经济观察报 记者 周亚霖 2011年房价会走向何方？

　　从过去的几年看，除2008年突发的金融危机令房价“休克”并下跌20%之外，从2008年下半年到2009年、2010年，尽管调控政策有如洪涛骇浪，但房价却“稳坐钓鱼台”，步步追涨。

　　2011年房价何处去？任何一种单向的力量，显然无法触动房地产整体格局，必然是各种变量的汇集、叠加，才能产生最终的合力。在本文中，沿着供需的主线，同时勾勒出货币供应、信贷政策、保障房、调控政策这些变量对供需的冲击，我们试图给房价判断找到一个参考的坐标。

　　供应

　　供求关系的变化，是支配市场价格的最基层法则，最表象，也最可靠。大部分业内人士认为，今年的供应量比去年要大。

　　华远地产董事长任志强认为，从增加供给的角度看，自2009年9月份投资增长开始恢复之后， 2010年年初达到了38.4%的历史最高增幅。2010年全年新开工面积约14多亿平方米，在施面积近40亿平方米，都创历史新高。

　　中投证券认为，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近10年或7 年来新高，2011年供给无忧。2010年商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，均创10年来新高，虽然供应量同比增加明显，但绝大部分人士不认为这种增速对房价有明显的影响，因为他们的判断是，供应和需求相比显得不足。

　　也有例外，瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇称，鉴于2010年第四季度以来，房地产存量不断增加，因中国政府不太可能放松或转变其房地产调控措施，房地产开发商可能被迫降价。2011年第一季度中国一线城市房价可能较上年同期下跌10%，但三线城市的房价可能上涨，涨幅至多5.0%。这是鲜有的“看空”声音。

　　多年以来，凡预测或者对赌房价下跌者纷纷“落马”，从徐滇庆到牛刀无不如此，以致于“房价”成了烫手的山芋，无人愿碰。

　　土地

　　土地是供应的根本。这个变量牢牢掌握在政府手中。任志强称，政府上半年不给你土地，下半年顺着行情走势，又把土地价格提高了，因此土地单价提高幅度很高，远远超过了房价的增长比例。今年的房子基本上是在去年高价的土地上生产的。

　　如果各地政府在2011年初就加大供应，在2011年末第三、第四季度就能对房屋的供应形成影响。但大部分业内人士认为，在地方政府对土地财政的依赖没有本质改变之前，他们不会贸然对土地加大供应，还是会按照以往的节奏行事。

　　近期，北京也将有4块高价地房子陆续入市。另据透露，现在北京市面上私下协商转让的土地涨幅非常惊人。

　　地价高是受访的开发商认为房价难降的重要因素，是无法控制的刚性成本。

　　需求

　　如果狂热的需求无法抑止，当前供应规模是无法让房价冷却的。

　　受访者阳光100常务副总裁范小冲、华侨城北京营销总监宋翔华、太和保兴房地产开发有限公司副总经理杨晓锋都认为，从销售一线观察，需求是非常旺盛的。

　　去年10月之后，全国各地先后都出现了日光盘。今年初，北京房山万科长阳半岛1.7万元/平方米还在当日售罄，追捧小户型的是所谓的刚需。

　　但是，富人的刚需也非常惊人。在限购的情况下，当年的地王广渠门15号地块入市名为“金茂府”，4.5元/平方米的单价，最小面积为210平方米的户型，还没有正式开盘，就已经内部认购完毕。

　　从总体看，去年年中任志强曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8.5亿平方米，特别是出台了“9.29”国五条和16个城市的限购令。任志强感慨自己大大地低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。

　　行业资金链

　　开发商缺钱不缺钱？会不会降价大甩卖呢？行业资金链是改变商品价格的导火索。

　　对开发商资金链表示乐观的声音认为，2010年银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。任志强甚至称，虽然2010年全年公开资本市场的融资减少了，但开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。

　　同时，开发商的融资渠道在多元化，对银行的依赖在逐步减轻。中投证券认为，2010年在收紧房贷的情况下，房地产开发资金来源中，国内贷款、其他资金、定金、预收款和个人按揭贷款增速降幅超过23个百分点，但利用外资和自筹资金大幅增长超过30个百分点，企业通过加快销售自筹资金的能力依然强劲。

