■文/孙先锋

　　前前后后历时五年的“抗高房价”之战，已陷入了“攻防双方”势均力敌的相持阶段。

　　在这个地产领域的五年“抗战”中，“攻防双方”态势是有目共睹，而时断时续的攻方进攻中，“幸运之神”总会青睐于守方，甚至人们对攻方此前N次无功而返，都能睹目不惊。

　　回望2010年，可以说是地产调控攻防战的“关键年”，攻方调控房地产政策的“组合拳”频出。“国十条”、“新五条”、“限购令”、“加息”、“预售资金监管”，令人眼花缭乱。守方依旧从容有度，房价坚挺有余。以致前后不到半个月，上至总理再到政府主管部门官员，对于房地产行业，相继两次表示了明确的忧虑。

　　上月中旬，温总理坦承“这件事(房价调控)确实很难”，对于房价“就是压不下去”，表现出了些许无奈。到了月末，住建部副部长仇保兴也明确表示，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。在房价问题上，攻方似乎从来没有如此公开明确地“叫苦”过。

　　在这一场“抗战”中，笔者认为我们所必须明确的是，未来中国房地产市场究竟走向何方？我们需要的不是投机性的应急方案，而是着眼于中国未来三十年甚至百年发展基业的根本性制度建设。它注定了这场地产“抗战”将是一场旷日持久的持久战。

　　高房价问题只是中国经济问题的一个表相，不是出几条新政或半年来一次调控就能解决问题。房地产评论家贺承军说得好：房地产调控，已经让政府得了富贵病的感觉，富贵病的由来，是由着性子乱吃出来的，现在要治富贵病，打针吃药没用，只有锻炼。政改和土改齐举，保证在就业下降的情况下，国民能齐心支持改革，调出理性结构。

　　七个多月过去了，一线城市房产交易量整体下滑，价格上涨幅度也有所回落，但房价依然坚挺。

　　事实上，仅凭一线城市房价是否下跌作为判断中央调控措施是否见效的唯一标准，是有失公允的。中国房地产市场调控十分复杂，难度很大，那种认为中央政策一出，房价地产市场就会立刻下跌的想法未免过于简单。

　　笔者认为，在国内大量流动资金缺乏出口、国际热钱不断流向中国房地产市场、输入性通货膨胀压力增大的背景下，一线城市房价的涨幅受到明显遏制，说明中央的调控政策已初见成效。

　　而高层更是理解地方政府对土地财政的依赖是在短期内难以克服，正着力推动各地增加土地供应，尤其是加大保障房建设等方面来缓解房地产市场的供需矛盾，通过保障性住房建设推动房地产市场转型，攻方力争从源头上解决房地产市场的乱象。

　　在此，姑且不谈攻方将如何如何的实施战术进攻，但在战略认识上，笔者仍要先使劲泼泼冷水。毫不讳言，只要击垮中国的房地产就能击垮中国实质孱弱的经济，只要击垮房地产就能击垮貌似强大的中国银行业，只要击垮房地产就能击垮地方政府的钱袋子。

　　如果房地产投资占据GDP的三分之一，那就可以毫不夸张地说，只要击垮中国的房地产就能击垮中国实质孱弱的经济。

　　此役不胜，便成仁。正在进行的房地产调控是中国改变经济结构的最后一次机会。如果此次调控不成功，中国经济高增长、高通胀、依赖外需的局面无法改变，地方政府靠卖地为生，而资产品泡沫将越来越高，外部人民币升值压力越来越强，最终因为泡沫崩溃，中国将发生货币危机与通胀危机。

　　这绝非危言耸听，中国的房地产已经绑架了中国的金融业。早在2008年4月，上一轮房地产调控时，房地产业界大炮任志强曾经说过一句话，要死肯定是银行先死，房地产商后死。中国金融机构贷款围绕房地产上也是做足了文章。

　　仅2009年、2010年两年宽松的货币政策下房地产信贷突飞猛进。4月20日央行统计显示，一季度我国的银行房地产贷款占比约30%。这并非全部的风险，目前我国信贷抵押物主要来自不动产的房产，加上房地产抵押担保贷款，实际数据亦远超30%。

　　事实上，银行也是愿意被房地产市场绑架，因为房贷不良率低而利润高，尤其是个人按揭贷款，更是银行从业者眼中公认的优质贷款。实际上所谓的优质贷款是相对于房地产上升周期而言，在房价节节上升时，美国次贷证券产品同样是好产品。一旦市场进入下行周期，房地产下跌，银行就会进入痛苦的资产负债表萎缩时代，作为抵押品的房地产价格下降，银行账面上的资产会大幅缩水，一旦房价下跌幅度超过重置成本，就会出现大规模的违约潮，也就是贷款者当甩手掌柜，把房地产甩给银行。

　　目前，欧洲第二波债务危机发源地爱尔兰，不正是这种结果么？因房地产泡沫破裂致使爱尔兰银行业全面崩盘，从而威胁其整个的国民经济。

　　根据上海银监局最新的压力测试，房价下跌10%，房贷不良率将上升到正常情况的2.6倍。其实在2008年，深圳曾经发生断供潮，原因是继续还贷还不如重新购买一套房来得划算。通常银行放贷2到3年才进入风险暴露期，伴随银行贷款在房地产业集中度的增加，房价下挫后不良贷款率同步上升的风险极大。

　　可见，目前作为攻方的政府在所实施的战术上应拿出壮士断腕的气概来，不仅要冲出面临既得利益的阻挠，更重要的是重新理顺财政体制，借助税收改革重新厘清中央与地方政府的责权利。反之，如果不进行根本改革，未来中国的房地产最有可能出现的情况是，重新洗牌，大的更大，中小企业被赶出市场之外。如此来看，房地产市场调控的绝不仅仅是临时举措，也是一场持久战，更是一次触及基础制度的“刮骨疗毒”，使房地产调控战成为经济结构转型的有力推动者。

　　概而言之，须做好以下打持久战的战术进攻准备：在税收方面，建立完善房产持有环节税收制度，化繁为简，以房产税取代目前五花八门的税收；在市场未来的发展上，做到市场的归市场、政府的归政府，以取消福利分房与建设保障房体系解决市场存在的不公；以开拓税源取代地方政府对于土地财政的深度依赖；在货币方面坚持实行稳健的货币政策。绝不能再走那条“头痛医头、脚痛医脚”的老路子。

　　而值得欣慰的是，决定这场持久战最后胜负的两个颗“原子弹”——《基本住房保障法》与房产税，已处于准实战阶段。《基本住房保障法》起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。这将使中国房地产回到了1998年的保障与市场兼顾的正确轨道上；而正在大力研究的房产税，说明政府正在试图将中国经济从房地产战车上松绑。