■CUBN记者 宋博 北京报道

　　步步紧逼下，攻方挥剑直指开发商生命线——资金链。

　　2010年10月到11月，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。在攻方猛攻的调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。

　　事实上，连翻猛攻的金融战术：限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台，开发商在此背景下渐渐感到压力了。但开发商的资金链就如此脆弱吗？非也。实际上，守方正在全面展开积极的防御。

　　积极防御：多管齐下盘活资金链

　　距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势,新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线.这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。

　　房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。

　　在攻方的调控压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。进入四季度，受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响，房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示，今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元，环比增加57%。

　　据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918.00万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。

　　根据最新披露的消息，有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%，60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。虽然，房地产业是资金密集型行业，财务杠杆通常较高，但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开发商面临越来越严峻的资金考验。如今开发商应对压力的方法主要有三种，一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。

　　杀伤力有待观察

　　加息虽然让房企感觉到了资金紧张，但谢逸枫认为，加息根本不是破房企资金链核武器,房地产商品房项目资本金才是破房企资金链的核武器。所以，收紧银行贷款和堵塞融资渠道，开发商一样不差钱。唯有调整货币政策，上调房地产商品房项目资本金到35%，才是破房企资金链的核武器。

　　事实上，去年贷款总量超过10万亿，导致去年没花完的钱留到今年发，因此今年贷款量达到7.5万亿元，其中有10%~20%贷款额度是2009年剩余的。因此，今年贷款总量和去年比较没差多少。毫无疑问，明年贷款总量也不会有太大的减少幅度，2011年贷款量也在7万亿元以上，和2010年相持平。

　　另外，货币政策中的房地产项目资本金也不会上调到35%，说明2011年货币政策和信贷政策依然保持宽松适度的政策。另外，在保经济稳定增长的影响力，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务巨大的压力下，地方政府还得靠卖土地还债务。城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加，在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。

　　由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%~20%之间。

　　据相关媒体报道，开发商普遍看空四季度，他们中的相当一部分选择“硬扛”，“这在一定程度上再度加剧了其资金面紧张的程度，其中最惨的还是中小型房企。

　　伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。