专访汉华商业管理机构董事长

　　 理财一周报记者/李谦

　　 这是一位来自中国台湾的运作商业地产的“高手”。

　　 2003年从台湾来到上海，而这个城市对于他是一片空白。刚来上海除了可以暂时寄宿在朋友家外，剩下的就只有满腔的抱负。他在台湾做了26年商业管理，来上海的7年里，他所做的就是专注于打造商业地产全程开发运营价值链。

　　 的确，他现在是成功了。但是他却永远没有忘记自己在台湾的失败，并以此为刻骨铭心的教训，激励和提醒自己要不断前行。

　　 他叫高大丰，现在的身份是汉华商业管理机构的董事长，中国商业地产联盟专家委员，上海商业地产联合会资深顾问，上海黄浦区商业联合会顾问，华谊兄弟传媒股份有限公司顾问，台湾大学EMBA。

　　 10月25日，高大丰接受了理财一周报的专访，记者走进他公司的会议室，看到墙上他和老布什、马英九、马尔科姆·史密斯、郝龙斌的合影。他和记者一起探讨了许多关于现在热门的商业地产的话题，其中包括对台湾和上海的商业地产的看法，并和读者分享了自己看到的商机。

　　“我还是华谊兄弟的顾问”

　　 理财一周报：汉华2003年从台湾来到内地，一直做商业地产，其间汉华发生了哪些变化？

　　 高大丰：如果以公司来讲，第一，业务方面，从最初的策划到现在主营管理；第二，时间的积累，现在更被业界和政府肯定；第三，员工的稳定度也高很多。

　　 我们公司一直致力于打造商业地产全程开发运营价值链。以整合投资为立身之本，以业界资源为执行保障，从选址、定位、规划、开发，到中期的销售、招商，直至后期的运营管理，有着完善的商业地产运作体系。

　　 理财一周报：公司现在的主要业务是什么？

　　 高大丰：公司现在有两大业务模块，即新商务园区和商业城区。

　　 一是新商务园区这块业务，我们整合了自身国内外企业资源，精选了上海多处甲级写字楼，组合成为上海首个“写字楼商务园区”，为入驻企业提供从注册登记到商务管理等的一条龙服务。

　　 二是商业城区这块业务，我们擅长通过因地制宜的专业分析、合理规划、整合开发、资源配置、整合多方投资商等，以规范运作流程为标准，实施“模组式”开发，打造城市“智慧商务城区”，通过整体开发、主题定位、品牌引进、运营管理等帮助当地政府走出商业发展“瓶颈”。

　　 理财一周报：公司目前在做什么？汉华曾和很多企业合作过，具体合作的企业有哪些？

　　 高大丰：现在接的项目比较多，比如上海新客站北广场、南翔奥特莱中心、苏州唯亭工业园区、七宝商圈的华商时代广场等。

　　 汉华商业运营管理部门多年来一直致力于服务国内知名房地产开发企业，并与众多一线开发商建立良好的合作关系。比如大华集团、世贸集团、绿地、强生、豫园等。

　　 我还是华谊兄弟的顾问，华谊兄弟影院在上海长风生态商务园区投资新建8厅1700座的影城，现也在北京、上海及其他市场与开发商洽谈招商承租合作影院事宜。

　　 理财一周报：未来有什么计划？是如何去布局的？

　　 高大丰：未来的话会考虑自己做开发，但两三年内计划从经营管理着手，解决遗留问题，然后做新商务园区，帮政府做招商引资。

　　“不能投住宅，那就投商业吧”

　　 理财一周报：现在内地房地产市场受调控影响的环境中，是否意味着商业地产市场比住宅市场更赚钱？

　　 高大丰：如果以差价来算的话，单价利润商业地产确实比住宅更赚钱。如果以销售来看的话，那就要看地了，商业地产要看地点、定位和包装。现在有个区别是，政府对住宅要限购，但商业地产没有限购，钱总要投的，不能投住宅，那就投商业吧。需求多了，所以盖商业的也自然就多了。

　　 但是究竟商业地产能不能赚钱，那就要看它的地段、定位，最主要的是后期的运营管理。另外，商业地产更容易获得政府的支持，因为很多三四线城市的政府希望老城区能得到改造，都是一些小的商铺，政府是收不到什么税收的，真正的品牌商业是不会去那种差的商铺的，所以政府也欢迎开发商来改造。

　　 理财一周报：政府改造完老城区就能收到更多税收了？

　　 高大丰：现在很多地方政府都要求不能全卖，五六成要自己持有。政府也担心把地皮给开发商后，开发商建完全卖掉走人了，如果这块商业起不来业主肯定是来找政府静坐示威，所以现在的政府会要求开发商自己持有一部分。既然自己手里持有五六成，那就需要一个团队专心去做后期的运营管理。

　　 理财一周报：那么多人都进入到商业地产的投资或者服务行列中，您认为给商业地产行业的公司和市场带来什么影响？

　　 高大丰：来上海七年了，我发现现在从事房地产的开发商更明白“术业有专攻”，如果要进入到商业地产的行列中，他一定会有一个至少自己放心的团队。

　　 对于已经在做商业地产的公司来讲，我觉得有新的人加进来会更好。以我来讲，我觉得他们更需要懂行的人，因为懂商业地产不代表懂商业，懂商业不代表懂商业地产。更多人进来，也会让更多的人明白专业的重要性。

　　“大陆几乎是不懂行的人在做商业地产”

