■广州万隆 证券研究中心

　　 日前结束的中央经济工作会议从六个方面确定了明年中国的经济任务。对于受到普遍关注的保障房建设，依旧纳入了公共服务范畴，并且强调加大保障性安居工程建设力度，最终形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。我们认为，这将是未来关于住房体系的最终版图。

　　 住房体系——商品房体系和保障房体系并驾齐驱

　　 目前，中央经济工作会议强调逐步形成符合中国国情的保障性住房体系和商品房体系。我们万隆研究团队认为这是管理层对中国未来住房体系的定调，也因此可以看出未来房地产的走势。

　　 政府将保障房纳入公共服务体系，显示出对于中低收入阶层的关照，强行将其逼近商品房市场，民怨弥漫也就不足为奇，甚至影响社会安定。今后的住房体系则很好的缓解这一问题，继续向富贵阶层推出商品房的同时，向其征收房产税用于更多的保障房建设，从而形成一个良性循环。这也就是中央实施积极财政政策的原因所在。

　　 积极财政看点——保障房

　　 在上面的宏观框架图中，我们万隆研究团队可以看到未来的行情所在——积极财政政策下的保障房建设。

　　 中国实施积极的财政政策的最大支撑就在于中国经济保持高速发展的当前，财政方面并未恶化。更有能力推动社会的经济转型，从而真正提振内需。保障房无疑是最好的投资方向，这一方面可以有效治理已经走入死胡同的房地产行业，另一方面更缓解了社会矛盾。这就是国家提出１０００万套安居房的背后逻辑所在。

　　 中央现在的住房体系建设，有着深刻的用意：一来可以增加市场房源供应量，缓解“一房难求”的局面；二来可以很大程度上改变人们的购房观念，有着政府的持续供应，中低阶层对于高价商品房无奈的购买冲动得到了遏制，有助益控制商品房价格攀升。第三方面，这也是建设和谐社会的必然，毕竟现在因高房价引起的社会矛盾日益挑战着社会的稳定局面。

　　 未来市场走势分析

　　 我们认为，在管理层明确了未来住房体系的情况下，结合目前已经确定实施的积极财政政策，提出１０００万套的安居房建设目标也是清理之中（尽管超乎市场预期）。我们认为，这一千万套保障房建设将是此积极的财政政策最好的用武之地，也必将启动未来新行情。

　　 而对于与之配合的货币政策，我们认为，中国的货币政策受国外经济形势的影响很大，央行不会仅仅盯住国内的通胀而采取收紧流动性的加息政策。而且，目前欧美经济持续恶化，发达经济体的基准市场利率持续上升。将于明日召开的美联储议息会议很可能继续强化量化宽松的政策。这样中国进一步收紧的可能性就更小了。

　　 总的来说，市场目前尚未参透管理层推出积极性财政政策的用意，尚未完全明白中央力推安居房建设的背后逻辑。市场对此领域尚未反应充分，市场出现了巨大的利好缺口，投资者应该抓住时机，把握好市场将因此而启动的新一轮行情。

　　 前面已经提到，由于市场过度关注货币政策转向，以及房价反弹引发调控等问题，而对于保障房建设提速明显反映不足。广州万隆网认为，这存在较大的纠偏性机会。明年高达１．４万亿的保障房建设，意味着房地产调控死结打开，保障房建设加快，商品房松绑，城镇化提速。

　　 具体的演绎路径与标志性事件主要有以下几方面：首先，新华社表态思路转变：保障＋市场。近日新华网发文表示，在政策设计和市场演变中，“市场”和“保障”两条腿走路的格局愈来愈明晰。

　　 其次，近期土地市场火热释放某种信号。自９．２９二次调控以来，重点城市土地市场放量供应的特点愈加明显；其中，保障房其中相当一部分。在信贷收紧、房价调控的背景下，开发商何以积极拿地？我们万隆研究团队认为，其中一种可能性是，在保障房建设获得保证的情况下，介入保障房的开发商将可能获得某种放松，同时商品房的土地稀缺性更高。

　　 再次，保障房将与政绩挂钩。《基本住房保障法》征求意见稿已于去年底由住建部下发，该法律的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院２０１０年立法计划。其中，将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩，成为“征求意见稿”最大的亮点。

　　 最后，房地产信贷的放行。部分地区已经有类似的做法；如山东鼓励保障房与商品房联动开发模式，给予税费减免、土地划拨等优惠政策。工行也发放全国首笔公租房贷款。

　　 综合而言，１．４万亿保障房建设，类似于“四万亿”的演绎路径，随着市场对调控思路转变的接受，以及未来配合保障房建设可能增加的信贷，市场将表现为中期震荡向上的格局。