3月21日-3月27日，全市商铺成交套数达374套，为春节后周成交套数最高值，平均每天成交逾50套，比去年同期大涨7成多。

　　晨报记者 唐佳 张昱欣

　　 在众多政策调控之下，目前沪上商铺却“春意渐浓”，不少中心城区的“熟铺”价格已高高在上，而外环外区域商铺，尤其是部分知名开发商承建的社区商铺，却成为不少投资客“掘金”的主战场。机构最新统计显示，3月下旬以来商铺成交上扬，甚至还创下了一周平均成交套数超50套/天的少有热闹景象。

　　 搜房网数据监控中心数据显示，上周（3.21-3.27）全市商铺成交套数达到374套，为春节后周成交套数最高值，平均每天成交逾50套，比去年同期大涨 7成多。从成交区域方面看，金山、嘉定、奉贤位居成交套数前三名，而宝山、闵行、原南汇三区一周商铺成交量也都超40套。即使那些地理位置偏远，以往销售平平的专业类商铺也出现了热销景象。如枫泾板块的上海服装城，自3月以来已去化60多套，金山国际贸易城目前也已售出近百套商铺。在宝山区共康商圈的北斗星商业广场，近日有一名本地投资客户一次性买入10多套商铺，总价值超过2300万元，成为近期个人购买社区商业单笔数额最大的交易，堪称近期“最牛”社区商铺买家。据了解，此类商铺大部分都是带租约形式出售。

　　 进入4月，商铺类物业开发商似乎嗅到了春天的气息。搜房网数据监控中心最新统计，将在4月开盘的商铺有4个，分别为绿地长兴壹街区、星城时尚广场、金领国际、天和湖滨。其中，绿地长兴壹街区一期商铺已售完，将推出二期；星城时尚广场前一期商铺满租，4月将有一批新的商铺入市。

　　 从商铺类型来看，绿地长兴壹街区、金领国际、天和湖滨均为社区商铺，这也颇对中小投资客的胃口。据汉宇地产分析，市中心综合体物业一般为开发商自持，少数散售商铺往往价格不菲。随着外环外地区住宅的不断新建，相应商业配套的完善也提上议程，对于中小投资者来说，选择入住率较高的社区，投资外环外社区底楼商铺，不仅可在一定程度上避免资金短缺，也许还能抓住不错的投资机遇。

　　 在商铺的选择上，普通市民可以多考虑传统成熟区域的底楼商铺，租赁收益稳定、风险小是其最大优势。其次是由大型品牌开发企业开发、统一经营管理的主题商业项目，这些项目往往有着清晰的业态定位，产业积聚效应明显，随着商圈的成熟，其出租收入和物业增值都会比较可观。对于一些外地来沪销售项目，尽管有“返租” 等诱人条件，仍应慎重考虑，到实地的充分考察必不可少。

　　 未来几年，上海将有大量保障性住房建设并上市，每一个保障性住房建设项目的建设体量都比较大，居住较为集中。这些住宅都规划了大量新建的医疗卫生、学校、超市等生活配套设施，但由于其入住率会相对比较高，所以商业配套的缺口依然较大。因此，在选择社区商业时，不妨将其考虑进去。

　　■地点：外环

　　外环新兴社区如何挑铺

　　小面积、单层商铺可多考虑

　　晨报记者 张昱欣

　　 据 21世纪不动产年家浜路店经理俞俊介绍，目前在浦东周康的购房客户中，欲购商铺者占比仍维持在一成左右。这些买家预算多为300万元左右、面积90平方米以下的沿街商铺或小区周边商铺。如是选择沿街商铺者，多考虑商业氛围较成熟的街区，如万达广场附近或是秀沿路较繁华地段；如是选择小区周边商铺者，则是重点关注附近大规模小区（如月亮湾、东方晶华园）的外围商铺。

　　 就具体项目而言，目前该区域沿街商铺一、二手项目及社区周边一手商铺项目基本售罄，还有少数社区周边二手商铺项目在售。以东方晶华园为例，目前项目挂牌的二手商铺售价为4万-5万元/平方米，户型包括80-100平方米和 200-300平方米两类。前者由于面积较小、总价较低，更受商铺投资客青睐，但目前放盘量较少。

　　点“经”之笔

　　 针对周浦地区的情况，专家提醒购置社区商铺者要注意以下三点：

　　■小面积商铺更佳

　　 总面积约100平方米左右，这类商铺因总价、租金较低，易于出租、也易转手，投资风险相对较小。以目前社区周边的档次来看，尚无连锁品牌或实力企业入驻，对大面积商铺需求也偏少，小面积商铺更适合市场需求。

　　■单层商铺易出租

　　 此处单层是指仅有一层的商铺，如上下两层商铺，则上层商铺因位置较隐蔽，在客源及宣传方面处于劣势，出租相对较难，可能面临空置问题。以目前社区周边人流量来看，上层商铺的潜在需求群体应该相对较小，也不利于其出租及经营。

　　■位置处小区外围，客源更广

　　 建议买家多考虑小区外围商铺、尽量避免小区内围商铺。因小区内围商铺主要针对本小区居民、客源群体较为狭窄及封闭；而小区外围商铺则有外部需求支持、覆盖客源范围更广，更易出租也更具升值潜力。

