上海昨拍出12幅经营性用地 最高楼板单价仅9000元 土地市场略有降温

　　

　　商报记者 袁晨晨

　　最近一段时间以来，上海规土局频频发布土地出让公告，上海土地市场迎来出让高峰期。昨天，12幅经营性用地顺利出让，其中7幅商业用地均以底价摘牌，两幅位于嘉定新城的商住办地块因包含部分住宅而成为开发商争抢的“香饽饽”，双双以超过80％的较高溢价率成交，但楼板价最高的一幅价位停留在9000元／平方米左右，与去年嘉定住宅用地频频以超过万元的楼板价成交的行情相比，显然有所降温。

　　两幅嘉定用地溢价80％

　　9月19日，上海规土局发布了今年第77号公告，推出了位于闵行区和嘉定区的共计11幅经营性用地，出让面积合计达34．81万平方米，且全都为商业用地，其中8幅地块位于嘉定，其中2幅商住办用地包含部分住宅——嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）和嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）。

　　根据出让文件显示，嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）东至云谷路，南至高台路，西至胜辛路，北至洪德路，土地用途为商业、商务办公和住宅，地块总面积为5．87万平方米。其中，出让面积为4．19万平方米，容积率1．6，挂牌起始价为3．3516亿元。照此估算，这幅地块的起始楼板价为4999元／平方米。

　　昨天下午，洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）正式开标，此前共有4位竞买人申请竞买，但只有3家竞买人到达现场，且无人挂牌报价，因此这3名竞买人直接进入了现场竞价。经过一轮暗标之后，2号竞买人——上海新城万嘉房地产有限公司以6．1001亿元的报价击败1号和3号竞买人，将洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）收入囊中，较底价溢价82％。按照出让面积和容积率粗略估算，这幅商住办地块的成交楼面价约为9099元／平方米。

　　当天下午3点半，嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）正式开标。作为77号公告中的又一幅商住办用地，伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）东至地块边界、合作路，南至希望路，西至云谷路，北至伊宁路、石岗门塘，出让面积约为8．84万平方米，容积率略低于之前出让的洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02），为1．25，按照3．339亿元的挂牌起始价估算，起始楼板价仅为3022元／平方米。

　　这幅地块共吸引了6名竞买人申请竞买，在挂牌报价阶段，这幅地块出现了唯一一轮报价为5亿元，当时较底价溢价50％，面对这一挂牌价格，6名竞买人中有4人放弃，只有两人参与现场竞价。与洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）不同的是，伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）采取了现场举牌竞价的方式，因此，竞价过程激烈许多。

　　商报记者注意到，每次加价幅度为200万元，由11号竞买人率先报价，为5．02亿元，而12号竞买人立即紧随其后，报出5．04亿元，双方你来我往，毫不放松，当11号竞买人报出6．02亿元的价格之后，12号竞买人终于未再举牌。最终经过长达51轮的举牌竞价之后，11号竞买人——上海合景房地产开发有限公司如愿以偿地摘得了这幅地块，溢价率80％。按照出让面积和规划容积率粗略估算，这幅地块的成交楼板价约为5448元／平方米。

　　嘉定新城土地行情有所降温

　　最近两年来，嘉定区推出了大量的经营用地，逐渐形成了规模效应，而在众多地产巨头的追捧下，嘉定新城土地市场交投活跃程度日益突出，对于急需土地的开发商来说，嘉定俨然成为当下热土。

　　去年12月25日，上海新城万嘉房地产有限公司9．536亿元夺下了89号公告推出的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，溢价302％，这一地块同样属于商住综合用地，成交楼板价高达13199元／平方米。

　　就在同一天，嘉定新城Ａ03－8地块和Ａ04－1、Ａ04－2地块也出让。前者引起了10家竞买人的争夺，经过3轮网上报价，这幅底价不足1亿元（为9991万元）的住宅用地的最高挂牌报价就上升至2．9972亿元，当时的溢价率已经接近200％，最终，经过一番“暗战”，嘉定新城Ａ03－8地块花落盘古地产，成交总价为5．0298亿元，超出底价403．4％，粗略估算，成交楼板价为12586元／平方米。

