CBN研究院房地产上市公司价值榜课题组

　　对房地产上市公司而言，TOP10并不仅仅是简单排出“一、二、三”的问题，而是可以直观展示房地产上市公司在过去一年实力的变动——排名的上升必然是该公司或是某个细分领域大有斩获，或是整体实力的明显提升。本评选已经历经四届，每年都既有新面孔也有老面孔，这说明了部分公司正在试图打造自己的“基业长青”，部分公司正在奋起直追，但也有部分公司不得不面对竞争加剧的压力。

　　不仅如此，更重要的是综合价值TOP10榜单是一个深入剖析价值并借鉴他山之石的良好平台和工具——能够进入TOP10的公司无一例外都是中国房地产公司中表现最为优异的。在数以百计的房地产上市公司中能够进入98家入围名单，已经需要经历严格初选和综合评判。而最终还需要“过五关斩六将”才能在TOP10中胜出，实在不易。

　　目前，沪深A股和中资港股的综合价值TOP10名单已经初步成型，在本期特刊中，我们将对TOP10的综合价值和分价值进行深入挖掘分析，以透视价值的深层次内涵。

　　TOP10综合价值分析

　　●价值水平远超一般

　　不管是沪深A股还是中资港股，TOP10的平均综合价值都远远超过了非TOP10公司，也高于入围公司的平均水平。比如，沪深A股TOP10的平均综合价值是非TOP10公司的1.72倍，而中资港股TOP10的综合价值则是非TOP10公司的1.6倍，虽然较之沪深A股要低一些，但显然仍高出非TOP10公司很多。如此大的差距说明即使在经过筛选的实力较高的入围房地产上市公司中，TOP10当之无愧地属于表现最为优秀的“第一阵营”。从下图TOP10平均、非TOP10平均以及样本平均的综合价值对比中，我们可以直观看出三者的差距。

　　●沪深和港股表现不同

　　在综合价值平均水平上，中资港股明显高于沪深A股，显示多数中资港股TOP10公司位于相对价值更高区间。TOP10离散度分析发现沪深A股的偏差和离散系数与中资港股基本等量，显示两个市场TOP10的离散度相差无几。

　　●TOP10分价值特点

　　TOP10要么在某个分价值上“独占魁首”，具有绝对优势；要么在分价值上发展比较均衡，并尽量保持在较高水平。从分价值雷达图中进一步看到，在构成综合价值的五个分价值中（财富、成长、财务、品牌和社会），TOP10在财富、品牌和社会价值上拥有超出一般的价值水平，而在成长价值和财务价值方面表现较为一般。财富、品牌和社会价值具有较强的相似性，这表明财富实力较强的公司往往也会更注重品牌和社会价值的培育和积累。

　　●成长价值造就“黑马”

　　财务价值、品牌价值和社会价值水平差异度小，价值水平的提升往往需要日积月累，难以在短时间内完成。而财富价值虽然差异极大，但要完成财富的积累往往也需要时间。相比较而言，成长价值却具有很大的弹性，特别是对那些刚进行过资本运作的公司而言，之后往往会表现为资本的突然增加、收入的大幅提升和利润的爆发性增长，成长价值远超一般水平，并借此单一指标大幅度提升综合价值排名。从历年房地产上市公司价值分析来看，成长价值往往是TOP10中最大的变数，是造就TOP10“黑马”的一个重要因素。

　　TOP10分价值分析

　　正如我们前述分析中提到的，综合价值是由财富、成长、财务、品牌和社会五个价值纬度组成的。既然如此，对TOP10分价值的进一步研究和分析则可以更深入探究价值的内涵和内在逻辑。

　　●分价值落差不同

　　可以简单推测，TOP10的分价值水平当然应该高于非TOP10公司平均水平，这种推测可以得到数据的充分验证——沪深A股财富价值、成长价值、财务价值、品牌价值和社会价值分别高出543%、190%、49%、113%和80%，中资港股财富价值、成长价值、财务价值、品牌价值和社会价值分别高222%、153%、73%、88%和66%。下图沪深A股和中资港股TOP10和非TOP10公司的对比则可以更为直观地看出TOP10和非TOP10价值水平的差异。

