理财一周报记者/李谦

　　 世博会已落幕两个月，近5000亿元的直接或间接投资不仅提升了上海的城市环境，也显著拉升了世博园区板块及辐射板块的房源价值。

　　 目前上海已经开始了二次城市规划。与以往不同，这一次将城市总体规划与土地规划“二合一”，有助于规划整体落实。这些规划，在世博会举行过程中，已经有了一个整体的发展思路。而在世博会后，建设适合上海人生活的理想城市，将成为上海城市空间发展战略的核心理念。其中世博板块备受关注。

　　世博园区将成城市副中心

　　 其实早在世博园选址之前，上海市已把世博板块纳入了未来的规划中。世博会的一贯选址方式，是在城市建成区以外的城市外围，因为这样可以推动土地的开发，为城市发展提供动力。

　　 上海世博会却违背了传统选址方式，将园区选在了上海中心城区的黄浦江两岸。这样的选择，并非没有原因，虽然地处市中心，但浦江两岸地块，以急需改造的工业用地为主，周围居住区密集，工厂把居民的生活与浦江水完全隔绝。世博会的规划者希望，“通过世博会的建设，把这些问题和矛盾全部解决掉。”

　　 除解决遗留问题，在世博园区的规划中，每一条道路、每一个汽车站和每一个轨交站点也都是为上海未来而规划，为上海转向以第三产业为主业留出空间。上海世博会总规划师吴志强说，世博会结束后，园区围墙一拆除，所有的道路就是城市中心的道路，所有的路牌、路名都不需要做任何改变。现在世博公园、江南公园等四大公园，形成了6.8公里长的沿江绿化和湿地，将改变上海江边公共绿地缺乏的现状。B片区中华美食城，地下空间已全部事先规划好，未来将作为宾馆用地，建设高标准的接待宾馆。加上在宾馆的两边，一边是主题馆，一边是世博中心，这个地方将形成一个总建筑面积达20万平方米的会、住、展一体化的国际会展中心。

　　 世博园区周围有着便捷的交通，这让很多人十分看好世博园区对城市功能的影响。同济大学建筑与城市空间研究所教授郑时龄在世博论坛的演讲中表示，浦东陆家嘴地区只有1.7平方公里，而世博园区的后世博发展，将会关注黄浦江的大片滨江地带，将建立一个综合功能区，这个功能区将辐射整个中心城区。

　　 毫无疑问，这个围绕在浦江两岸的5.28平方公里的世博园和它辐射的周边近10平方公里，将成为外滩、陆家嘴之后，上海沿黄浦江增长带的另一极。而世博园区也将是继徐家汇、真如、五角场和花木之后的上海第五个城市副中心。

　　 上海市长韩正也明确表示，在世博后，要把上海世博园区规划建设成为具有会展服务、文化交流、市民休闲等综合功能，生态景观良好的城市公共活动区域。

　　将外滩、北外滩、陆家嘴

　　打造成城市“金三角”

　　 从上海世博会申办成功的8年之间，有关黄浦江两岸开发的一批高水平规划编制完成，一些规章制度制定出台，大片滨江公共绿地建成开发，土地储备与出让工作有序推进，服务、金融中心与航运中心的新项目建设取得了显著的进展。

　　 郑时龄对黄浦江两岸后世博的公共空间做了重点阐述，在其看来，黄浦江沿江地区不能独立发展。他引用英国伦敦、西班牙毕尔巴鄂、挪威奥斯陆等城市滨水地区开发的成功案例，提出后世博的黄浦江开发要“缝合”两岸功能，增强两岸的对接发展，要建立 “中央综合功能活动区”，将外滩、北外滩、陆家嘴地区打造成城市的“金三角”。

