“不改变土地性质规划”已然不符。

　　如果小产权转正，商品房供应量必会陡然增加，对于商品房价格必然形成相当的冲击，而小产权存量规模巨大，全国工商联调研数据显示：从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中，北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为临近地段商品房的25%-60%。如此大的存量规模，岂能不考量其对常规市场可能造成的影响。

　　也就是说，对于农村集体土地的权益放开，是此次三中全会土地流转题中应有之义，但如何放开才是科学的？怎样与当下的城市住宅资产不形成强烈冲突？如果说过去十年是土地粗放流转的十年，低价征收集体土地，转而高价招拍挂，城市开发、土地财政盆满钵满，而农村土地所有者却所得甚少。小产权恰恰成为农村集体的“灰色”所得，作为一种非常规的权益补充，政府睁一眼闭一眼，置之未理的原因就在于此。

　　问题在于，现在要打破这一不平衡状态，中共十八届三中全会的《决定》将集体土地的灰色收入，赋予鲜明的可支配地位。国土资源部部长姜大明近日发表署名文章称，“本次三中全会决定的一个亮点，就是进一步扩大了土地的权能，不仅允许土地承包经营权抵押、担保，而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。”但是，集体土地的经营却需要一个统一、符合整体规划的梳理过程。

　　因此，小产权房像野草一样蔓延的无序状态必须终结，而一个有序、同权的治理过程是未来数年或更长时间内的大课题。我们不妨看一下成熟地区做法，在中国台湾地区的农村土地是这样流转的：如用于城市开发所用，“土地所有权人可以获得重划地的55%，而45%则用于公共设施建设以及抵费地。”也就是说农民或土地私有者从土地征收中获益近半，而另一半用于教育商业等等公共设施。那么是不是所有的农村都愿意让自己的土地变身为商品房土地？不然，在整体规划中，对于需要耕种的土地，统一予以“配置农水路，使每一丘块能直接临路、直接灌溉及直接排水，以改善农业生产环境，扩大农场规模，增进农地利用，并配合农业机械化作业，提高经营效率。”该种粮的土地，得以惠顾，而城市周边的土地，则转为商用。

　　因此，对于小产权房而言，问题就出在“小”上，夹着随意性、缺少整体规划的野蛮生长，不值得鼓励，而我们期待的城乡土地同地同权，事实上在《决定》中表态明确，用十八届三中全会起草组成员、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立的话讲：“改革农村土地管理制度，是这次三中全会最重要的也是力度最大的一个改革，也是个重大的突破。它对我们未来十年能不能实现全面小康，能不能避免落入中等收入陷阱，将会产生至关重要的影响。”事已至此，对于农村集体土地的制度突破，我们欣然期待，但对于小产权房，则因其与商品房之间存在着相当大的交叉，其“灰色”身份将甚难归位。