信息时报记者 徐凤

　　“空气清新了、道路干净了、房屋变新了……”亚运把广州往“宜居城市”的道路上推进了一大步。那么，后亚运时代，广州楼市将何去何从？本报特邀请房地产界知名房产专家共议亚运会给广州房地产市场带来的变化，以及后亚运时代广州楼市发展趋势。据业内人士预计，在亚运基建巨额投入要收回成本的压力下，未来广州的土地价值会升高，房地产价格会提升。

　　市场：涨价遭遇调控 机遇与风险并存

　　亚运使广州用2~3年时间完成了10年的工程量。亚运会后，广州的房地产将面临冰火两重天的境地，一方面基础建设的条件推高土地价值和房地产价格，另一方面，越来越严厉的调控政策又打压房地产的升势。在相持不下的时刻，将会出现“轮空”的现象，也就是说，机遇与风险并存。

　　主持人：在亚运结束之后，即后亚运时代，广州楼市会面临怎样的境遇？

　　韩世同：后亚运时代可能楼市会面临一个相对比较淡静的阶段，如同奥运会后的情形，房价有可能再次进入下行的态势，严厉的调控政策估计短期内不会放松，可能还会有新政不断推出。市场很有可能出现价量齐跌的现象，成交大幅萎缩，价格小幅回落。亚运城之前火爆销售的情形难以再现，或出现有价无市的僵持对峙局面。

　　贡立华：亚运概念本来可以为广州的楼市提供巨大的利好消息，但不幸的是与国家房地产政策调控的节点相撞，削弱了亚运的利好题材。后亚运时代，广州将面临冰火两重天的境地，一方面基础建设的条件推高土地价值和房地产价格，另一方面，越来越严厉的调控政策又打压房地产的升势。在相持不下的时刻，将会出现轮空的现象，积蓄能量躲过政策高压期，等待政策松懈时喷薄而出。

　　赵卓文：后亚运时代，广州楼市将面临机遇与挑战。从中长期趋势看，广州楼市的发展后劲值得期待。广州楼价目前处于“低估”状态，相比北京、上海，甚至杭州、厦门、南京、三亚、青岛等地区，广州楼价不但“合理”，而且还有“补涨”空间。广州的商业、写字楼、复合地产类项目，更有进一步的拓展空间。短期内，由于政府“限外”、“限贷”、“限购”等政策的影响，未来1年时间内，楼市难有起色。

　　彭 澎 ：亚运会的提升作用将与宏观调控政策形成一种对冲作用，如果国家政策不进一步收紧，广州房地产整体仍然向好。一方面广州在一线城市中房价较低，另一方面广州与其他一线城市在城市定位和形象方面的差距在缩小。

　　邓浩志：广州的楼市并不会因为亚运而变得火爆，反而会出现利空的局面。回头看北京奥运会、悉尼奥运会和上海世博会，都是在盛会举办之前，周边的楼盘变得非常火爆，在盛会结束之后，当地的楼市会出现利空的局面，楼市会慢慢回到盛会前的正常水平。

　　区域：珠江两岸、广州新城 未来升值潜力较大

　　亚运会将力促广州楼市南部板块的发展，尤其是广州新城板块的楼市发展潜力最大。亚运城所处的未来广州新城地区的蓬勃发展，将主导未来广州楼市。

　　主持人：六运会确定了城市向东的规划方向，天河体育中心由此崛起；九运会成功地使广州二次东进。那么，在后亚运时代，广州哪个区域的楼市发展潜力最大？

　　赵卓文：亚运使两个区域受益颇大：一是番禺区。亚运城所处的未来广州新城地区的蓬勃发展，将主导未来广州楼市。二是珠江两岸的高端物业。亚运开幕式的成功演绎，使“滨江而尊贵”的概念进一步深入人心。在广州，没有比江景更吸引人的景观了。

　　彭 澎 ：中心城区是新中国轴线一带和珠江、河涌沿岸；郊区是亚运城一带以及有亚运场馆的地区；沿珠江向东都是可以看好的地区。

　　邓浩志：亚运城所在区域发展前景肯定最大，这点是不容置疑的。但至于目前这个价位是否是这个区域最适合投资的时间？我个人持保留意见。

　　贡立华：亚运会让广州整体上有了提升，楼市价值有了普遍提高，整个广州都受益，天河的价值会更加深厚。但最为受益的是——珠江新城以南的广大区域。

　　韩世同：后亚运时代按理来说应该是南部板块，尤其是广州新城板块的楼市发展潜力最大，但由于该区域地价、房价过高，对未来的发展前景和增值空间透支过大，而且功能定位不清晰。反倒东部知识城、北部白云新城、西部广佛同城都有很好的发展潜力，相对而言应该还是东部区域发展的潜力最大。

