分析物价与房价的未来走势主要关注CPI的走势、结构性和输入性三大因素。

　　从2009年3月份开始，影响我国房价和CPI上涨有一个共同的因素——货币发行量增大。在2008年9月份金融危机爆发后，2009年年初，我国投入了4万多亿元人民币，进行基础设施的建设。有了投资，就有了就业；有了就业，就有了收入；有了收入，就有了消费；有了消费，商品的价格自然就不会降下来。而4万亿中的大部分都流到国有企业或一些大型的垄断企业手中，这些企业有很多流动资金，又不急于还贷，就用来建房，并高价囤房，这是CPI和房价居高不下的原因之一。

　　CPI受三大因素的影响

　　除了受货币量的影响外，CPI还受到季节性、结构性和输入性这三个因素的影响。

　　第一，季节性——与气候有关。季节性的因素主要是影响食品，如猪肉、蔬菜、鸡蛋等。

　　第二，结构性——与国家经济政策有关。比如，煤、电、原材料等在国内的价格还是低于国际市场，这几年，为了向国际市场接轨，国家提高燃料、原材料的价格。结构性的因素还包含了劳动力的价格的提高。

　　第三，输入性——与国际经济因素有关。美元贬值引起世界上所有用美元标价的商品涨价，如石油、黄金、铜等。

　　影响房价的三大因素

　　房价高于CPI的增长，除了货币量外，它也受三个因素影响。

　　第一，经济增长。目前，中国GDP是5.1万亿美元，排在世界第二位。我国老百姓的平均恩格尔系数在42%左右，属于小康水平。广东现在的恩格尔系数是38%，已经进入了富裕型小康的生活水平。当我们的收入到了富裕型小康这个水平的时候，吃的、穿的、用的都解决了，就会想到住的，所以就需要房子，这也是小康社会最基本的体现。房子的需求量增多，价格自然也就升高了。

　　2009年，中国房地产占GDP4.2%，在美国1959年到1999年40年间，房地产占GDP约10%，按道理，国内房地产的价格还会涨。

　　第二，城市化。我国的城市人口在47%左右，西方一些发达国家，城市人口在80%以上。城市化过程中，农村人口到城市里面来，对城市最基本的需求，就是房地产，安居才能乐业。

　　第三，基础设施建设。基础设施搞好了，周边的环境美化了，地价就自然会涨起来，北京奥运会后的第一年，地价升了10%；第二年升了20%。上海世博会也造成地价上涨。广州亚运会开通多条地铁，地铁通到哪里，哪里的房价就会涨。

　　分析物价与房价的未来走势主要关注三个方面。第一，要关注CPI的走势。第二，要关注结构性和输入性的因素。在结构性的因素里，劳动力成本和资源成本对未来发展的影响会不断增大。输入性的因素里，美元贬值的发展趋势不可小视。

　　如何控制房价上升

　　那么，房价在将来会出现一种什么样的变化呢？

　　首先，要知道影响房子价格的主要因素有两个，一个是位置；另一个是货币量。基础设施搞好了，运输成本就会降低，运输成本下降了，位置就升值了，自然房子就会升价。但如果所有地区的房子价格一起上升，那就不是位置的因素起作用，而是货币发行量过大。

　　如果要控制房价的上升，有以下几个办法：

　　第一，要控制需求量。保证基本消费，抑制投资和投机。目前，我国所有的城市都是在采取这种政策；第二，实行房地产税。由于目前没有征收房地产税，囤房不用成本，无形抬高了房价。征收房产税，目的就是要把剩余的房子挤出来。这是比较符合市场化的一个手段；第三，实行经济适用房政策。不能把所有需求买房的消费者都推上市场，世界上任何一个国家都要分类地解决这方面的问题。第四，改变政府对土地财政的依赖。而且，政府从土地中获得的收入，只能用来调控房价，不能用在其他方面。如果以上几个因素能起作用，房价上升的趋势就会减弱。（本文根据王珺在名人名家讲坛的演讲整理）

　　（责任编辑：陈磊）