本报记者 肖素吟 发自广州

　　“不参建保障房”，雅居乐地产股份有限公司董事会主席陈卓林(专栏)直率一言，尽显商人本色。从中山起家，到在海南清水湾大展宏图，这位低调而务实的南派开发商，衡量开发的标准都是一个“利”字。

　　然而，这种商业精神是否能够在省外继续延续？

　　坚守毛利率30%的准则

　　“保障房方面，按照公司策略和品牌来说，我们是不会做的。”在3月16日，雅居乐的年度业绩发布会上，陈卓林言简意赅地谈道，“因为我们公司现在主要是开发高中端产品，所以不会参与保障房建设。”

　　此言一出，一片哗然。陈卓林如此直率的否定，截然不同于此前万科企业股份有限公司总裁郁亮那番执着的肯定。

　　“万科将在不影响股东利益，即不亏损的前提下参与建设保障房，所以‘只赚一块钱就够了’”，在住建部保障房计划推出之后郁亮随即高调表示，建设“保障房”是万科应尽的社会责任。

　　在未来五年3600万套保障房建设中，A股上市公司中招、保、万、金四大金刚（招商、保利、万科、金地）自然不在话下，不过，即使是H股上市公司中，华南五虎（富力、恒大、雅居乐、碧桂园、合生创展）中的诸多开发商亦是不甘落后，包括最早参建保障房的碧桂园、拟建设金沙洲保障房项目的富力以及宣布与政府于一线城市合作兴建保障房的恒大。

　　低调如陈卓林，却发出了俨然不同的声音。

　　其实，精明的商人早已敲起了算盘：按照雅居乐所坚持的“毛利率30%，净利率18%”的项目开发准则，参建保障房恐怕将会拉低其收益率。而保障房，即使最乐观地估计，其开发净利润率也仅为8%左右。

　　尤其是，在2010年业绩发布会上，此准则一度令陈卓林底气十足。

　　2010年，雅居乐净利润为40.2亿元，如果加上投资物业的重估收益，其净利润高达64.19亿，较2009年的净利润20亿元同比增长220.6%。对比之下，招、保、万、金的净利润增长率则分别是22%、39.8%、36.65%、52%。为此，雅居乐跻身于房地产行业最会赚钱的上市公司之一。

　　不过，陈卓林却是最低调的集团主席之一。除了在业绩发布会上低调现身外，陈卓林几乎未曾接受过专访。“沉稳”，则是雅居乐内部员工对其的一致评价。

　　他的身影，更多的则是出现在雅居乐内刊《雅居乐人》上：陈卓林视察上海、西安项目……头顶重盔，一身西装革履却指点于尘土飞扬的工地上。

　　算下来，今年已是陈卓林从事地产的第19个年头了。在此之前，1989年至1992年期间，27岁的陈卓林即担任中山市时代家具厂的总经理，自此便是陈氏家族的轴心，其余四兄弟与妯娌辅其左右，各司其职。

　　其中，陈卓林每每作出的选择总是出人意料却又是合乎“商”情。1993年，陈卓林作出策略性决定，在香港及澳门开拓客户市场，成为首个在港投放广告的内地开发商：1993年至1997年连续赞助“香港小姐选美大赛”，因而在香港家喻户晓。

　　2000年，陈卓林将业务由中山拓展至广州及佛山。然而，在扩张之余，随之而来的则是融资冲动。

　　2005年12月15日，颇有香港情结的陈卓林选择H股上市，这无疑为雅居乐此后频繁启动海外融资铺路，尤其是其上市保荐人及为其安排优先票据的承销商—摩根士丹利在雅居乐往后的项目开发中将扮演着不可忽视的角色。

　　“走进雅居乐，走向全中国”，2006年年报上的十字诀，赫然彰显着雅居乐的野心。雅居乐的现金及银行余额，从2004年的1.73亿元跨越至2005年的42.05亿元。一年之间，雅居乐遂从原先只占据三城一下子扩张至18个城市，在上海、南京、成都、西安、重庆和海南等地都有楼盘。

　　加码海南市场野心

　　不得不承认的是，陈卓林，是嗅觉异常敏锐的商人。

　　2000年的一天，陈卓林与朝向管理集团总经理陈朝行、创始股东张连伟在中山雅居乐长江高尔夫球会上打高尔夫，其间陈朝行提起筹划中的中国业余高尔夫球巡回赛，并提出希望其赞助200万元的想法。孰不料，陈卓林竟毫不犹豫地答应了，其豪爽令人始料未及。

　　“铛”，一声清脆的击打声振奋人心，这一次，随着陈卓林的一次完美的挥杆，一道美丽的弧线划过，漂亮而精确地落到果岭上。这里就是业余高尔夫巡回赛的发源地，这里是陈卓林以球会商的阵地。

　　陈卓林在海口、博鳌等多地考察，却是收获甚少。直到2005年的某日，在海南陵水县东部沿海的上空，陈卓林乘坐一架直升机环岛而飞，为清水湾所震撼。

　　“清水湾项目最早于20世纪90年代末就已经被十几家开发商圈地分割，直到后来泡沫破裂纷纷撤回，但是关系复杂，之后政府通过各方面谈判一一收回，雅居乐就通过招、拍、挂一一收购，整体开发。”知情人士对时代周报记者表示道。

