记者 张颖国

　　 进入2011年以来，地产板块一改往年颓势，率先发力领跑大市。在今年的前六个交易日中，房地产板块指数累计大涨6.72%，而同期沪指下跌了0.14%。业内人士表示，从房产税推进及相关的情况来看，可以预期今年地产行业的政策环境会较去年有所改善，由于成交量持续活跃，地产公司业绩可望保持稳定增长，目前仍处于价值“洼地”的地产股，今年将可能出现价值向上回归基本面的一年。

　　地产股发力领跑大市

　　进入2011年以来，去年位居跌幅榜靠前的地产板块，一改往年的颓势，率先发力领跑大市。统计显示，2011年的前六个交易日里，房地产板块指数大涨6.72%，而同期沪指是下跌了0.14%。

　　其中，房地产板块的龙头企业中，金地集团（600383）的涨幅为20.23%；保利地产（600048）为16.06%；招商地产（000024）为12.92%；万科A（000002）为9.85%；此外，其他个股也均大幅跑赢同期大盘。

　　业内人士表示，从近期整体走势来看，市场运行思路有所转变，前期恶炒的创业板和大消费股因过高的估值受到市场抛弃，低估值蓝筹品种开始受到市场的关注，这是地产等低估值逐渐转强的原因，市场风格始终转而不换的局面有望转变。仍处于价值“洼地”的地产股，成会成为震荡行情的率先掘起“急先锋”。

　　“在政策稳定、销量良好的基本面支撑下，近期地产股估值经历了修复行情。”兴业证券分析师张忆东表示，尽管重庆确定开征高端住宅房产税，短期可能对市场情绪有一定影响，但由于力度并未超预期，仍然看好地产的估值修复行情。

　　中金公司在日前发表策略中指出，一年多的房地产政策打压并未改变房地产企业业绩和现金流较好的状况。目前房地产业对于支撑我国经济发展、政府财政收入乃至居民消费的支柱地位仍在进一步提升。除了房地产建设对于投资的拉动外，本轮消费增长的几大推动力，即政府消费的大幅增长、居民负债率的显著提升和财产性收入占可支配收入比重的不断上升，将支撑房地产价格的上扬。

　　中金公司还表示，目前大量房地产上市公司的市值已经跌至其土地储备的清盘价值减去负债后的净值以下，即便从实业资本投资的角度，这一价格也是非常具有投资吸引力的。

　　申银万国证券分析师殷姿认为，相对于去年而言，今年房地产行业的政策风险相对较低。理由是：政策出台取决于价格走势，今年行业自身供需环境发生较大的改变，价格不存在大幅上扬的动力，决定行业本身政策的压力较轻。预计今年政策将以延续已有出台政策为主，新政主要围绕在房产税出台和限购城市范围扩大。在政策压力相对较低的情况下，股票走势将逐步反应企业业绩增长，估值逐步修复。

　　“成交量”淡季不淡

　　往年这个时期多是楼市成交的淡季。然而2011年情形和往年都不同，近期的成交易量同比持续在高位。

　　有关机构的统计显示，去年12月27日至今年1月2日期间，一线城市中，杭、京、穗、深环比增34%、20%、15%和11%，杭成交量创10年下半年新高。二线城市中，福州、东莞、长沙、重庆环比增20%以上，包头、东莞、长沙成交量创10年新高。

　　对此，中投证券房地产行业分析师李少明指出，年末传统淡季但市场呈现淡季不淡成交同比大幅增长，部分城市创新高，这与前期调控需求被压制以及通胀预期下增加房产保值需求直接相关，预计一季度的销售仍将维持热销格局。

　　中信证券分析师陈聪表示，从他们对目前各地微观调研来看，未来几周也未必会出现淡季。即便有税收等外力干预，最后的结果恐怕也是把2010年秋季开始的旺季和2011年3月份开始的传统旺季连成一线。

　　楼市成交淡季不淡，让房地产公司赚得盆满钵满，同时，也会对房地产行来上市公司股价形成刺激。东海证券分析师桂长元表示，尽管行业已经进入传统淡季，但交投活跃销售远超市场预期，优质上市公司表现依然好于大市，地产公司龙头企业的业绩有超预期可能。与此同时，政策进入真空期，部分城市政策存在偏暖的迹象，这为地产股反弹提供契机。

　　陈聪干脆指出，按照2010年市场的旧逻辑，可能会有不少投资者担心，新的热销和土地溢价率上行促使新的政策出台，从而强化对地产公司盈利持续性的担心。然而，对于偏实业角度考虑问题的投资者来说，溢价率的上行和热销都在不断提升净资产价值法（NAV）和公司盈利水平。既然有资金愿意忍受2-3年的开发周期去拿地，当然也会有实业思维的投资者进入投资地产股。

