作者:■本报记者石俊

　　

在这第三轮的楼市调控中，一个现象值得注意，量化调控开始步入前台。除了国土部今年首次发文，要求坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，即楼面地价不得超历史最高价，发改委也发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售实行一套一标价予以量化。

　　“新国八条”出台已有近两个月，楼市已经悄然出现了变化。

　　一方面，3月以来楼盘打折优惠活动增多，房价趋降的城市数量也在增加；另一方面，保障房建设目标更加趋于明确，除了此前早已确定的今年1000万套的任务，还计划在5年内建设3600万套，并进入了落实任务阶段。

　　在这第三轮的楼市调控中，一个现象值得注意，量化调控开始步入前台。除了国土部今年首次发文，要求坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，即楼面地价不得超历史最高价，发改委也发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售实行一套一标价予以量化。

　　事实上，去年“新国十条”出台的目的之一就是遏制房价过快上涨，但却并未明确过快上涨的幅度和区域，这使得地方政府落实程度缓慢。此番在“新国八条”中，明确要求各地在一季度确定房价控制目标。但大限在即，却仅有为数不多的几个城市公布了房价控制目标。对地价、房价这种量化调控能否遏制房价的过快上涨，仍有待进一步观察。

　　楼市拐点渐显

　　最高优惠30万、一次性付款可享九一折优惠、按揭九八折赠送家电……北京的楼市在经历了胶着低迷的2月后，进入3月，各大新盘的打折优惠活动逐渐增多，部分楼盘甚至每平方米直降数千元，房价开始有松动的迹象。

　　而国家统计局新近公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。

　　在市场趋降的背后，是开发商资金的趋紧。国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降52.2个百分点，已经低于10年来的均值。而在房企资金来源的结构中，自筹资金、定金及预收款、外资呈现明显增幅，国内贷款则呈连续回落之势。

　　各大上市房企刚刚披露的年报也显示，虽然去年的业绩飘红，但未来的形势不容乐观。据媒体统计数据显示，已披露年报的45家房企中，有30家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成，一些大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑。包括保利、万科、金地等房企准备通过调整债务结构、放缓拿地速度和新开工项目增速等方式，应对未来可能的调控。

　　对于开发商的资金链，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商资金面已经由宽松转为紧张，未来几个月资金面还会进一步趋紧，被迫进行促销的房企会越来越多。

　　保障房加码力保供应

　　商品房市场之外，保障房建设也在不断加码，住房双轨制日渐清晰。

　　今年全国两会的政府工作报告中，国务院总理温家宝首次提出，“十二五”期间，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。而今年的任务目标是要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户，同时重点发展公共租赁住房。

　　今年开工新建的保障房中有相当比例的廉租房和公租房，是此次房地产调控的一个方向性指标。据住建部部长姜伟新透露，廉租房和公租房占比问题现在还在商讨之中，目前没有明确数据。国土资源部部长徐绍史(专栏)此前也表示，今年建设1000万套保障房的土地供应计划将在本月内编制完成，而且在土地年度计划中全部单独列出，并将于3月底前公布。而对于保障房资金筹集问题，姜伟新也表示，保障房建设资金一定会落实。

　　根据计划，今年保障房建设资金，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。目前财政部已经下达了今年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元。

　　对于今年1000万套保障房的任务，也正逐步在地方层层分解落实。据了解，上海今年新开工和筹措保障性住房的总体目标为1500万平方米，总体供应将达到1150万平方米，并且上海市政府还与全市18个区（县）政府签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”，明确了今年住房保障体系推进指标与具体目标任务。而在广州，据媒体报道，广州今年原定全市计划新建4.3万套保障性住房的任务，也被提高至13万套。

　　房价量化调控

　　早在去年的调控中，针对房价涨幅过快的问题，就有专家指出，调控楼市可以建立量化调控指标和机制，包括两个核心指数。一个指数叫城市基本房价指数，将真正的调控目标纳入进去；另一个是基本房价变化容忍度指标，就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度，就要采取各种各样的政策。这也被业内称之为量化调控房价。

　　国家统计局也在去年表示将进行房价统计改革，以便能更真实地反映市场状况，并于今年2月公布了首份改革后的房价统计数据。而根据“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。但截至目前，在已经出台“新国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨。

　　今年2月，在贵阳出台的地方版楼市调控细则中，在全国首次提出了房价控制目标，即严格控制2011年新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。随后，银川出台文件明确新建商品住房价格上涨幅度要控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅将低于10%；昆明政府表示确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

　　3月18日，太原也表示确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平；同日，佛山也表态，2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。但值得注意的是，上述城市中，仅银川涉及到10这样的具体数字指标，其他几个城市对于房价调控目标则趋于弹性化、模糊化。“对于房价控制目标，这事就跟限购令一样，让地方政府特费脑子，离大限只剩几天时间了，全国好像只有几个城市公布指标，难道在最后几天内，几百个城市会蜂拥而出，全部卡点公布吗？不太可能，国办通知2月中旬前限购令到位，结果误点的城市多得是。”杨红旭表示出困惑和质疑。

　　温家宝在两会期间回答中外记者提问时谈道，对于今年的楼市调控，在于认真落实房地产调控的责任。比如，首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。但3月16日，央行公布的在全国50个城市进行的两万户城镇储户2011年第一季度问卷调查显示，对当前房价水平，74.4%的居民认为“过高，难以接受”，对调控效果不乐观。