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　　南都记者 李乾韬 严厉政策调控之下，房地产开发商的日子是越来越不好过。继规范银信合作模式、实施净资本管理等措施之后，监管部门规范房地产信托再次出拳。就在近日，一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》已经下发到不少信托公司项目经理的手中。根据《通知》，银监会要求各地方银监局严查信托公司为开发商变相提供贷款的情况。

　　据多家媒体报道，包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司，已相继暂停了相关的房地产信托业务，以回应银监会上周对信托公司自查房地产信托业务的要求。但这似乎还仅仅只是一个开始。为配合住房和城乡建设部和国土资源部正在全国范围内检查房地产政策的落实情况，中国银监会也成立了工作组，正对各城市银行业落实房地产贷款政策的情况进行评估。

　　开发商融资渠道遭围堵

　　越来越多的融资渠道正在遭受多个部委的围追堵截。富力集团国内上市融资的计划一拖再拖，万科等多家上市房企的再融资计划纷纷搁浅，各大银行没有接到停止开发贷的指令但额度基本用完，存款准备金率接二连三地上调，而今，连房地产信托的路子也被收紧。

　　通过信托方式进入房地产开发行业的资金有多少？根据用益信托工作室的相关统计数据，10月份全国信托公司共发行65只房地产信托，规模达175亿元。11月份前三周也已有77.68亿元信托资金进入房地产。更全面的数据来自中国信托业协会，据其最新数据显示，截至9月末，资金信托规模达到2 .8万亿元，其中投向房地产行业占比13 .4%，余额为3778亿元。而前三个季度，新增投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。

　　信托资金对开发商的影响有多大？“尽管近期信托融资发展较快，但相对于房地产整个行业的投资而言，其所占的资金量仍不足5%。”一家大型房企的财务人士表示，房地产项目的投资资金主要来自定金、预售款及自有资金等，其中，银行贷款作为资金最原始的来源，所占比例最高，基本上占有50%以上。

　　“但宏观调控政策后，房地产信托的发行就再次出现上扬，地产信托的金额占全部信托的55.11%。现在每个信托公司手上都有几十个房地产信托融资的计划，预计未来三个月房地产信托的月发行量都将超过100亿元。”用益信托工作室相关人士透露，在多种主流渠道变得不畅之后，信托变得火热非凡。

　　事实上，房地产信托的火爆正是源于开发商资金链的压力。据统计，至10月30日已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623 .74亿元，较去年同期的424 .99亿元大幅下降246 .77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。多家中小型房企的经营性现金流出现大幅下降。

　　明年上半年房企最难熬(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　根据日前中国人民大学发布的一份研究报告预测，从2010年12月份起，房地产企业将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。该报告预计，2011年第一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长的局面。而房地产企业的流动性于首付比率、房地产抵押贷款等条件变化的影响下，明显恶化。

　　“这应该不是危言耸听，就连仅占融资渠道5%的信托都要堵，明年日子会好过到哪里去？”上述房企财务人士反问南都记者。不过他认为，暂停的房地产信托业务对中小开发商的影响会更大。部分大开发商可以选择抵押贷款等方式曲线求存。“做实业的集团通过抵押从银行贷款再临时借款给集团内的房地产公司。一些实力雄厚的开发商还是可以融到钱的，只是不能从社会上融钱，要从企业内部来融钱。可能一些小开发商就要死掉了，只能通过降价促销。”

　　明年的日子开发商怎么熬？外资或许是不少开发商乐意共舞的伙伴。商务部最新披露的数据显示，今年1至10月，房地产行业实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。其中，今年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的增幅。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　但这条路只怕也并不平坦。商务部新闻发言人姚坚表示，商务部将加大对房地产投资领域吸收外资的审批管理，进一步加强对于土地文件完整性的复核，保障相关企业设立是依法有效、合理的，是实质性的投资。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　“由于需求端短期被压制，市场销售不畅的情况我们预计会维持到2011年1季度，因此企业资金面状况仍旧会进一步趋紧。预计资金比例均值将回到2009年上半年水平，约13%。债务结构中预收账款比例均值回复到16%。”齐鲁证券房地产分析师孙国东认为，房企资金面呈现趋紧态势，但与2008年企业资金面濒临断裂不同，总体上资金面仍处于紧而不崩的态势。 (南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark