李一凡

　　从深圳蛇口起家的招商地产（000024.SZ），正凭借其磨砺纯熟的综合片区开发模式进军全国。与国内其他龙头房地产企业显著不同的是，招商地产更多时候扮演的是一个城市运营商的角色，逐渐形成了以产业、居住为核心的社区综合开发模式。

　　正是这一开发模式，搭建起招商地产独特的业务架构。在产品条线上的多元化，使招商地产在面对政策调控时具有了更高的抗风险能力和灵活性，并被认为属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。

　　城市运行模式领航

　　成立于1984年的招商地产，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一。目前位列中国房地产上市企业TOP10第四,中国房地产品牌价值10强，位列国资委重点支持的5家央属地产企业范畴。

　　招商地产一直倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。

　　与局部的个体开发相比，综合开发更像是对一个城市进行全面规划，类似于一部完整的戏与一个场景的关系，因而具有无以复加的优势，其社会和经济效益非常显著。除了深圳蛇口和福建漳州，招商地产正在将其复制到全国。

　　在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电供水。其中出租物业、物业管理和供电供水能给公司带来大量稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业管理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提供服务。

　　而多元化的业务支撑，使招商地产在应对房地产调控中继续保持了其一贯的财务稳定性。根据公告，招商地产上半年实现营业收入69.82亿元，其中销售收入42亿元。前三季度公司共实现营业收入95.85亿元，预计销售收入80亿左右。

　　招商地产一直秉承稳健的财务管理风格，低杠杆运作。今年前三季度，公司现金稳定在100亿元左右，预收款项稳定在90亿元左右。截至三季度末，公司现金占短期借款比例达到了411%，净负债率为14%，行业整体资金链的紧张并未对公司经营造成明显影响，公司的资产负债水平远低于行业水平。

　　稳健的财务状况和拿地策略将保证招商地产安全地度过房地产调控,而大股东在土地储备方面的支持,也可以帮助公司回避一些拿地风险。从资产的角度，较高的投资物业占比，除了给公司带来稳定的租金收入外，也提供了从深圳旧城改造规划中获益的可能性。

　　投资性物业经营是招商地产在住宅开发外的最重要部分，公司在未来仍将增持优秀的物业用于出租，以期带来长久而稳定的回报。据测算，同样的物业，房产开发的利润是土地开发的4倍，而房屋租赁是土地开发的7倍，因此增持优秀的出租物业也是保障公司长远利益的重要战略选择。

　　截至2009年末，招商地产主营业务构成中，房地产开发与销售占比84%，出租物业占比5%，两项合计占比达到90%。园区供电供水业务占比6%，物业管理占比4%。根据公司目前的发展战略来看，房地产开发销售和出租物业占比仍将继续上升。

　　长江证券的分析报告称，招商地产预售锁定率高，财务状况良好，总体来看属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。广发证券的报告则认为，无论从哪个角度看,招商地产都是地产股中难得的防守性品种，属于防守性最佳的房地产开发商。

　　资源为王好过冬

　　毫无疑问，在行业经历调整和洗牌时期，对于背景深厚、融资能力强的上市公司虽然存在风险，但更多的是一次机会。谁能在关键时刻拥有足够多的现金和资源，谁便可以在调整中生存下来，并从容地选择机会来壮大自己。

　　自2004年开始走出蛇口，招商地产就开始布局全国，以改善型或中高档住房为主的项目多集中于珠三角、长三角和环渤海等经济发达地区。招商地产2006年房地产结算面积仅16.54万平方米，2009年公司的结算面积已达62.48万平方米，三年增长280%。结算金额也从2006年的16.03亿元增长到2009年的84.9亿元，三年增长430%。

　　主营业务之所以能够快速增长，得益于公司大量的土地储备支撑。早在2006年，招商地产便已经有417.7万平方米规划建面的项目储备，当年末的在建面积和已竣工面积达111.68万平方米。经过2007年、2008年和2009年的大规模扩张，招商地产2009年末储备项目的规划建筑面积达到1173.32万平方米。若按照2009年62.28万平方米的结算速度计算，目前的土地储备够公司开发10年以上。

　　面对房地产市场的空气调控压力，招商地产今年仍保持积极扩张态势。截至三季度末，招商地产共新增储备面积85万平方米，地价成本合计46亿元，平均楼面价每平方米5420元。公司目前总储备面积已经超过1000万平方米，权益储备也有800万平方米左右，这将为招商地产在行情转暖时的业绩释放提供充足的动力。

　　强大的获取土地储备能力，得益于母公司的大力支持。从招商地产土地储备所在区域便可以看出，公司2009年储备的42个项目中，深圳蛇口就有7个项目，漳州开发区有3个项目，储备面积分别为52.5万平方米和92.87万平方米，这与公司优质的股东资源不无关系。

　　资源为王好过冬。湘财证券研究报告认为，招商地产土地资源优势明显，目前仍在囤积“蛋糕”，为“过冬”做好了充足的准备，未来公司有望保持高毛利率的增长模式，而这主要得益于四方面预期，即蛇口再造、海西发展下的漳州开发区、前海物流园区开发、深圳市两关合并。

　　目前国家关于深圳的十年规划已经获批，深圳的经济特区地位得到进一步加强，这对于立足深圳的公司来说意味着前景更加广阔。未来5年，招商局将在深圳再投资600亿元，涉及有前海湾保税港区、前海合作区综合开发、西部港口可持续开发、疏港交通枢纽等项目，招商地产将在寸土寸金的海上世界综合体和前海合作区等项目的开发建设中受益。

　　招商局集团在2004年提出以2003年财务数据为基数，五年内再造一个招商局，这一目标已经提前两年完成。但作为招商局集团三大核心产业之一，招商地产目前的净利润仅占招商局集团的11%，显得任重而道远。

　　对此，招商地产董事总经理林少斌此前回应表示：“一切才刚刚开始。参照集团的发展规划，在2006年的基础上，至2011年，招商地产也要实现净利润增长一倍的新目标，相当于再造一个招商地产。”这意味着到2011年，招商地产要实现公司总资产300亿元的目标。