　　■地点：内环、内中环

　　今年存量社区商铺中，内环内换手面积不足2.5%

　　中心城区社区商铺“捂铺”中

　　晨报记者 唐佳

　　 相比外环新兴商铺成交的火爆，中心城区内社区商铺则多处于“捂铺”阶段，其中内环周边居住密集板块的社区商铺，以其“养铺”周期短的优势，今年受到中小投资者追捧。这些铺子多以开发商持有为主，新增投放量不大，而业主普遍惜售，投资客只能耐心等待。

　　 虽然今年来全市商业地产交投活跃，但由于供应量较小，内环内、内中环间的社区商铺买卖成交量并不大。随着城市发展，市中心区域因土地有限，所以大量的新建项目都在尚不成熟的外围区域。虽然从长远来看，外环周边的商业项目潜力巨大，但对于中小投资者而言，目前的空置风险和五六年的“养铺期”显然有点令人不安。

　　 汉宇地产市场研究部数据显示，从今年新增社区商铺的成交面积来看，内环内的比重不足4%，内中环间的比重略超过4%，绝大部分的新增社区商铺成交都分散在中环以外。同时，从存量社区商铺的换手面积来看，内环内的占比不到2.5%，内中环间的比重略超过2%。面对每月实实在在的租金收入、不低的租金回报率和升值潜力，中环以内的社区商铺业主普遍舍不得抛售，对于有意投资中环内社区商铺的中小投资者来说，好铺是要静心等待、慢慢挑选的。

　　 在中心城区要挑到好铺也很有讲究。因为商铺不同于住宅，单套住宅可以参考板块和楼盘均价，同一社区住宅价格落差不会很大，但商铺即使在同一个社区，也会因其各自位置的不同，使得租金差异很大，从而买卖价格也差异很大，所以很难用成交均价来衡量单一商铺的价值。

　　 衡量一个商铺价值的主要指标是年租金回报率，即“年租金收入/商铺价格”。好的商铺这个指标至少高于6%，少部分优质的社区商铺会超过8%。当然，也有些商铺目前还在“养”，可能暂时还达不到这么高的回报率，那就要看未来预期的租金了。

　　点“经”之笔

　　内环社区好铺：辐射范围不超过3公里

　　 内环周边的社区商铺主要依赖周边生活、工作的消费群体，以步行和骑自行车人群为主，辐射范围较小，一般不超过方圆3公里，其业态主要是日常生活的服务项目，比如干洗、便利店、餐饮、房产中介、连锁店之类。内环内优质的社区商铺主要有两类：

　　■一是依托超大型社区

　　 这类社区规模大，入住比例高。中环以内社区整体居住密度较高，收入和消费能力也较高，但选择某一特定商铺时还是应当看一下整个社区的居住人群量，比如晚上看看社区住户的“亮灯率”，不论居住的人群是租房的还是买房的，只要住的人多就能带动消费。这类社区商铺的典型就是位处内环内的中远两湾城。

　　■二是靠近主要商圈的中小社区

　　 内环内的超大型社区毕竟不多，但内环周边的繁华商圈不少，而且繁华的商圈周边不仅办公楼众多，也有密集的中小型住宅社区，这类社区的商铺就同时拥有了社区住户、办公白领、路过人流三类客群，生意自然兴隆。

　　街边商铺：“金角银边草肚皮”

　　 内环内临近主要商圈的社区商铺以其充沛的人流和旺盛的消费能量使得绝大部分商铺都非常抢手。以靠近四川北路商圈的中信虹港名庭为例，该项目位于物华路、通州路之间，商业上不仅可以依托自身的3.5万平米社区，还可以依托四川北路商圈聚集的大量过路步行人流和附近的工作群体。因此，该社区的商铺项目受到中小投资者的青睐。

　　 选定了一个好的项目，还要选一个好的铺面。商铺在社区中的具体位置最好是临街，尤其是社区外围主要道路，人流量大，不仅社区居民能看到，路人也会看到，自然生意兴隆。临街商铺选择的技巧是“金角银边草肚皮”，两个路口交会的转角商铺是人流最大的，开面也大，看到店面的人也最多。交会路口两旁的商铺略次之，但被看到的几率也很大，若是持久经营口碑不错，经营者生意也会相当兴隆，租金承受力自然较高。一条道路中间的商铺因为只有经过这条路这个铺面的人流才能看到，如果整条街人流不足，那生意就要差些。

　　 不过，这里所说的主要道路应当避免中间有隔离栏的快速车行道路，因为对于社区商铺来说，步行和骑自行车的人流转化为消费人流的比例较高，而匆匆经过的车流既不会停下购物，也阻挡了街对面的人群过街消费，所以社区商铺所临的主要道路不宜超过双向四车道，尤其是中间有长距离隔离栏的车道。

　　 此外，挑选好的社区商铺还要注意是否通燃气、通水。目前有相当部分商铺是没有管道煤气和天然气的，所以不可以做餐饮，这对未来出租商户的经营业态有限制。餐饮是社区商铺的主要业态之一，也是经营比较稳健的业态，商户转让的概率较小，空置的可能性也就小。