　　房企：资金多的卖实惠 资金少的靠营销

　　亚运会后，房地产商发展情况要视资金状况而定。资金充裕的房企要避开政策高压期，卖尊贵不如卖实惠；资金短缺的要想办法出奇制胜，比如开发机构客户，避开个人客户的政策焦点，获取大的胜利。

　　主持人：房地产企业在亚运后最有可能采取什么样的营销策略来应对市场的变化？

　　赵卓文：发展商由于对通胀的预期和土地资源价格上升的预期，不到最后关头，也不会有大规模的降价促销活动。今年末，“卖尊贵不如卖实惠”，但卖家不愿意贱卖。买家也在等待降价。类似恒大、碧桂园这类型企业的高性价比的产品会受到市场的欢迎。

　　彭 澎：亚运会后，多数房企会继续打亚运的概念，但要注意到，国家楼市调控政策的发展方向和房产税出台的影响，不能死守高价不妨，适度促销是理智的。

　　邓浩志：其实当下房地产行业面对的并不是亚运的影响，最重要的影响反而是中央连续的对房地产行业，特别是针对高楼价的调控。目前限购，限贷，限外，限开发贷，限开工时间，限落成时间，一个月之内行业的、金融的、税收的、财政的、法律的、行政的政策一股脑上。在前景不明朗的情况下，多数项目仍会以加紧销售为主要目的，至于是否会降价还很难说。至少在今年内，在多数开发商资金链不紧张的情况下，价格下调的可能性并不大。

　　贡立华：房地产商视资金状况而定，资金充裕的避开政策高压期，资金短缺的要想办法出奇制胜，比如开发机构客户，避开个人客户的政策焦点，获取大的胜利。

　　韩世同：如果开发商采取积极促销的策略来应对，应该不会有太大问题，可以把握先机、顺势而为，不论市场和政策如何变化都能立于不败之地；而那些采取消极观望或抱有侥幸心态的开发商则有可能错失良机，陷入成交萎缩、库存加大、资金紧张的困境。

　　买家：有刚需者可出手 纯投资客应谨慎

　　购房者是否出手要根据自身的资金实力，如果按揭的压力不大，又有着刚性住房需求，可以选心水的楼盘用于自助或养老。但单纯投资客应该谨慎为好，闲钱较多者也可以把楼市作为长期投资对象。

　　主持人：从购房者方面来说，刚需买家、投资客、改善型置业者在经历楼市调控“组合拳”与亚运会之后，心态上会有哪些变化？你对他们又有怎样的建议？

　　赵卓文：在未来1年左右时间里，炒家都不会“回潮”。随着楼价不断上升，改善型买家的入市门槛越来越高，由“富人”堆积起来的改善型需求的泡沫正在消退。未来一段时间内，广州楼市会出现“无量价升”的局面，聪明的买家都会选择等等看。

　　彭 澎 ：主要看自身的承受能力，如果按揭的压力不大、不是短线炒家，可以选心水的楼盘既用于投资也用于养老。单纯投资客应该谨慎为好，当然对股市不感兴趣、而闲钱较多者也可以把楼市作为长期投资对象。但是，限贷令、限购令、限外令应该有实质性的影响。因此，各类购房者现在的心态大多是“欲罢不能”，想买又担心政策力度太大，不买又担心通胀加重、房价继续涨到头来还是自己吃亏。

　　邓浩志：我个人认为在目前的市场情况下，机构投资者再大规模投资住宅市场是十分不理智的，从投资住宅到向其他投资品种转变或许是大势所趋。我们也关注到，目前不少机构投资者（比如温州的炒房团）已经将投资的标的由住宅向受政策影响较小的商用物业转移。

　　贡立华：目前，有三种形势同时出现，分别为“亚运概念、房地产政策调控、通货膨胀”，老百姓采取的自保措施——那就是买房。有了一套属于自己的房子，可以抗衡各种不确定因素，保障自己起码的安居。因此，在通货膨胀坏消息出现时，买房是安全的，能够保证自己有一个物化的产品不被市场剥夺。

　　韩世同：对改善型买家而言，目前的政策不仅不优惠，甚至比较严厉，首付要达到50%，利率要1.1倍，可能许多买家会陷入心有余而力不足的状况；刚性需求者主要还是受制于房价过高和购买力严重不足。总的来看，除非开发商采取比较积极促销的策略，尤其是降价促销的策略，否则购房者会保持观望的心态，不会积极入市。