　　但人民大学经济学院认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产投资增速将出现大幅下滑，会出现部分房地产企业抛售。经过测算，他们认为在2011年二季度房地产资金会逆转。

　　当然，如果要对开发商实行非常强硬和严苛的信贷政策，同时如果配股、增发等公开资本市场融资像北京万科总经理毛大庆所说的那样“想都别想”，也许会出现人民大学经济学院判断的一幕。人民大学的判断就是基于2008年那场房价“拐点”，他们担心历史重演。但确实，开发贷的利息是否会不断加码，以及贷款难度变化是目前开发商最关心的问题。高策地产顾问董事长李国平认为，从今年初的融资譬如开发贷来看，形势不容乐观，目前已经有一些开发贷批了放不下来。

　　但从2010年开发商联合拿地频率之高，也可见“行业自救”的能力在经历了2008年之后不断加强。这在一定程度上，减免了地产企业“含泪甩卖”的可能。

　　货币供应与通胀

　　钱毛了，所以财富涌向房产。这个简单的逻辑，正令人生畏地炙烤着房价。

　　2010信贷计划为7.5亿，实际为7.95亿元。今年计划7亿元，专家普遍预测最终贷款将达到7.5亿元。M2增速将会是16%是大部分经济学家的观点，也就是说，今年虽然比前两年有所减速，但总量依然很大，因为基数变大了。

　　现在的经济学界人士对通胀的判断已是高度一致了，但通胀的高低略有不同。

　　开发商敏感地感觉到，现在客户买房的心态已经从投资变成保值了。

　　现在很多城市的租售比（年房租与总房价的比值）只有2%，单从投资回报率而言，比一年期定期存款利率还低。如果是贷款买房，则要承担6%以上的资本成本，不少人的月供远远超过租同样房子的租金。但即使这样，还是有很多人义无反顾的投入“房奴”的行列中，为什么呢?答案无非如下：

　　一、负利率太严重了，现金缩水太快。都知道买房不划算了。但有什么办法能让钱比存在银行里强一些呢？股市屡屡破发，美元也在贬值。

　　二、历史经验让很多人相信，房价涨幅能跟上通胀的速度，在M2大跃进的过程中，唯一能与之匹敌的就是房价的增速。

　　三、房租有巨大的上涨空间。2010年上半年北京同比房租上涨了20%左右，业内人士认为在大通胀的背景下，这只是刚刚开始。所以，现在的租售比2%未必代表将来。随着房租上涨，租售比重回合理空间也是可能的。

　　但加息会成为答案一的变量因素。

　　信贷政策：加息

　　加息影响的不仅仅是贷款买房者的持有成本，利息的改变直接影响着存款动向，如果存款利息越来越高，那可能有相当部分人会选择存款而不是买房保值。加息改变的是对房屋的投资需求。

　　任志强认为，利率属于房地产调控系列里面管不了的部分，如果通胀继续，按照现在的负利率起码要加息150个基点，通常利率再加250个基点的时候，房地产就开始出现下滑，严重下滑。（加2.5%相当于加10次0.25%，估计难度还是不小。）

　　那会加息几次呢？北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，按照央行以往的惯例，今年加息最多四到五次，而且每次加息的幅度都很小。因为加息幅度过大可能会影响私营企业的利润率等等。

　　阳光100常务副总裁范小冲、虎杰投资机构首席分析师张寅和华侨城北京的营销总监宋翔华都一致认为，在负利率时代，投资无门的渠道下，买房还是投资最普遍的行为。不断加息到了存款跑赢通胀还是有一段距离。

　　房地产税

　　如果我们的房产税是在市场严重供不应求的情况下产生的，它对房屋价格几乎没有任何意义。但是如果是在供求基本平衡的情况下或者是供大于求的情况下，则会对市场产生比较大的影响，因为只有成本的提升才会导致人们消费行为的改变。

　　任志强的团队对税收做了一个研究，得出的结论是，房产税并不能影响房屋的价格，房产税只能间接的影响房产持有的成本，同时改变人们对房产持有的消费行为，通过消费行为转换市场中的供求关系，间接影响房屋的价格。

　　这个判断使得问题又回到最初，即供需是否平衡了？

　　如果房地产税像水费、电费一样是日常征收持有费用，也会因为房产增值的强势地位，使这个影响可以忽略不计。