　　 理财一周报：比如一个三线城市，可能只需要一栋商场，但是突然投资商业地产的人多了，就又建了三四个，市场能消化吗？

　　 高大丰：这就看你够不够专业了，懂行的人就根本不会去建。通过你举的这个例子，就能看出来前期调研的重要性，而这些都是我们的特长。既然这个城市的消化能力是一栋楼，不懂的人非要盲目地再建三四栋，那肯定是不行的。

　　 关键的问题是，即使有人去做调研，能不能把调研结果告诉开发商，这个城市不能再建商场了，或者如果要盖，可以去盖个什么。这个时候就看调研的人专不专业，看这家公司有没有经验。

　　 理财一周报：很多公司都觉得自己很有经验，这个经验体现在什么地方，能不能举些具体的例子？

　　 高大丰：你问我专不专业，我只能说我失败过，而且是刻骨铭心的教训。我做过总经理，从现金流、盈亏平衡等，从头到尾的事情我都能讲得出。比如“殷高西路·长江国际商贸中心”合作的这个项目，我们会给它算现金流，还要算初期要投入多少，什么时候可以拿回钱，可以赚多少，分多少。

　　 理财一周报：您认为台湾和内地的商业地产市场有什么样的差别？

　　 高大丰：台湾的商业地产基本都是懂行的人在做，大陆几乎都是不懂行的人在做，包括开发商、策划公司、招商公司和运营管理公司。商业地产的建筑和住宅是不一样的，懂设计住宅的不一定懂设计商业地产，懂设计商铺的不一定懂设计商场。来上海这么多年，我发现大陆做商业地产的多数是广告公司出身，也有销售代理出身的。

　　全国太多“空尾楼”

　　 理财一周报：是什么原因造成您所说的大陆的商业地产多数是不懂行的人在做？

　　 高大丰：因为大陆发展太快了，人才储备不够。另外一个原因是，大陆的开发商认为做商业地产很简单，一个小的商铺是简单，但是100个1000个组合在一起，就不容易了。台湾都认为商业地产比住宅难，现在，大陆的开发商也都这么认为，因为他们体会到了。

　　 现在全国有太多的“空尾楼”。我发现两个很怪的现象：第一，所有开发商在卖的时候投资户都要排队，开发商三成会自留，因为他认为这么好卖，我留着开业后涨价后再卖，结果连开发商自己也被套住了；第二，全国的商场开业，他认为放个鞭炮和舞龙舞狮，再打一下广告就好了，后面就不管了。这一点我一直想不明白，你看太平洋、恒隆、中信泰富、港汇，它们天天都在做活动，天天都在变，但为什么你就不变，起码你可以学习一下做得好的商场。

　　 理财一周报：从您的角度来讲，这是个利好消息，因为它给你带来了机会。那您从台湾到上海，在工作的操作上有哪些不同呢？

　　 高大丰：我会因地制宜。到一个陌生的地方，我会先看，了解这个地方的消费者、竞争者、宏观政策，以及看硬件如何去改造，调整的方向是什么，针对什么消费者做出怎么样的定位，应该进入什么品牌，还要考虑成本和期望值，在这个过程中不断调适，这样才完成我们的策划。

　　 理财一周报：地产界有句名言：地段，地段还是地段。商业地产更是如此，您对现在流行的商圈概念有什么看法？

　　 高大丰：商业地产在开业之前和地产有关，开业之后和商业有关，而商业离不开商圈。我觉得商圈是重点，做任何商业地产都要考虑商圈。

　　 所谓商圈，它是一个相对的概念，不是100米或者3公里以内叫商圈，重点是你的目标客人散布的区域，要明白这个商业地产项目针对的目标客户是谁，这个“谁”散布在哪里，哪里就叫做商圈。

　　酒店式公寓和商铺是新投资方向

　　 理财一周报：就内地而言，您看好哪些地方什么样的商业地产发展潜力？

　　 高大丰：其实这算是商机了，但是我还是愿意分享下。三四线城市的老城区改造，这个是基本没人做的市场，因为很多人觉得太麻烦。

　　 因为这块是三四线政府着重的一块，无论是对GDP，还是城市的面貌，当然是改造老城区好。这几年很大一部分是和政府在谈，所以我了解政府的想法，我知道政府要什么，并且可以给他们算出一笔账出来。比如北广场这个项目，可以算出税金能收多少，可以就业多少人口，为什么能收到这么多税金，因为我找了一个夜总会，像上海的天上人间，之前在长寿街道，我和你透露下，一年它要上缴1000万元税金。

　　 所以我说三四线城市的老城区改造是个商机。政府希望改，但是又怕你不懂乱改，所以要详细问你怎么去做，你要很专业让政府放心。

　　 理财一周报：“限购令”让很多投资者止步于投资住宅，而酒店式公寓是不受限制的，您认为现在可以投资酒店式公寓吗？

　　 高大丰：政府调控是针对住宅的，我认为对于普通投资者，如果投资实体的话，酒店式公寓是可以投资的，商铺也不错。要想赚钱，我觉得后期如何去经营管理，这是个重点。投资实体相对比较安全，其他投资的话，比如证券，不懂的人，风险会比较大。所以我还是建议普通的投资者就投资实体，优先考虑商铺。

　　 理财一周报：普通投资者投资商业地产应该注意些什么？应该如何去选择？

　　 高大丰：有朋友问我，能不能买商铺，我说可以，就买沿街店铺。因为沿街店铺，一般不用管什么定位、包装和经营管理，有人来租，你收房租就可以了。选择沿街店铺的时候，只要选择人流多的就可以了。这是针对普通投资者的，可以给其带来长期稳定的收入。