□晚报记者 杨冬 报道 制图 任萍

　　上周（11月8日-11月14日），上海商品住宅成交1370套，环比前周减少5%，成交均价20953元/平，环比下跌4.6%，上海住宅量价齐跌的局面持续两周。分析人士指出，通常政策调控后，楼市就会经历四个阶段：量跌价升-量价齐跌-量升价跌-量价齐升。目前的楼市成交情况表明，二次调控已进入“第二阶段”。随着对刚需的过度打压，加之物价上涨等压力，曾经一度隐匿的投资性购房重回房地产市场。

　　近期纯新盘扎堆上市

　　根据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品房成交面积为24.4万平方米，与前周相比下跌4%，成交均价为19122元/平方米，环比前周小幅下挫1%；上周上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，环比前周进一步下跌9%，自10月初的成交高峰后，本市商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势；上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，环比前周再度下跌5%。

　　上周上海市商品房新增供应面积为 34.3万平方米，环比前周上涨13%；商品住宅新增供应面积为29.9万平方米，环比前周进一步上涨25%，在成交量每况愈下的局面下，商品住宅的供应量却依然保持在高位。上周新增供应的10个项目中，有多达7个项目的面积高于3万平米。其中尤以宝山区的供应量最为突出。

　　搜房网数据监控中心分析师指出，上周领取预售证的10个项目中，有6个为首次上市的纯新盘项目，近期纯新盘的扎堆上市，扭转了10月份以来供不应求的局面，在一定程度上也延缓了成交量的下滑。

　　回顾10月新政之初，购房者信心受挫，上海楼市成交量出现下滑，而成交均价则受豪宅大幅签约放量的影响不断上扬，“量跌价升”成为10月楼市主旋律。经过一个月的挣扎，11月市场开始了向“量价齐跌”的转变，尽管近期仍有不少高端住宅上市，但高端住宅的成交量已经出现明显萎缩，成交均价也开始下跌，调控后的上海楼市已步入第二阶段。如果后市成交量持续萎靡，连续8周保持在2万元以上的全市均价有望跌破2万大关。

　　投资性买房比例增加

　　记者昨天同时获悉，住建部与国家外汇局近日印发 《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　美联物业上海研究部认为，这一则“限外令”在内容上增加了验资环节，主要就是针对目前对国内楼市虎视眈眈的大量热钱。未来一定时期内限制外资流入将是大趋势。

　　据记者掌握的一份最新调查结果显示，目前已有相当一部分在港资金流入深圳、广州等地区购房。部分香港人以注册公司名义，往往一买就是三四十套，深圳的房价在一定程度上是被上述资金所推高的。这部分购买人群中，除了香港本地人，也包括台湾人、外籍人士等，甚至包括从香港绕回内地的大陆资金。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对此认为，随着近期对刚性需求打压力度明显强于对投资需求的打压，直接导致应以刚需为主的楼市转向投资盛行。从二次调控以来，全上海市销售业绩最好的十个项目的成交均价达到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底的排行前十的项目均价上涨30%，目前更有两个千万级总价的高端豪宅近期成交排名前十，表明了二次调控的结果就是投资性买房比例的增加。

　　国内楼市总体“阴跌”

　　沪十二条、银行加息、首套房贷利率上调，包括刚刚出台的这一 “限外令”，从10月初开始，楼市每半月即会面临一项针对性极强的调控措施。如此的高密度高力度的调控措施的确给楼市带来立竿见影的效果，可惜的是，成交量下来了，购房意愿下来了，但最重要的房价却依旧未出现实质的回落。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊指出，自“9月新政”颁布一个多月以来，全国各大城市纷纷出台地方性调控细则。迄今已有包括一线4城市在内的15个城市已出台严厉程度不一的“限购令”，此类调控效果逐渐显现。

　　纵观1998年我国住房商品化改革以来，期间经历过数次调控，但市场基本保持一个反复上升的势头。而支撑近10年我国房地产市场高速发展的主要动力基本来自2个主要方面，即经济高速发展和民间财富增长。刘渊认为，一旦上述2大因素受到影响，市场便会真正进入下跌轨道。

　　“本轮楼市调控短期内难以达到前两次楼市下跌的那种效果。”刘渊还预测，2010年11月到2011年3月，国内房地产市场将处于传统销售淡季；加上近期严厉调控政策所给予的压力，预计市场成交量将继续维持目前的低位态势。由于政府进行调控态度十分坚决，但目前开发商压力并不太大，短期市场将维持量跌价稳状态。预计未来市场房价将小幅回落，国内楼市总体呈现“阴跌”局面。