“新国八条”的调控措施和手段并无新意。尽管中央措辞严厉，但实际效果尚待观察

　　【财新网】（记者付涛）【背景】1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　“新国八条”要求，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征税。1月27日晚，上海、重庆推出了房产税开征方案，并立即实施。

　　“新国八条”还重申并强化了限购令，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，原则上限购1套住房。

　　面对节节高涨的房价和百姓的压力，2010年初以来，中央政府不断推出新的房地产调控政策。2010年1月10日，出台了“新国十一条”；4月17日，出台了“新国十条”，9月29日，又祭出“新国五条”。

　　尽管中央政府一再重申房地产调控的决心，屡屡出台调控措施，力图控制房价快速上涨，但是，2010年全国房价依然呈快速上涨之势。国家统计局数据显示，2010年12月，中国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨6.4%。

　　今年以来，京沪等一线城市的房地产交易仍非常活跃，价格上涨的压力很大。在此背景下，中央政府祭出“新国八条”，政策目标仍在打击投资投机性需求。此次“新国八条”真的有用吗？能否走出此前“逢调必涨”的怪圈？

　　华东师范大学房地产系教授华伟认为，目前房地产市场对行政调控已“政策疲劳”，“新国八条”的调控措施和手段并无新意。无论限购还是限贷、增税等，都是老生常谈。尽管中央政府措辞严厉，但实际效果尚待观察。

　　“新国八条”对民间具有投资需求的资金，依然以“堵”为主。事实上，除了房地产，当前民间投资渠道相当少。同时，受美国量化宽松政策影响，海外热钱试图进入中国，大多也以投资房地产为主。没有“分洪”渠道，仅仅靠“堵”，流动性“水位”只会越来越高。

　　这次“新国八条”再次把板子打在了大多数中产阶级身上，一刀切的“二套房”信贷政策，压抑了改善型需求，也遏制了刚性需求。对中低收入者，30%的首付已难以承担，而对投资者而言，按新的政策，如能付出60%的首付，他宁愿全款买下，然后再以抵押贷款等方式来设置财务杠杆。

　　华伟分析说，中央政府要求，今年要建设1000万套保障房。这表明，各级政府会加大保障房的投入。但是，保障房既非投资型需求的标的，也不是改善型需求的目标。这对缓解供给短缺帮助并不是很大。

　　值得注意的是，当前，地方政府对土地财政的依赖最为严重。“四万亿”后，地方急需土地出让收入还债。在此背景下，新的调控政策“无异于让地方政府自掐脖子，政策可执行性会大打折扣”。

　　华伟指出，类似行政调控措施，以压抑各类房地产需求为主，在增加房地产供给上缺乏有力措施，很难真正有效果。从此前经验看，如不能从根本上改变土地财政机制，抑制流动性泛滥，这种带有计划经济色彩的调控，不会有真正的效果。

　　临渊慕鱼不如退而结网。房地产调控不是权益之计，不能追求“短平快”，政府必须清晰设定在住房保障和房地产市场领域不同的政策目标。例如，当前，经济适用房、廉租房、限价房、公租房，诸多名号满天飞，但是中央并没有对住房保障的标准有清晰的规划。

　　华伟指出，在宏观经济和个人收入不断增长的背景下，如何理性、客观地来看待房价的上涨，设定房价调控的目标？目前，“新国八条”对此仍含糊不清。如果把这个难题交给地方政府，地方是不可能解决的。■