■谈楼说事

　　本期主持———洪俊武

　　时事点击:日前，中国人民大学经济研究所等机构发布的一份名为《中国宏观经济分析与预测报告》表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

　　《报告》认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。不过，这个预测结论立刻就遭到了房地产业界以及多数学者专家的质疑和驳斥，普遍认为这种大跌的可能性并不大。

　　楼市简评:作为一个强力“吸金器”，楼市一向是社会普遍关注的热点话题、也是专家学者喜欢品头论足的谈资佳品，特别在年关前后或中央调控密集出台之时，无论哪类专长的学者、专家都会兴致盎然地粉墨登场，凭借各自的金字招牌发表一通市场走势、房价涨跌的大胆预测，并以此来指导广大市民的购房置业。不过，此次中国人民大学发布的这份预测报告，显然没有得到业界人士或专家学者的普遍认同，反倒被指推断十分“业余”。

　　在这里，我们暂且不去讨论一个学院派研究机构是否有资格和能力去预测房价涨跌，但从有关媒体的报道上看，中国人民大学经济研究所仅凭楼市新政持续、房地产行业资金链将出现严重问题，作出国内房价将会出现近20%下跌的判断，显然有些站不脚。

　　不少专家学者认为，中国人民大学的这份报告对房价下跌幅度的预期与估计并无实际意义，其很明显是没有把中国房地产市场是一个典型的“政策市”这一重要因素考虑进去。从这些年来楼市的起起伏伏可以发现一条规律，只要国家对房地产业出台相关促进措施时，楼市必定会一片红火；反之，楼市就会相对低迷下去(这一规律并不适用于房价)。政策对楼市发展的影响是显而易见的，但是这里有一个问题，作为当前重要的经济支柱，房地产对GDP的巨大贡献以及对相关产业的强大拉动力，使得中央在控房价与保增长上面陷入“两难”境地。因此，中央的每次调控都是适可而止，当然也不会放纵房价大幅下跌对整个经济层面所产生的不可预估的负面影响。

　　对于地方政府来说，清一色的土地财政模式以及房地产业对地方GDP的过半贡献率，让其非但不反感高房价，反而会十分主动与开发商形成心理上的统一战线去推高房价。这个事实不管地方政府承不承认，都已经在历次国家调控被“打太极”中得到了反复验证。不仅如此，作为金融机构的银行，也是不乐于看到房价下跌、楼市萎靡这一局面出现的。虽然从至今还阴魂不散的美国金融危机，以及刚刚传出的欧盟第二富庶国家爱尔兰债务难题等众多国际案例上已经能清晰地看到“房地产会绑架银行，银行又会绑架政府”这一简单的危机生成逻辑。但是面对着开发贷款和个人房贷这样可人的优质资源，银行难免也会弃大局于不顾，做些无视中央禁令、助推房价上涨的见利行为。尽管当前各大银行还能严格执行中央有关放贷的规定，但进入明年之后，在利益诱惑和指标压力下，一些打擦边球、钻政策空子的现象就会逐渐浮出水面。

　　事实上，与以往只要有“房价下跌论”出街就能引来喝彩声一片不同，中国人民大学此次出炉的报告甚至连许多普通市民都不认可。从历次调控的效果及后市表现，不少并不专业的消费者都已经意识到，国内强大的刚性需求和无法“泄洪”的民间资本决定了一段时间内房价上涨的势头是很难被抑制的。所以，在屡次受到现实打击的广大市民已经心力交瘁之时，中国人民大学的研究机构抛出这样一个房价大幅下跌的预测报告显然不合时宜，当然也不会再受到市民的喝彩。

　　不过，说了这么多，并不是代表笔者要为地方政府或开发商鼓吹房价上涨，只是想通过这样的分析来告诉广大消费者，购房置业更多的应该要依据自己的经济实力去判断，特别是自住型的消费者。不要片面地听信什么专家学者或业内人士所谓“专业”的预测，楼市并非股市，居住功能才是其最真实的本质。作为自住消费，无论房价下跌还是上涨对个人的影响都不会太大，充其量只是满足心理上的虚荣而已。

　　本版文/图南方日报记者洪俊武