■CUBN记者 宋博 北京报道

　　三军未动，粮草先行。

　　对房地产行业来说，今年无疑是调控政策最为频繁的一年，不过，事关地产调控攻防战命脉的后勤保障——土地供应市场总体依然活跃。2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱，拿地备粮热情不减。

　　2010年1~9月份，全国土地市场表现火爆，包括广州在内的30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。

　　进入11月，北京、广州、南京、成都、天津等地陆续推出新地块，各大房企拿地热情不减。但相对于前两年，土地供应方式已悄然发生变化，小幅出让、限地价/房价、综合招标、旧城改造等多元化出让方式背景下，地王、天价地难再现，地价推高房价的现象也已踪影难觅。

　　大开发商粮草充足

　　中原数据显示，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。10月8日，雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告，合计动用资金约逾57亿元。上海财汇数据显示，第三季度，除了万科和保利地产外，23家上市房企累计发布了42次拿地公告。业内分析认为，在三季度开发商销售再创新高的情况下，大型房企“粮草”供应不缺乏，拿地热情不减。数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，万科累计销售金额接近700亿元，保利地产也超过400亿元，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。

　　大开发商销售回笼资金加快，手中“粮草”充足，拿地步伐似乎并没有放缓。10月8日，招商地产和保利地产以10亿元获得厦门集美地块；华业地产同日以21.94亿元价格竞得北京通州地块。9月末，上海12幅土地成交金额逾200亿，溢价率达50%以上。万科仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额78亿元。

　　资深房地产专家谢逸枫指出，今年前10月许多品牌房企已完成了80%或90%销售指标，现在房企自有资金非常充足。

　　在调控下政策下，许多房企认为现在是土地市场的抄底时机，所以会出现这一波拿地热。中国指数研究院最新市场数据显示，10月份全国105个重点城市共成交土地面积5684万平方米，其中住宅用地成交387宗，成交土地面积2620万平方米。报告指出，受二次调控的影响，土地市场价格上涨趋势受到明显抑制，住宅用地楼面地价环比降幅近三成。10月份，全国105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。

　　9月底开始的二轮楼市政策调控至今已满月，但近期陆续爆出的房企销售数据却令人震惊。万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标，单月业绩还再创历史新高。项目遍地开花的房企，必然要维持后续土地储备。近期，恒大、富力、保利等开发商“跑马圈地”呈现出一片热火朝天的景象。据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。国家统计局最新数据显示，前10个月全国房地产开发投资高达3.8万亿元，同比增长36.5%。新政调控之下，开发商依然在土地市场高歌猛进。

　　多元化备粮：向二三线城市扩张

　　中国研究院最新土地市场交易数据显示，11月1日~11月7日，20个主要城市共推出土地173宗，比上周增加109宗，推出面积635.1万平方米，环比增长30%；其中住宅用地占40%，推出面积251万平方米，环比增加31%。其中二三线城市住宅用地交易相当活跃，福州、大连、天津土地成交面积大幅上涨，天津上升了18.28%。反观一线城市，除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比下跌31.92%，上海下降了8.45%。

　　资深房地产专家谢逸枫认为，一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小，而且二三线市场具有巨大的投资和购房需求，可以减少房企拿地成本，投资回报利润高。从今年前10月各大房企销售业绩的项目来源看，二三线城市楼盘占40%以上销售利润。

　　与土地供应井喷相对应的，是房企的拿地热情不减。有实力的大企业逆市低价抄地。万科、恒大管理层表示，公司在拿地方面，会进行反周期操作。一些进取性较强的二线地产商，也暗中加快布局。佳兆业集团继9月在江阴及太仓取得两幅地块后，短短约两个月，便再度增加在长三角区域的据点。

　　究其原因，首先是开发商尚不缺钱。10家标杆房企情况看，目前开发商的资金情况尚好。尽管总负债水平、和资产负债率比2010年初均有上升，但其现金持有量较年初大部分有所增加，显示现金仍比较充裕；加之新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩，目前主流房企远未达到资金链断裂的危险边缘。

　　二轮政策调控到目前，在已公布销售业绩的十大房企中，在北京、上海、南京、杭州、长春等土地市场交投活跃，成交额达230亿元。在各家开发商积极抢地的背后，有庞大的现金流支撑。

　　10月，万科销售额再次单月突破百亿，这已是自8月份以来，万科连续3月单月销售过百亿。恒大地产10月单月销售达55亿元，而前10月总销售额已超过411.6亿元，提前完成今年再度提升的总销售目标。

　　粗略计算，在已发布销售数据的前十大房企前10月累计销售总额达3225亿元。靓丽的销售业绩增强了开发商扩张的野心。恒大以7000多万平方米的土地储备坐拥土地爷头把交椅。在此前的恒大业绩会上，今年恒大已率先进入三线城市，未来还可能增加项目数量，只有全国项目数量达到130个左右，才能配合未来集团销售业绩持续增长的需要。

　　谢逸枫认为，一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小，而且二三线市场具有巨大的投资和购房需求，可以减少房企拿地成本，投资回报利润高。