深圳商报记者 陆剑伟

　　近一周，深圳楼市新开楼盘一片火热，不少普通楼盘还创出了片区最高价。然而在西丽，一些新盘开出了片区最低价。继塘朗雅苑二期星座开盘以1．7万元／平方米的片区最低价亮相后，同属西丽的鼎胜山邻则以16274元／平方米的价格再创片区价格新低。

　　业内人士认为，仅占总量的1％左右的特价单位，是开发商的一个营销手法，或者一个噱头，不足以影响市场。

　　开盘价低过布吉

　　记者从市场了解到，近期将入市的南山新盘为向南瑞峰花园和鼎胜山邻，都为带装修销售。市规划国土委网站信息显示，向南瑞峰花园的备案价格最低有1．9万元／平方米，且不少房源都在2．3万元／平方米以下；鼎胜山邻最低只有16274元／平方米，这个最低备案价格为今年南山出现的最低新盘价格。

　　而布吉新开楼盘则是另外一番景象，荔山道和万科红的均价都突破了2万元／平方米，最高价分别达到2．6万元／平方米和2．3万元／平方米，价格呈上升趋势。

　　南山一楼盘营销总监认为，楼盘在规划国土网上的备案价格，一般都要稍高于实际销售价格，一则可以为楼盘提价预留一定的空间；二则可以制造一定的“低价效应”，吸引置业者入市，营造热销气氛。

　　一券商行业分析师表示，南山属于成熟片区，楼价已经涨了好几波了，而且各个区域价格有较大出入。而布吉属于成长片区，现在交通瓶颈打破，尤其是地铁利好的刺激下，出现一定幅度的上涨是正常的。

　　小户型成片区价格“屠夫”

　　从南山新近上市的楼盘销售情况看出，小户型往往成为片区价格的“屠夫”。向南瑞峰花园和鼎胜山邻都定位在小户型，而在11月26日开盘就销售一空的塘朗雅苑二期星座也是小户型。

　　把时间推前到4月22日，丽湾国际公寓以低于片区4000元每平方米的价格入市，取得开盘热销六成成绩。而由华侨城集团开发的侨城馨苑也以低于原计划的标准入市，实现均价仅2．3万元，起价还有1．8万元的，销售情况同样良好。

　　此外，带精装修已经成为南山小户型项目提高附加值的有效方式，同时也能为购买者节省装修的时间、精力。侨城馨苑、丽湾国际公寓、东方银座全部带精装修出售，而在下半年入市的田厦翡翠明珠、向南瑞峰和鼎胜山邻，也带精装修销售。

　　业内人士认为，南山小户型之所以频频“搅局”，是因为南山有众多白领，对小户型的性价比要求较高，低价入市能够极大激起市场的兴趣和目标客户的注意，而少量低价单位，并不影响楼盘整体的销售业绩。该人士表示，对于小户型项目来说，地段最为重要，因为小户型的购买人群主要为城市年轻一族，他们对城市公交、捷运系统的依赖性更大，对于生活的便利性要求更高，工作和居住地的距离不能太远，这些需求也就确定，受市场追捧的小户型一定是在城市中心，配套成熟、交通便利、10分钟半径内有办公区的地段。

　　不足以影响市场

　　小户型低价入市能否具有“鲶鱼效应”？

　　“一个楼盘的最低价单位只占总量的1％左右，是开发商试探市场反应的一个营销手法，或者根本就是一个噱头。”一位在南山有诸多代理项目的中介老总认为，现在不少房企对价格有一定的上涨预期，一些特价单位即使价格低也不足以影响市场。而且，南山有不少大户型，这些楼盘价格的走势在很大程度上影响了片区楼价。

　　今年下半年南山入市的新盘虽然没涨价，但是价格并不低，如岸芷汀兰带精装修均价4万元／平方米，鼎太风华奥斯卡毛坯均价3万元／平方米，铭筑带装修均价2．7万元／平方米。

　　记者从市规划国土委网站查询了解到，近几周，南山新盘价格围绕2．9万元／平方米窄幅波动，走势平稳。

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　　低价单位中“淘宝”

　　按照1％左右的比例，一个中型楼盘单位在一两千套，特价单位只有十套左右，这些单位往往是抢手单位。特价单位又分为总价最低房、单价最低房等等，购房者可广泛走访各楼盘，掌握一定的“淘房诀窍”，从大量较低价位的房子中选出适合自己的优质楼盘。

　　总价最低房（适合人群：人口较少或单身家庭）

　　总价最低，并不代表其户型朝向等最差，反而可能是该楼盘中最具性价比的房子。如果家里人数不多，而手边的“银子”又比较紧缺，在看好楼盘的情况下，对面积、楼层、朝向和户型要求不高的话，建议不妨考虑总价最低的房子。

　　单价最低房（适合人群：人口多、面积需求相对大的家庭）

　　在一个楼盘里，单价最低的房子通常称之为“起价”房，一般楼层、朝向等较差，甚至房内还有不规则的“异形房”，首层、顶层房甚至半地下房居多。同是“低价房”，也可能会有不同，有的是因为楼层相对较低而成为单价最低房，可以在其中挑选朝向好些的房子；如果是因为朝向不好而成为单价最低房，又可以在其中挑选楼层好些的房子。从单价最低入手，可以用相同的总价购买到面积相对较大的房子，适合家里人口较多而经济又相对紧张的家庭。

　　高层最低价（适合人群：投资或者单身家庭）

　　如今新开楼盘高层楼盘很多，在售低价房一般就是目前未售出房中楼层低、西北朝向或者纯北向房屋。楼层较低的房子，如果自住可能会遇到采光、通风问题，如果楼盘临街的话，打开窗户也许会受噪音干扰。但从另一个角度看，这样的房子适合作为投资，很多人就只考虑总价，很少有人在意朝向。

　　辨别“噱头房”（防止虚假宣传）

　　所谓“噱头房”，往往是开发商拿来制造噱头的“单位”，虽然在价格有很低的优势，但往往是购房者买不到的，或者根本就被“内部处理了”。遇到这种情况，购房者事前要甄别一下，如果大幅低于周边楼盘的单位，大多是“可遇不可求”。（陆剑伟）