　　 据透露，“十二五”期间，黄浦江两岸的建设规划将是一个显著亮点，也是上海建设“四个中心”，特别是金融、航运两个中心的重要推动力。

　　 市发改委副主任汤志平在发言中透露，“十二五”期间，黄浦江两岸开发将进一步向纵深腹地推进，要在黄浦江两岸打造经得起检验的传世之作。就黄浦江新一轮的开发建设，他还建议，要把沿江的一些公共设施连接起来，打造沿江跨区的水上交通网络。

　　汤臣一品楼王“一哥”位置或易主

　　 据佑威及楼市专评网检测的数据显示，2009年前10个月，整个上海市10万元/平方米的豪宅成交面积为13404平方米，共计27套。而2010年前10个月，上海市单价超过10万元/平方米的顶级豪宅累计成交面积25817平方米，比2009年同期增加了92.61%，共计58套，环比增加了114.81%；成交均价为124964元/平方米，环比上涨了10.00%。其中，2009年前10个月仅有7个项目的成交单价超过10万元，而2010年达到了16个项目。

　　 在2010年新增加的9个项目中，有5个项目位于黄浦江滨江沿线，并且在世博后有更多滨江豪宅出现。占据上海楼王“一哥”位置长达5年之久的汤臣一品，或将在世博后不久易主。那么谁将会是未来滨江豪宅的“一哥”呢？佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，浦东陆家嘴必然还是滨江未来楼王诞生地。

　　 据悉，中粮海景一号“楼王”将在2011年推入市场，世博后推出的新一批观景房源其售价或将达到15万-20万元/平方米，与汤臣一品售价相当，并且部分房源的价格已超过汤臣一品成交均价，可见中粮海景一号将会是未来滨江豪宅“一哥”的竞争者。

　　 新鸿基地产2005年“潍坊新村街道245街坊23宗地块”将成为世博后滨江豪宅“一哥”最有力的竞争者。当初该项目规划设计完成后，就惊人地爆出20万元/平方米的均价，整整高出汤臣一品售价的一倍。而5年后的今天该项目却仍旧未上市。

　　 陆骑麟表示：“对于浦西滨江而言，区域人口密度高，旧区改造进度缓慢，在未来5年内难有大作为，因此短期内很难和浦东滨江比拟。但是从长期来看，上海人一直对浦西有一种市中心的情结，如果整体改造进度加快，市场必然会得到认可。但是顶级豪宅聚集地的浦东滨江在未来一段时间内地位是无法撼动的。”

　　世博板块

　　万富汇

　　 项目简介：该项目参照酒店式服务标准为业主提供菜单式服务。一-三层户型为45平方米一房，层高3.1米；四层是带挑高的户型；附送的六层阁楼最高处3.5米，可做复式，算一层面积，全部精装。

　　 周边配套：轨交6号线高青路站、8号线杨思路站；邻近家乐福、卜蜂莲花、华联吉买盛、联华超市。

　　 最新动态：销售较火爆，目前剩余不多。据网上房地产显示，2010年10月16日开盘以来，已售完149套。目前在售两种户型的酒店式公寓。单层45平方米，总价105万-120万元之间；复式酒店式公寓108平方米，总价200万元左右。带中央空调、地暖和新风系统，装修标准2500-3000元/平方米。该项目为商业产权，年限40年。

　　 记者点评：万富汇精装小户型，房间内功能分区明确；卧室、客厅、餐厅、厨房等各占其位，相对独立。Loft户型成为年轻白领一族较为偏爱的户型。

　　美林别墅

　　 项目简介：该项目为豪宅别墅，配私家泳池，别墅交付标准为全装修交付，室内配备中央空调系统、中央新风系统等高标准配置。美林别墅地处浦东中环以南，位于杨高南路与三林路交界处，邻近世博板块。项目总占地约11万平方米，容积率约为0.298，绿化率约62.8%，由109栋独栋别墅组成。

　　 周边配套：轨交6号线上南路站、济阳路站，轨交8号线耀华路站；邻近卜蜂莲花、家乐福、华联超市。

　　 最新动态：下批11套独栋别墅预计2011年开盘。上批精装独栋别墅于2009年10月推出，面积248-355平方米，总价1400万-2000万元/套。下批别墅面积为240-500平方米，参考单价7万元/平方米，精装现房。

