金立新

　　记者金立新9月29日，中国人民银行、银监会共同发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品房，首付款比例调整到30%及以上；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房等。

　　今年4月17日，国务院发布“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。同时规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策出台后，虽然对购房人的心理上产生一定作用，但在具体执行层面上，因为对房屋套数如何认定、房价过高和上涨过快地区认定等方面的理解不同，不同地区对政策执行的情况也大不相同，导致政策效果大打折扣，影响了政策有效实施。有报道称，《通知》出台前，住建部和银监会已经组成联合检查组对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市二套房贷政策的落实执行情况进行检查，针对房贷套数认定中一些地区的银行“认贷不认房”的现象，检查中将银行与当地住建委信息共享的情况以及各家银行使用住建委房屋登记信息系统的查询次数等也作为了一项重要内容。

　　与今年上半年的房贷政策比较，《通知》似乎更加严厉，这种严厉从三个方面得到体现：

　　首先是购房成本的提高。此前房贷政策规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，但是对购买首套自住商品住房且单套建筑面积在90平方米以下的，首付为20%。而《通知》则要求首套商品住房首付全部上调到三成及以上。

　　其次是异地购房政策更严。按照住房城乡建设部5月下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地购房人，可按第二套及以上房贷政策执行，即首付不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。而《通知》明确，外地人贷款购房暂停。

　　再次是“曲线房贷”被禁止。出于利益的考虑，自4月二套房贷政策从严以来，一些商业银行以消费贷款帮助许多二套购房人规避“二套房贷”高首付、高利率的，这一现象曾被人称为“曲线房贷”。针对这一现象，《通知》明确：加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房等。

　　事实上，《通知》的出台，一方面是对国家新一轮楼市调控政策的落实；另一方面，也应该是针对今年上半年出台房贷政策后，商业银行执行过程中出现的一些问题的查漏补缺。

　　很显然，房贷政策的再度从紧，对再次出现“回暖”苗头的房市是一种打击，但这一政策能否达到政策预期效果，则很大程度上取决于政策的微观执行主体———商业银行对政策的执行力度上。

　　记者在对一些商业银行总行的采访中了解到，前次房贷政策出台后一些商业银行以“等待细则”等推诿的态度不同，几乎所有银行的房贷政策对《通知》

　　的执行都显得快速且毫无折扣。广发银行在接受记者采访时作出了如下回答：根据人民银行、银监会发布的“完善差别化住房信贷政策有关问题的通知”精神，广发银行对房贷审批政策及房地产开发贷款审批政策作出相应调整。其他银行也是如此。但对于如何认定贷款人房屋套数、对于消费类贷款的真实用途如何监控等则没有具体说法。

　　记者在对一些支行行长的采访中了解到，对于房屋套数的认定，之所以出现有些地区“认贷不认房”，有些地区“认贷又认房”，原因在于不同地区住建部门房屋登记系统是否对银行开放有关。此轮房地产调控中，因为强调了对地方政府部门的问责，因此许多地区对房价调控的力度加强，不同部门之间的配合也相对加强，此前只有北京等少数地区的住房贷款“认房又认贷”，但此轮调控中，因为政策明确、调控力度强，所以大多数地区对贷款人房屋套数的认定都开始“认房又认贷”。但是，对于如何监控消费类贷款不会用于购买住房的问题，有银行基层领导告诉记者，这里边实际上还有漏洞。因为银行在消费类贷款的发放中，对于第一贷款落点比较好监控，比如贷款人要购买汽车进行贷款，只需要把贷款发放到卖车人处就可以了。但如贷款人与卖车人进行假交易，利用这笔消费贷款买房，则银行也无能为力。

　　此外，公积金贷款也是买房人可以利用的一个漏洞。因为公积金贷款的政策权限在地方政府，因此不同地区的政策也不相同，今年上半年“国十条”推出后，购买住房的银行商业贷款受到限制，有些地区甚至放宽了公积金贷款的范围和额度，最高额可达200万元。有房屋中介告诉记者，在一些地区，如果以前用过公积金买房，只要还清贷款，就可以重新使用公积金贷款买房。

　　由此来看，从信贷的角度抑制高房价，还不仅是银行的事。