地产调控攻防战之心理战

　　■CUBN记者 宋博 北京报道

　　一次次“狼要来了”的心理战，让守方很是惊慌应战。

　　2010年4月17日新国十条曾提及的房产税到目前依然未正式推出，却引发业界的强烈猜测和议论，于是在二次调控颁布及十一黄金周后，房产税开征的讨论达到历史顶峰，千呼万唤不出来的房产税，终于彻底成为了房地产调控的最重要手段。甚至有业内专家断言，房产税已是“按月计时”、“年内推出”。

　　只是现在看来，房产税这个攻方惯用的心理战术已是得心应手，而这把悬挂守方头顶的达摩克利斯之剑，似乎更像是攻方（政府）恫吓守方（房地产市场与开发商）的手段，“狼来了”的号角被一次次吹响，但又一次次归于沉寂，难觅踪迹。

　　拖延战术：在出台时机上做文章

　　在9月29日国务院所属八部委下发新一轮调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，“十一”长假后，上述三部门已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，这项工作已经接近尾声。此前，上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局。

　　2010年10月18日，目前上海和重庆的房地产税改革试点方案，均已上报。目前三部门会签的房地产税政策，包括了对上海、重庆两份试点方案修改的内容。2010年10月19日，市场再度传言上海、重庆有望成为房产税先行试点城市。对此，有业内人士认为，房产税的出台时机很可能要视房地产市场的走势而定，最快在两年内出台。如果房地产市场依然价格虚高、投机氛围较重，则房产税的出台时间将有望加速。

　　而东北财经大学财税学院李晶教授并不同意房产税年内出台的观点，李晶告诉《中国联合商报》，现在尚未获得任何关于房产税具体推出时间的信息，并且也不好随意推断。她表示，由于房产税涉及范围广，牵扯利益巨大，所以房产税具体是否推出还是要看政府对各方面利益的权衡。

　　同时，李晶认为，对于首套房免征不能采取一刀切的方式，而应该根据面积、容积率、价格等因素制订一个标准，对符合这一标准的房产免征房产税，而若房屋面积过大或出现其他情况不符合标准的情况，应对不符合标准的部分征收或减征房产税，这样就可以杜绝购房者在首套房规格上寻找漏洞，规避房产税。

　　心理作用大于实际效果

　　资深房地产专家谢逸枫接受《中国联合商报》采访时表示，房产税和物业税，都属于财产税的形式。我国希望借鉴西方发达国家模式，通过征收财产税，以抑制资产泡沫的想法。肯定是很难行得通，根本原因就是，我们以土地财政为主的一次性财富分配形式，已经以地价的形式一次性向购房者征收了财产税，如果不改变土地财政的情况下，再征财产税，只会加重纳税者负担。在一线城市依然是卖方市场的情况下，财产税会附加到房价中去转嫁给买房者，不能使房价下降。

　　谢逸枫认为，房产税作为降房价最后一根稻草，未免小题大做。房产税除了可以增加地方财税收入和加大购房者压力及影响购房者心理、起到抑制部分购房者的购房想法和投资炒房疯狂的现象外，从房产税本身看，基本上达不到遏制房价上涨和增加市场供应及真正有效遏制投资投机炒房。

　　他表示，现在房产税开征的传闻越来越像“狼来了”，只有敏感的股市会随着房产税开征的传闻跌宕起伏。今年5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权认为“三年之内免谈房产税”，地产股立时暴涨；随后，国家发改委称上述讲话不代表国家发改委的立场，地产股整体受挫；5月28日，市场上一则关于“上海将试点开征住房保有税”的消息打击地产股普遍下跌超过1%。据说高层都形成了开征的共识，又据说开征的时间表始终阙如，开发商听着听着也就习惯了，自然不会以为传闻也会“隔空打老牛”的功夫。

　　正如相关专家谈到的，实际上，就目前的房产领域所涉及的税费来看，完成一套房子的交易已经需要缴纳64种各种税费，税负已不算太轻，但这并没有起到迅速抑制房价的作用。如果不能彻底梳理相关税制，直接开征房产税，后果未必有如预期那么乐观。单从房产税本身而言，评估和征管历来也是操作中的难点，既需要完善的征管能力，也离不开完善的财税体制，因此，我国即便启动房产税，从走程序论证到试点、出台等也需要较长时间。

　　不过，在李晶看来，房产税有助于改善当前房产税费在流转环节重而在保有环节轻的失衡格局。在保有环节开征房产税，客观上增加了投资投机的持有成本，有利于将多余房源从保有环节推向销售环节，调整了楼市供需关系，可以引导楼市理性消费和投资，使得楼市向普通消费者有利的方向发展。

　　李晶则向记者介绍，征收房产税并不一定就会推高房价，是否会对房价产生影响也要视房屋交易的具体情况而定。她表示，由于我国现阶段地价持续上涨、GDP高速提升和城市化进程加快等原因，房价在一段时间里成走高趋势。但她认为，如果房产税一旦出台，对于房地产市场的调整作用在经历一段时间后就会有明显效果，我国房地产市场将会在较短时间内完成调控，走向理性。