　　当然，就不同细分指标而言，TOP10和非TOP10公司的差异是有所不同的，差异最大的是财富价值，沪深A股高达543%，中资港股也有222%；其次是成长价值，沪深A股高达190%，中资港股也有153%；相对而言，沪深A股财务价值的差异最小，仅有49%；而中资港股社会价值的差异最小，为66%。而品牌价值和社会价值的差异较之其他分价值处于中档水平。综合而言，财富价值仍然是区分TOP10和非TOP10公司最为重要的要素，房地产公司以规模取胜至少在目前阶段仍然存在。

　　●沪深和港股有所区别

　　沪深A股TOP10和中资港股TOP10的区别表现在：TOP10分价值的领先程度有所不同。除财务价值外，沪深A股TOP10与非TOP10的差距均高于中资港股，特别是财富价值，沪深A股的543%较之中资港股的222%明显高出很多。

　　从下图中可以看到，就绝对数值而言，所有价值指标均在1.0以上，表明TOP10在全部分价值上都高于非TOP10公司，而差异较大的包括财富价值、成长价值和品牌价值，而财务价值和社会价值相对小一些。

　　进一步对比沪深A股TOP10和中资港股TOP10分价值的平均水平和分布情况发现：对财富价值、品牌价值和社会价值而言，中资港股略高于沪深A股，而成长价值、财务价值则是沪深A股略高于中资港股，表明中资港股在规模上占有一定优势，而沪深A股在成长和盈利性略胜一筹。从离散指标对比来看，除品牌价值中资港股的离散度低于沪深A股外，其余的部分价值包括财富价值、成长价值、财务价值和社会价值，都是中资港股高于沪深A股，说明中资港股房地产上市公司的价值落差普遍高于沪深A股。

　　●TOP10分价值特征

　　虽然同样位列TOP10属于房地产上市公司的“第一阵营”，但是具体位次却仍然有所区别，更重要的是，TOP10的各家公司往往在分价值的具体构成指标上各有特点——有的是各个指标都比其他公司更强，有的是在多数指标上略强一些，还有的是某个指标上遥遥领先。本部分将充分借用雷达图同时分析多指标，逐一展示TOP10分价值指标的表现状况。

　　财富价值：TOP10的财富价值指标分布仍然存在“强者恒强”的规律，财富价值最高的公司在组成财富价值的8个财富指标上都表现最优，并远远超出了其他TOP10公司。而在沪深A股和中资港股的对比上来看，沪深A股TOP10的差距更大一些，而中资港股TOP10公司存在较明显的重叠现象。

　　成长价值：TOP10的成长价值指标则存在“各显神通”的情况，虽然极少数公司在某几个指标上表现都比较优秀，但基本上是各有优势。这一特点在中资港股中表现得更为明显一些，每个TOP10公司都在某个成长价值指标上最佳。

　　财务价值：TOP10的财务价值指标则表现为“难分彼此”。从下图中可以看到，TOP10财务价值指标重叠度相当高。

　　品牌价值：TOP10的品牌价值指标存在较强的一致性，从下图中可以看到，即在某几个指标上表现普遍都比较强，而在另几个指标中稍有区别。总的看来，TOP10的品牌重叠度也比较大，显示TOP10在品牌价值塑造方面都比较重视。

　　社会价值：TOP10的社会价值指标的特征与品牌价值有所类似，也存在较强的一致性。总的看来，TOP10的社会价值指标重叠度也比较大，显示TOP10在对社会责任的培养和建树方面都有较高要求。

　　特别说明：

　　1.虽然价值分析中综合价值和分价值都是相对指标，数字高低并不具有实际含义，但其数值却能够代表价值的高低，因而可以进行相对比较和分析。在后述分析中我们将以综合价值和各个分价值的此类相对指标作为分析的基础。但因为这个原因，图表中的数值大小仅用于对比分析。

　　2.虽然沪深A股和中资港股价值也是相对指标，但由于综合价值分别是以最优公司作为基数，因此综合价值平均值就能粗略反映公司的分布情况——是多数公司位于较高价值水平（均值较高），还是多数公司位于较低价值水平（均值较低）。

　　3.除非特别说明，否则数据均来源于CBN研究院房地产上市公司价值榜课题组，在图表中不再一一注明。