财政部调整住房转让营业税政策 未明确所得税征收办法

　　商报记者 袁晨晨 刘晓颖

　　昨天，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，对刚刚落地的“新国八条”中提出的全额征收营业税政策加以明确。

　　虽然上海多家媒体纷纷将营业税和“二套房首付六成”作为“新国八条”的重点，但是在商报记者看来，“禁购令”和“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”才是其中暗藏的“杀手锏”。财政部重申的“营业税政策”，对上海市场意义不大，而其对于“新国八条”中“严格执行个人所得税政策”的提法只字未提，令记者感到疑惑。

　　营业税政策

　　对上海市场意义不大

　　财政部出台通知，个人将购买不足5年住房销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房销售的，按销售收入减去购买价款的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　目前，上海现行的政策是出售未满5年普通住房的按照差额营业税征收，出售未满5年非普通住宅的按全额征收，所以，新政后相关政策的不同点仅为：出售未满5年普通住宅的，由原来的按差额征收，改为按全额征收营业税。由于上海目前普通和非普通住宅区分的标准是2008年10月制定的“单套建筑面积在140平方米以下，内环线以内低于245万元／套，内、外环线间低于140万元／套，外环外低于98万元／套”的陈旧标准，随着近两年来上海房价水平飙升，市场上符合普通房标准的房源数量越来越少，根据上海中原研究咨询部的统计数据，2010年，上海普通住宅比重已经下降至7．78％，所以，“新国八条”和昨天财政部通知的营业税政策调整，对于上海而言，意义不大。

　　个人所得税

　　“最严厉”交易打压措施

　　各大媒体在解读“新国八条”之时，纷纷以“二套首付六成”和“全额营业税调整”作为新一轮调控的代表性手段，但在商报记者看来，“新国八条”第三条中暗藏着的真正“王牌”却是最后“轻轻的”一句——“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”

　　个人房屋交易时所得税若真的被“严格征收”，则相对目前已经居高不下的交易税费而言，堪称“可怕”。众所周知，服务交易中，卖家个人所得税依法“应该”按照房屋销售收入减去房屋原值的差额的20％来进行征收，但是，上海各区在实际操作时，却基本按房屋销售收入全额的1％（普通住房）或2％（非普通住房）征收个人所得税，两种计税方法之间的金额差距高达5－10倍。而今“新国八条”提出“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”，极有可能意味着中央政府将不再容忍各地政府中“转让房地产所得税征收”采取的完全不合法理的“可笑”解释。

　　记者再次以一套总价150万元的（非家庭唯一）非普通住房为例，若其在购进后不到5年以300万元总价售出，那么，作为卖方，需缴纳的税收主要是营业税、个人所得税（土地增值税忽略不计），其中，营业税（新政前后）并无变化，均按全额5．55％征收，为16．65万元；而个人所得税前后天差地别，此前，按照通行的（非普通）房按全额2％计，个人所得税仅为6万元；但若按“新国八条”规定，则为“差额”的20％计，税费将升至30万元，是此前的整整5倍。

　　禁购令

　　对高端住宅市场“戒严”

　　“新国八条”中的另一个杀手锏则是由“限购”升级而成的“禁购令”——现行的“限购令”给所有本地户籍家庭留了“新增一套”的余地，但新国八条中对“2套及以上”的家庭、“1套及以上”的非户籍家庭、无纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍家庭这三类人宣布“禁购”。即政策从购第三套房“贷款受限”（全额支付可限购一套）上升成“不许购房”的禁令——对于上海市场而言，这一“禁购令”直接把目前市场上作为大多数的购房者给“禁”了。

　　对于上海本地人而言，三套以上的高端买家和不在上海生活却有能力在上海购买一套以上住房的外地高端买家目前占据市场主流，以上海外环线附近的一些知名“大平层”和“洋房”楼盘为例，房源单套总价一般达到上千万元，购房者大多来自浙江、山西等地，“禁购令”一出，这些外地高端买家基本上“一网打尽”，只有富二代、富三代的“成年子女”的“分户型”购房，是否能归入“首套”而网开一面，目前还有待于上海市的细则来解释，但这些购房者占比相当有限，所以，上海高端住房市场对于外地投资客而言似乎已经“戒严”。

　　新闻延伸

　　房产交易中心人数暴增

　　商报记者昨日在徐汇区、浦东新区等多个区县房产交易中心看到，前来咨询和办理业务的人使得大厅里人满为患，每个窗口几乎都排起了长龙。

　　昨日下午，在浦东房屋交易中心现场，记者看见一对80后小夫妻正在排队办理过户交易。妻子小黄告诉记者，他们去年看中一套总价130万元左右、面积在61平方米的房源，“其实上周中介就催说最近有政策出来，让我们早点办理过户手续。”“国八条”一出，昨天，小黄就立刻请假前来过户。小黄告诉记者，因房东持有未满5年，而他自己也因为二套购房而受到新政“首付比例提高”及“营业税全额征收”的影响，他们很想赶在政策细则出台前完成交易。

　　徐汇房屋交易中心现场一工作人员告诉记者，昨天早晨7点不到就有人赶来缴费（过户），当日缴税人数与往常相比要超过至少六成。