中国房产信息集团分析师 薛建雄

　　 密集的楼市调控政策初见成效，不但成交量走低，不少新近开盘的项目也遭遇集中退房。

　　 2010年12月份以后开盘的不少项目订金逾期量普遍走高。位于长宁区的兆丰嘉园于今年1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，订金逾期数量竟高达51次。于1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，订金逾期43次。位于奉贤南桥板块的同盛南桥花园在2010年11月24日和今年1月15日开出两批房源，签约425套，订金逾期也达到106次。2010年12月4日开盘的中星海上名豪苑签约201套，订金逾期125次等等。

　　 再来看看成交数据，中国房产信息集团最新数据显示，2月1日-2月14日上海市商品住宅仅成交401套，共计4.54万平方米。虽然时值农历新年假期，半月的成交量多集中于新年过后的一周时间，但401套也仅相当于2010年12月份一两天的成交量。密集的楼市政策初见成效，不但成交量走低，不少新近开盘的项目也遭遇集中退房。

　　 造成集中退订的直接原因来自于银行贷款。在一系列加息、提高准备金率以及监管层严格监管的环境之下，银行的贷款额度日趋紧俏。虽然1月份的新增信贷规模突破万亿元大关，但是被去年年末的贷款需求、年初企业贷款以及在通胀持续和经济利好刺激下的投资热情消化，所以很多购房者在原本应该是投放量充足的年初就遭遇购房贷款难批的困难，而且在持续管控的基调之下，全年的贷款投放量都将不容乐观。

　　 其实，贷款难办只是引发退房潮的直接原因，其根本原因在于投资者对于后市的信心不足。

　　 自去年4月以来的楼市调控政策接踵而至，调控范围不断扩大，调控力度逐渐加强，以新“国八条”最为严厉。密集政策之下，除了购房成本的增加将一部分支付能力较弱的需求挤出市场之外，更重要的是购房者对房价的预期产生了心理变化，在买涨不买跌的市场规律之下，投资者观望情绪渐浓，暂时退出了市场，才是成交量下滑和发生集中退房的主要原因。以投资需求占主导的高端市场为例，根据中国房产信息集团监测到的数据，2月1日-13日，上海市单价段3万元/平方米以上的中高端市场的成交份额由1月份的22%下降至11.09%，总价段1000万元/套以上的成交份额由1月份的9.1%下降至5.12%。这些观望的情绪蔓延开来将给开发商日后的营销带来巨大的挑战。