　　而另一幅嘉定新城Ａ04－1、Ａ04－2地块也吸引8家企业申请竞买。在挂牌报价阶段，这幅地块就出现4轮网上挂牌，最高挂牌报价直接由2．9386亿元的底价狂飙至13．1亿元，溢价345．8％，最终，保利地产在嘉定的项目公司——上海保利佳房地产开发有限公司直接以13．1亿元的“最后一挂”将这幅地块收入囊中，成交楼板价约为11120元／平方米。

　　如今，嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）和伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）这两幅涉及住宅的商住办用地的楼板价均未能突破万元，溢价率虽然达到80％左右，但与上述几幅地块的辉煌成绩相比，更是不值一提。据了解，伊宁路以南、云谷路以东地块（Ｅ06－1、Ｅ06－5、Ｅ07－2）可能由于商业用地占总出让面积比重较高，住宅用地占比较少，所以采用举牌竞价方式出让，最终成交楼板价也明显低于嘉定新城宅地行情。而洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）的住宅比重相对较高，因此最终成交楼板价达到9099元／平方米，但与去年年底出让的东至崇信路、南至洪德路、北至吊浜河的嘉定新城Ａ03－8地块相比，这一楼板价水平低了27．7％。

　　尽管如此，在商报记者看来，洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）最终9099元／平方米的成交楼板价水平并不算低。就地理位置而言，洪德路以南、云谷路以西地块（Ａ09－01、Ａ09－02）的南面靠近轨道交通11号线白银路站，周边在售新盘包括新城西尚海、保利家园等，均价基本在14000－15000元／平方米左右，相比之下，上海新城万嘉以9099元／平方米的楼板价拿下洪德路以南、云谷路以西地块，为了实现盈利，这一地块项目将来的售价必定会超过14000－15000元／平方米这一水平。

　　7幅商业地块均以底价成交

　　上海土地市场一直有“商冷住热”的情况，即使在二次调控之后，上海土地市场的商业用地的行情仍然在低谷中徘徊，尤其是那些地处偏远郊区的商业用地，更是如此。

　　在昨天公开出让的12幅地块中，除了嘉定两幅涉及住宅用地的商住办用地以外，剩余10幅地块皆为商业或者商办用地，其中的7幅地块均以底价成交，另外3幅地块虽为溢价成交，但溢价率都不高。

　　77号公告中的嘉定区洪德路以南、依玛路以西地块（Ａ10－2）是一幅出让面积不足1万平方米（7200．7平方米）的商办用地，挂牌起始价不过4320万元，按照容积率2粗略估算，起始楼板价约为3000元／平方米，后来被上海嘉宝实业（集团）股份有限公司以5400万元的价格收入囊中，溢价25％，楼板价为3750元／平方米。

　　而另一幅商办用地——嘉定区工业区汇源路、潮泾之间地块则被上海中元建设发展有限公司独家以9200万元的挂牌价摘得，较8826万元的底价溢价4％。

　　此外，72号公告中的银行卡产业园区二期10－4地块按计划原本在9月中旬出让，后延迟至昨日。这幅地块的规划用途为商业用地、金融保险用地，位于浦东唐镇，东面靠近川沙路西侧6米绿带，南面直至锦绣东路北侧10米绿带，北面靠近陈家浜，出让面积约为2．64万平方米，容积率1．2，挂牌起始价为1．5978亿元，起拍楼板价仅为5044元／平方米，最终，上海天歌置业有限公司以1．93亿元的价格竞得这幅商业用地，楼板价约为6092元／平方米，溢价率21％。

　　以底价成交的7幅商业用地则包括昌林路23－6商业地块（蓝领公寓1号），昌林路23－8商业地块（蓝领公寓2号），徐浦加油站东南侧地块，嘉定区黄龙港以南、永盛路以西地块（Ａ10－9），嘉定区槎溪路以东、翔二河以南地块，嘉定区城固路以南、温泉路以东地块（Ａ03－01、Ａ03－04），嘉定区胜辛路东、汇源路北地块等。