嘉定一宅地成交楼板价仅为每平方米2528元

　　商报记者 袁晨晨

　　昨天，上海土地交易市场迎来了今年首场土地拍卖，2010年第115号公告和117号公告所推出的4幅嘉定地块全部出让。除了其中1幅商办用地的溢价率超过100％以外，其他3幅地块的竞买过程都较为平淡，成交价也不高。唯一的一幅纯住宅用地——嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块仅以较底价高出100万元的9620万元成交，折合楼板价仅2528元／平方米，在近年来嘉定出让的宅地中属于相对较低的水平。

　　楼板价仅为2528元

　　根据土地交易市场的资料显示，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块在2010年117号公告中推出，其东至永新北路，南至纬一路，西至北川河，北至郊环切向线绿带，出让面积为31710．8平方米，规划容积率1．2，挂牌起始价为9520万元，照此估算，这幅地块的起拍楼板价不过为2502元／平方米。

　　截至昨天下午开拍前，这幅地块的领取申请书人数为7，共有4名竞买人参与竞买。但是，商报记者感到奇怪的是，在4名竞买人全部到场的情况下，面对仅仅比底价高出100万元的最高挂牌报价9620万元，到场的竞买人却似乎只是“走过场”，竟然无人愿意参与进一步的现场竞价，最终，上海绿洲投资控股集团有限公司直接以9620万元的挂牌价格摘得了嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块，溢价率仅为1％，按照出让面积和容积率粗略估算，这幅地块的成交楼板价约为2528元／平方米。

　　据介绍，上海绿洲投资控股集团有限公司与上海置业旗下“绿洲”品牌并无关系，而是由上海市嘉定区房产经营（集团）有限公司和上海绿洲房地产（集团）有限公司整合重组而成的公司，具有国家房地产开发一级资质，总资产超过22亿元人民币，是嘉定最大的国有独资房地产开发集团。

　　住宅用地地段偏远

　　嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块是一幅容积率为1．2的纯住宅用地，总价不足1亿元，资金门槛较低，对于一般的开发商而言，都应该是一幅值得“抢破头”的地块。然而，这幅地块最终的成交价格却仅仅较底价高出100万元，且未曾经过现场竞价，在听到2528元／平方米这一成交楼板价之时，不少业内人士直呼“便宜”，更多的是大感疑惑。

　　在商报记者看来，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块坐落于嘉定区最北端的华亭镇，位置较为偏远，已经位于郊环以外，远离了嘉定主城区，反而与江苏浏河极为接近。

　　上海中原研究咨询部宋会雍同样告诉商报记者说，目前，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块周边并没有在售的商品住宅，区域发展不成熟，待地块开发成楼盘之后，将来的客源也会受到一定限制；另一方面，这幅地块地段本身存在一定限制，将来住宅楼盘的开发品质也会受到制约。“事实证明，优质住宅用地容易受到热捧，而品质一般的宅地还是较为平淡的。”不过，上海中原也同时指出，嘉定华亭的二手住宅项目如华亭佳苑，售价约为8000元／平方米，按照周边的价格水平，这幅地块建成上市后售价突破10000元／平方米问题不大，而相对于两千多元的楼板价，项目的利润空间较为可观。

　　事实上，单就地段而言，嘉定华亭与宝山罗泾的位置相对较为接近。在半个月前的12月17日，去年113号公告中推出的位于罗泾镇的宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块）出让，这幅住宅用地出让面积为64369．3平方米，容积率1．8，挂牌起始价1．738亿元，起始楼板价仅为1500元／平方米，最终，旭辉集团以3．245亿元的总价夺得了这幅地块，折合楼板价约为2801元／平方米。相比之下，此次上海绿洲投资控股集团有限公司拿下的永新北路以西、纬一路以北地块的楼板价较旭辉集团购得的宝山工业园区地块低了一成左右。除了地段偏远以外，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块或许还存在着特殊的交易状况，因此，最后才以2500元／平方米出头的楼板价成交。

　　商办地块价格不高

　　在嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块出让的同时，另外3幅嘉定商办用地也全部摘牌，其中甚至出现了一幅底价成交地块，嘉定区天祝路以南、云谷路以西地块（Ｂ16－1）被东方财富信息公司以1．3693亿元的底价摘得，折合楼板价仅为1500元／平方米。

　　嘉定区天祝路以南、云谷路以西地块（Ｂ16－1）属于白银路商圈核心位置，无论从以往地价还是从目前周边在售个案价格相比，1500元／平方米的楼板价水平都属偏低。据商报记者了解，2010年4月、8月份，白银路沿线商办用地成交楼板价分别为2500元／平方米和1000元／平方米，但临近的城固路以南、温泉路以东地块（Ａ03－01、Ａ03－04）的楼板价在10月份冲高到8155元／平方米，大幅拉高了白银路地铁站点附近的商办土地价格预期。目前，白银路地铁站附近的写字楼包括大卫国际大厦、嘉鼎国际、晶鼎等，售价基本在10000－13000元／平方米。

　　商报记者注意到，另外2幅商办用地的成交价格也不高。嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（Ｃ13－3、Ｃ13－6）被明发集团上海实业有限公司以3．87亿元摘得，折合楼板价约为3598元／平方米，溢价率高达115％，而这已经是昨天出让的4幅地块中溢价率最高的一幅；上海骋望置地有限公司以7000万元拿下嘉定区叶城路以北、富蕴路以东地块，折合楼板价3633元／平方米，溢价率45％。

　　总体而言，昨天出让的4幅嘉定地块价格都属偏低，折射出在调控压力积累的敏感时期，开发商谨慎理性的拿地心态。就目前看来，2011年首场土地拍卖反映出的地价行情似乎有所降温，但是，个案毕竟不能代表全部，今年上海土地市场整体形势究竟是冷是热，目前还难下定论，还有待继续观察。

　　土地期满后收回并补偿价值

　　值得注意的是，在昨天出让的4幅嘉定地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法均为“出让人收回并补偿相应残余价值”。这在历来的土地出让交易中尚属首次。

　　上海中原研究咨询部认为，这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。这一问题在业内争议已久，2009年初曾传言有一份名为《土地管理法?穴修订草案征求意见稿?雪》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。

　　如今，这4幅嘉定地块的预申请出让须知则让这一观点受到动摇，并倾向于70年后循环批租制度。上海中原方面认为，从当前批租制度衍生出的“土地财政”和“高房价”结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。这一预申请出让须知所传递出的信息，很可能在业内掀起新一轮关于土地使用权到期后的讨论。