南都记者 龙金光 实习生 白家强 房产税的“狼”这次真的来了。重庆市市长黄奇帆9日在重庆市“两会”上做政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。据悉，重庆有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

　　财政部财政科学研究所所长贾康对南都记者表示，这种地方性改革试点我们拭目以待，这个大的方向是正确的，沿着渐进的方向前进，这是很对的。上海在这方面也开始积极筹划，整体来说，这种制度性的建设是值得推荐的。

　　有望一季度出台文件细则

　　房产税改革这把“达摩克利斯之剑”终于在重庆落下，剑指高档商品房。

　　据新华社9日的报道，重庆市市长黄奇帆在召开的重庆市“两会”上做政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　新华社报道称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

　　重庆与上海是国内两大率先提出开征房产税的城市。早在去年12月，重庆市人民政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发[2010]357号)的文件中提道：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，重庆市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

　　这份文件是为了进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求，巩固房地产调控成果，大力构建“市场+保障”的住房供应体系，实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，促进重庆市房地产市场平稳健康发展，经重庆市政府同意而发布的。

　　开征高档商品房房产税，如何来界定高档商品房？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉南都记者，方案他还没看到，不过高档商品房大概就包括别墅、高档公寓等，它主要会通过价格和面积来确定，别墅就是看面积，高档公寓会看价格，价格又跟地段有关系。这是对高档商品房消费的限制。这次不是全面开征，它只是一个起步。因为全面开征，成本、人力又不一样。

　　开征高档商品房房产税的税率会是多少？财政部财政科学研究所副所长刘尚希告诉南都记者，一般税种的确定需要由全国人大制定或国务院颁布条例，但重庆此次开征房产税属于原有房产税的扩展，不需要全国人大制定。地方在税种征收上有一定的权限。在《房地产条例》中，房产税的征收有一定的模糊性。原来居民是免征的，现在重庆的改革属于将部分高端的商品房划归到征收范围内，它是有这个权限的。它征收有一定的幅度，可以自己制定实施细则。所以，具体细则待重庆公布之后才知道。

　　上海也已经准备好了

　　继重庆之后，上海、深圳、北京、广州等是否将跟进？

　　“土地财政导致了地方政府的短视，卖掉一块地皮获得的收入就断绝了之后数十年再从这块地皮上获取收入的可能性，而开征房产税能够帮助地方政府解决这个问题。”财政部财政科学研究所所长贾康接受南都记者采访时如是说。他表示，从长期利益看，房地产要健康发展，光靠一时的行政干预是不够的，必须加入财税制度因素，而房产税的征收是“必不可少”的。贾康称，除了房地产交易环节要征取，保有环节也要征税，这是非常明显无法回避的道路。

　　贾康对南都记者称，现行制度框架下，在房地产保有环节上税种与税负的合理设计严重缺失，尚未出台每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产也可覆盖的物业税，远远不能适应现实生活的客观需要。

　　贾康建议，房产税在方案设计上应注重“渐进”要领，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。建议实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，比如管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。如对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征，也是可考虑的。

　　房产税的征收将因地而异，税率不会整齐划一。“贾康表示，此前市场上关于房产税率的不同数字并非主观臆测，不同的税率主要是由于方案设计版本有所不同。

　　值得一提的是，关于房地产税的消息近期甚嚣尘上。上海官方媒体东方网亦于去年10月6日披露了一条消息：上海近期将出台房产税征收实施细则，而沪房产税的征收税率预计为0.3%-0.4%。顾云昌向南都记者证实，上海已经准备好了，不过方案还需报财政部、国务院审批。不过这个试点肯定和重庆不一样，这是可以肯定的。

　　此前亦有消息称，国家财税部门在房产税这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。

　　总之，在贾康看来，房产税铺开渐行渐近。

　　投资客退场？

　　市场预测，增加房产保有环节的税赋会对房地产市场产生重大影响，其中包括投资客退场，以及土地成本的调整等。

　　对此，顾云昌认为，房产税会通过影响供求关系来影响价格，会提高高档商品房的成本，这样能够减少投资，减少过量需求。不过房价的影响还需看整个供求关系，并且要看这种税收的程度和税率等因素。

　　国信证券分析师方焱持相同观点。指出在西方发达国家，物业税是地方政府税收来源主要税种之一，如美国物业税的征收额度是房产总价值的1%-1.5%，每年对房屋价值评估后征收一次，主要由地方政府征收，用来支付治安、消防等公共产品的支出。1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》国发[1986]90号文，条例明确规定”……房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%……个人所有非营业用的房产免纳房产税；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%“。而我国在推出物业税不成熟的情况下，逐步推进房产税改革是现实之举，有利于平抑房价、合理引导消费。

　　不过，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，不是房产税出台就可以解决楼市的问题。“大家把房产税看得过高，楼市的问题绝不是税的问题，也不是市场本身就能解决的。”他表示，中国的房地产市场是一个不全面、不成熟的市场，受各种因素影响非常大，市场发展中也存在很多问题。因此，阶段性采取一些政策调整市场属于正常行为，但房地产市场要可持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制管理。