龙飞 杨品文

　　房价最终由供需双方决定。亚银投资（亚太）首席分析师李大伟认为，如果2011年调控没有加力，只是维持现在的措施，总销售会增加10%~15%，供求基本平衡，房价难有回落。

　　《中国经营报》：中国房地产市场是否存在泡沫？什么样的价位才是合理的？你如何解读目前的房地产市场价格？

　　李大伟：“合理的房价”与“泡沫” 仿佛是两个对立的概念，但它俩都有一个共同的特征，都是难以界定，甚至可以说它们本身就是两个伪命题。从租售比上看，国内有些城市需要出租200年才能收回成本；从房价收入比上看，有些城市的市民不吃不喝一百年、一百五十年才能买上一套新房子。从这些数据上看，中国房价的泡沫大得无与伦比。从这两年的市场情况看，北上广深很多项目一个月内能上涨4000~5000元/平方米。这样的市场表现非常不正常，不仅对民生有影响，甚至对国内实体经济都是打击。

　　但这就一定是“泡沫”吗？我们在2010年11月底12月初曾经对国内主要开发商的销售数据做了一次系统研究。发现在2010年3月以前，国内前十大开发商的一次性付款购房的销售比例大约占全部销售比的29%。而第三季度以后，这一数据已上升为42%，万科、保利的一些楼盘的一次性付款比甚至高达50%以上。

　　也就是说有接近一半的客户不需要依靠金融系统的杠杆来买房子。如果研究对比一下上世纪80年代末的日本以及90年代的中国香港，这样比例的按揭数据都是在楼市上升阶段的最初才会出现，距离楼市泡沫的破灭还有很长一段时间。从商家的角度出发，每月单价上涨5000元同样可以卖得满堂彩。也许他们会认为现在的房价不合情，但他们会认为现在的房价不合理吗？从2010年底的这次加息看，2011年也许还会有两次以上的加息，按照国际经验，进入加息周期后，资产价格会迅速降温。但这种情况会否发生在国内，我有所保留，从最近的调查显示，国内购房者的购房目标是“保值”，如此大比例的一次性付款也会影响楼市对加息的反应速度。

　　再回过头看“合理的房价”这个概念。对于普通市民来说，那就是人们通过自己的努力与积累，至少可以在城市买得起自己安身立命的居所。从现在的市场情况上看，单纯依靠商品房市场，是非常难以达到的目标。房地产本身就具备了金融投资与居住消费两大属性，商品房无法将两者分离。按照东亚国家的经验，只有政府控制的保障房才有可能将两者分离。

　　《中国经营报》：你认为2011年的商品房市场会是一个怎样的状况？2010年急剧增加的开工面积会让商品房市场供大于求吗？

　　李大伟：我们不妨先从数据上分析，全年的数据还没有出现。但2010年1至11月，全国房地产开发企业房屋施工面积 38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积 14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。从数据上看，2010年的新开工面积暴涨。这意味着2011年可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着2011年下半年直至2012年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。

　　但我们还是要回到数据上分析，2009年全国建成7亿平方米的房子，却卖出了9亿平方米。也就是说当中有超过28%的比例差。而2010年全年调控频繁，据初步统计，房屋销售依旧会有大约10%的增幅，也就卖出了10亿平方米的房子。从开发商统计的2011年预期看到，在国际宏观环境没有太大变化的情况下，2011年的销售保守估计会增加15%左右。把这些数据换算下来，虽然今年新开工面积增加近五成，但结果却只是供求基本平衡，甚至求略大于供。

　　我们的研究加了一个x因素，那就是中央对房地产调控的力度，如果2011年房地产调控继续加大力度，包括限购等措施延续，那2011年的销售最差的局面是回到2009年的水平。这时候市场会出现短暂的供大于求的局面。但如果2011年调控没有加力，只是维持现在的措施，总销售会增加10%~15%，供求基本平衡，房价难有回落。

　　《中国经营报》：2011年保障房会产生影响吗？

　　李大伟：2011年保障房还没有到全面发挥作用的时候，只有2009年建设的保障房可以供应市场了，但当年的年度计划只完成了46%。2010年三令五申580万套保障房据说基本完成——权威部门2010年12月31日公布的是590万套，但这至少要到2011年年末才会供应市场。

　　2011年房地产市场的焦点肯定是保障房，不仅因为2010年有1000万套的建设量，也是保障房开始大规模供应市场的第一年。但保障房对于地方政府的行政效率是个考验，能否公平、公正是保障房存在的根本。从各地现在出台的相关措施看，地方政府似乎将保障房与人才引进、公职人员住房问题挂钩。我个人对此有所保留，当年国内的经济适用房之所以无疾而终，就是因为一方面无法公平分配，另一方面又扰乱市场秩序。

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