　　 记者点评：该项目以北美建筑风格为主体，均为木结构，全部为现房，五个景点串联成一个低密度别墅社区；配套成熟，不过价格不菲。部分欧美人士租住。

　　滨江凯旋门

　　 项目简介：该项目属于陆家嘴板块新住宅地块，施工进展缓慢。目前具体开盘时间和房型面积待定。暂无售楼处任何资料。滨江凯旋门由高层住宅、办公楼、商业和低层住宅组成。

　　 周边配套：轨交4号线、6号线浦电路站，轨交2号线、9号线世纪大道站；附近有新梅联合广场、中国民生银行、交通银行、中融国际商城等。

　　 最新动态：预计2011年首次上市，其中共10幢高层公寓，均为大户型，每户面积超过370平方米，部分超大户型的面积更是达460-560平方米。

　　 记者点评：该项目用地性质为商业住宅综合用地及商业金融用地，规划建设包括高层住宅和裙房会所、低层住宅、公寓式办公楼及地库停车场。位于上海未来“两个中心”战略的金融核心区域，单价之高为上海之冠。

　　万科金色名郡

　　 项目简介：该项目位于浦东海阳路云台路口，南至杨南路，北邻云台路。占地面积120000平方米，建筑面积160000平方米，容积率1.3，属于浦东三林板块。万科金色名郡主要以联排别墅、洋房和多层住宅为主， 别墅为250平方米、多层为100-140平方米。

　　 周边配套：轨交6号线高青路、8号线杨思路；邻近好又多、华联超市、卜蜂莲花上南店、上海明珠医院。

　　 最新动态：该项目是万科在浦东三林板块的楼盘，目前尚未开盘，具体户型情况以开盘时为准。

　　 记者点评：项目地处三林板块，靠近轨交6号线，交通较便捷。目前户型未确定，周边参考别墅价格38000元/平方米。

　　金地湾流域静墅

　　 项目简介：该项目总体为低层静谷规划社区。双拼别墅面积在250-270平方米，7+1大洋房、14层景观大平层面积在170-190平方米。6层水岸电梯小洋房及14层景观小高层均为90平方米以下的小户型，且为高标准的精装修配置。

　　 周边配套：轨交6号线华夏西路站、轨交11号线三林公园站；附近商业配套有家乐福、沃尔玛、卜蜂莲花、世纪联华、易买得、好又多。

　　 最新动态：在售双拼别墅，总价1000万元起，面积250平方米左右，将于2011年2月份毛坯交房。

　　 记者点评：该项目附近有多条轨交和公交线路，出行方便；三林港、中汾径两条天然河流交汇，景色较好。但小户型已售罄，目前只有大户型公寓和别墅项目在售，总价较高，需有一定财富积累的人群才可购买。

　　中粮海景一号

　　 项目简介：该项目社区中央设有双会所，配备室内室外双泳池、多功能厅、健身按摩设施、娱乐设施等，功能设施齐全。总建筑面积约12万平方米，整个项目由5幢超高层江景公寓围合组成。

　　 周边配套：紧邻轨交2号线陆家嘴站；附近有卜蜂莲花正大店、正大广场、花旗银行、东方医院、仁济医院。

　　 最新动态：预计2011年将推出1栋新房源，户型为300平方米、400平方米、500平方米，为42层的复式公寓。

　　 记者点评：该项目位于浦东陆家嘴东昌路渡口，位置显著，不仅可以看到外滩的近代建筑，而且同时还可欣赏东方明珠、金茂大厦和以陆家嘴金融贸易区为代表的新上海现代建筑。项目地处黄浦江景观地段，俯瞰浦江，一线江景和陆家嘴繁华都市景象尽收眼底，具有不可复制的地段稀缺性。价格不菲，属于高端项目。