　　2007年2月，雅居乐购得清水湾共十二块土地的使用权，将其发展为包括酒店、住宅、商业的大型度假式住宅项目，总建筑面积约为296万平方米。

　　2008年3月，雅居乐购得位于海南清水湾的3幅相邻地块，该等地块的总占地面积约为290万平方米，总建筑面积约为435万平方米。

　　2008年6月，雅居乐购得位于海南清水湾2幅相邻地块，该等地块的总占地面积为170万平方米，总建筑面积约为255万平方米。

　　通过不断收购，最终雅居乐拥有清水湾986万平方米的土地。

　　2007年8月，摩根士丹利组织世界顶级酒店管理公司考察海南清水湾项目。2008年6月，雅居乐与摩根士丹利签订协议，共同开发海南清水湾。

　　此番联姻，对于雅居乐而言，或许是更长远的投资。知情人士对时代周报记者表示，借助摩根士丹利的全球网络，摩根士丹利不仅在酒店引入，而且在合作伙伴推介上都给予了雅居乐极大的帮助。

　　果不其然，清水湾在雅居乐的业绩榜上一直是独占鳌头。根据2010年全年业绩报告，雅居乐营业额为205.2亿元，同比增加53.9%，其中海南清水湾项目合约销售金额约为99亿元，占比30.6%。

　　然而，陈卓林却是不安于此。其实，在海南省各地政府简报中，不难发现陈卓林的行程。

　　2010年1月21日，陈卓林一行到海南省澄迈县考察南渡江两岸改造各项工作，并于次月签订了棚户区改造项目框架协议。随后，2010年12月23日，雅居乐通过拍卖方式斥资1亿元将澄迈县另外一幅商住地块纳入囊中。

　　2010年3月21日，陈卓林就投资开发海南省文昌县木兰头项目进行考察，并表示用三年时间将木兰头打造成融旅游、酒店、高尔夫为一体的旅游度假胜地。

　　2010年12月10日，陈卓林率团到儋州滨海新区，就投资开发新区项目进行考察。随后三日，雅居乐副总裁黄奉潮再次率团来访新区，就儋州滨海新区第三组团高端旅游度假综合项目开发合作进行会谈。

　　从以上行程不难看出，陈卓林加码海南区域市场的野心。

　　省外项目突围

　　“孤注一掷”、“破釜沉舟”，这是海南某开发商高层在接受时代周报记者采访时对海南清水湾的描述，“他赌赢了”。

　　与海南一样，上海、南京、成都、西安、重庆，是2006年雅居乐“走向全中国”的战略重地。如果按照规划，这些省外项目将于次年开花结果。然而，事与愿违，唯有海南开花结果。

　　2008年，陈卓林宣布实施全面收缩战略，延缓省外多个项目。这是雅居乐首次转攻为守。

　　根据2008年和2009年年报，南京秦淮区项目、上海雅居乐国际广场、上海南汇项目、西安雅居乐花园、重庆雅居乐花园和沈阳蒲河新城项目于2008年和2009年的竣工面积均为零。

　　根据雅居乐2010年中期报告，海南清水湾预计2010年完工面积为58.52万平方米，远超过于长三角区南京雅居乐花园和上海雅居乐国际广场合计的26.06万平方米，而华西地区成都、西安、重庆三个项目总和只有53.17万平方米。

　　雅居乐年报显示：雅居乐在华南地区的销售金额占53.1%，土地储备占53.3%，海南省区销售金额占23.7%，土地储备中则为29.0%。由此不难发现其他省外项目发展的迟缓。

　　或许是受到海南清水湾分割整取的启发，陈卓林于2009年年中企业内部总结大会上为雅居乐拟定的拓展计划是：依托原有项目谨慎布局。

　　实际上，陈卓林确实谨遵着一个简单的逻辑：在现有土地项目周边拿地。尤其是，自2010年第三季度起，雅居乐大肆圈地：2010年9月17日，夺下中山雅居乐御龙山项目相连地块；2010年12月3日，又夺得与佛山雅居乐相邻的地块；2010年12月22日，雅居乐将花都雅居乐相邻的两幅地块纳入囊中；2011年1月21日，雅居乐取得与佛山三水雅居乐项目相邻的地块；2011年1月21日，再夺与西安雅居乐相邻的地块。

　　不难看出，雅居乐于2010年在广东省外市场收获甚少。

　　拿地成本较低，是雅居乐晋升房地产行业最会赚钱的上市公司之一的秘诀：根据2010年业绩报告，截至12月31日，雅居乐持有的土地储备面积为3351万平方米，平均土地成本仅为每平方米1132元，仅占2010年销售均价的十分之一。

　　然而，雅居乐为何能够屡次通过招拍挂将项目周边的土地拿下？

　　一名不愿具名的业内人士言简意赅地指出：雅居乐与各方面有着良好的关系。

　　这亦意味着雅居乐极可能形成省内强、省外弱（除海南外）的局势。

　　然而，2010年，雅居乐在省外却是有另一番动作，尤其通过联姻的方式来改变目前广东省外项目发展不利的局面。

　　正如时代周报记者早前向雅居乐方面求证的，雅居乐即将与星河湾开展产品层面上的合作，引进星河湾的产品线，包括产品设计、项目管理等。

　　此外，2010年8月25日，雅居乐宣布与合景泰富、富力、世茂房地产组成合营公司，共同开发富力于2010年4月份拿下的天津津南新城地块。陈卓林亦于2010年业绩发布会上表示，将于今年继续在天津拿地。

　　或许，雅居乐是在省外寻求另一种后盾。游走于政商两界的陈卓林如何斡旋商机、盘活省外项目，无疑是值得大家期待的。