　　东方证券分析师杨国华表示，从2010年8月开始，重点城市销量和地产指数走势持续背离，未来股价与基本面的收敛只会有两种路径：一种是通过基本面的下跌，来实现与股价的靠拢；另一种是基本面维持向好，通过股价的上行来实现股价与基本面的趋同。在楼市成交活跃的背景下，2011年将通过股价上行来消除这种背离。

　　地产税的影响或低于预期

　　长期流传于市场的“房产税”传闻，近期逐渐开始浮出水面。重庆市市长1月9日在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。此外，有消息称上海房产税试点已获批，随时可能公布实施细则。

　　业内人士指出，重庆明确“开征商品房房产税”出台的时间点符合市场预期。过去一年来市场上充斥着各种房产税的传闻，由于征收房产税存在着各种困难，使得出台的时间一拖再拖。目前正值各地召开“两会”，不排除有其他城市出台十二五期间房产税征收计划，但征收方案时点还是个未知数。

　　大同证券投资顾问付永翀认为，之前已不断有关于房产税的消息爆出，最终都没了下文，本次重庆开征高档商品房房产税的消息无疑对整个房地产市场有着一定影响，但短期影响主要在心理层面；目前房地产市场的销售数据向好，就目前的调控政策来看，很难对房价产生实质的大幅影响

　　据悉，重庆版的“房产税”方案有可能是：先对别墅、144平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。

　　券商分析师在看过此“样本”后表示，如果是以这种方案来征收房产税的话，实质效果会低于预期。在征收对象中只对高档住宅以及新增部分征收使得征收范围过于狭窄，另外在税率方面还没有具体的预期。根据其了解的上海征收方案同样也可能是新老划断形式，同样也不是超出市场预期的。

　　开发商却认为，房产税对房地产市场的影响不大，房价不会因为征收房产税而大幅下降。重庆一上市房地产公司高管表示，开征房产税短期内会令买卖双方僵持，但长远来说，成交不会受到影响。事实上，对于一些投资客而言，只要房子每年的上涨成本高于税率本身，税收成本可以随着交易转嫁，房产税可能会起到助推房价上涨。

　　值得一提的是，业内资深人士普遍认为，房产税不会是地产调控的最后武器，随着房价持续的地高涨，不排除有更多的调控政策出来，这是在投资地产股的时候，需注意的部分因素。

　　地产板块的优选策略

　　已经压抑了一年多地产股，很多个股如保利、万科乃至政策指向很确定的二、三线城市地产股，在过去的一年多的受调控中，其股价已跌得惨不忍睹。单纯从盘面上来看，地产板块已经是一个很好的投资价值洼地。因此，对于今年将可能出现价值向上回归基本面的房地产板块，其投资的机会应如何去把握呢？

　　业内资深人士表示，按照对行业发展来判断，未来行业景气将更多地为强势大中型企业所享有，行业集中度将提高，因此选择房产股一定要选择一二线行业龙头公司，其龙头地位表现在项目储备规模及其增长潜力、资金和品牌、开发地域和产品的多元化。

　　另有券商研究员指出，投资者可以从大股东实力、上市公司的土地储备等角度去挖掘。理由是：如果大股东实力雄厚，如为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。

　　“由于丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。因此，中长线投资要尤为关注相关上市公司的土地储备。”上述券商研究员表示,综合来看,全国性龙头公司保利、万科、金地，区域龙头股首开股份（600376）、苏宁环球(000718)等可重点关注。

　　华泰证券分析师张驰飞表示，地产股估值普遍处于较低水平，行业龙头公司更是接近历史下限，业绩的增长足以保证获得绝对收益。建议关注年报、房产税开征方案低于预期等因素触发的交易机会。

　　多数业内人士认为，今年相对于去年而言，房地产行业的政策风险是相对较低的。理由是：经过去年以来的“调控”，今年行业自身供需环境发生较大的改变，价格不存在大幅上扬的动力，这也决定行业本身的政策的压力较轻。因此，今年政策很可能以延续已有出台政策为主，新政主要围绕在房产税出台和限购城市范围扩大。

　　国金证券分析师曹旭特表示，短期地产股有一定涨幅，但相对估值优势仍比较明显，而绝对估值仍有20%-35%的折价。建议买入保利地产、金地集团、万科A、招商地产（000024）、首开股份和北京城建（600266）等。

　　发自《投资快报》