见习记者 刘娟 商报记者 徐耀明

　　国庆以来，有关虹口区率先取消（二手）房屋交易个人所得税“二选一”的消息让当地楼市震惊不已。昨天，上海某报发表整版报道称，虹口房地产交易中心日前已证实，从10月1日起，对于辖区内未满5年的房产转让，停止原先可供（出售方）选择的按照（房屋成交）总价1－2％征收个人所得税，而统一按（法定的）以交易房屋买卖差价的20％征收个税。新规定一经出台，即被当地市场认为是截至目前楼市调控具体执行中最严厉举措的开端。

　　然而，该新政刚执行短短几天后就被终止。记者昨日下午电话询问虹口交易中心咨询窗口，得到解释是，“由于与（上海的）其他区政府，在对‘沪12条’细则的解读上出现不一致，“因此，我中心从10月11日起再度恢复房屋交易缴纳个人所得税‘二选一’的方案。”

　　市场人士看法不一

　　商报记者了解到，按照现行做法，二手房卖方在出售“未满5年”的房产时，一般可以选择两种个人所得税缴纳方式：其一，在“无法出示房屋原值与契税证明等相关文件”时，可以按照房屋出售总价的1％或2％来缴纳个人所得税（1％针对普通住宅，2％针对非普通住宅）；其二，则是选择（法定的）按成交房屋买卖房价差额的20％来缴纳个税。

　　而对于虹口区此前取消个税二选一做法而直接“恢复”以成交房屋买卖差额的20％征收个调税的做法，21世纪不动产分析师黄河涛认为，从侧面来说，这大大增加了卖方的交易成本，其实质威慑力及调控效果或远超于历次调控加在一起产生的市场打压效果。在他看来，这一措施可以让低价买入、高价抛盘的投资客无利可图，也不必担心卖方能轻易将如此大额税费转嫁给买方，因而可借此来遏制房价过快上涨。眼下，他也对虹口区再度恢复个税“二选一”做法感到疑惑。

　　不过易居臣信分析师杨晨青认为，从政策思路上看，通过增加卖方交易成本来实现所谓“困住卖方”是毫无意义的，首先，在二手房交易环节中，增加卖方成本只会令房东提高总价，如此将使调控效果与平抑房价的目标背道而驰；其次，在当前政策环境中，买方观望程度逐渐铺开，如果在这个时间点上增加卖方成本，将促使更多卖方出现惜售心态，这与调控政策中增加楼市供应量的宗旨不符。另外，房产税之所以一直以来被寄予厚望，很大原因在于它能通过增加房屋持有环节成本，来逼出二手市场的房源供应。因而相关政府部门目前要考虑的是如何增加供应来缓解市场供求矛盾，而不是进一步提高交易成本，造成更多人捂盘。

　　收回成命恢复二选一

　　一位有多年二手房产交易中介经验的经纪人告诉商报记者，税收操作上的不确定做法，使迄今为止出台的所有市场调控措施中最为严厉、以利差所得作为税基的“直接税”种类，被很容易地化解成绝大部分纳税人“选择”按房屋成交总额进行纳税的“环节税”种类。

　　“按总价2％收个调税，相当于房屋交易缴税时多缴纳了2个点的营业税，事实证明这样很容易被转嫁到买家头上，而如果按税法规定以利差所得的差额征收个调税，则卖方转嫁税额的难度将提高。”一个资深市场观察人士告诉商报记者。

　　比如，一位购房者3年前以100万元总价购入一套（非普通）住房，现在以200万元总价卖出，如按税法规定的“差额”作为税基，他需要缴纳个人所得税为：（200万－100万）×20％＝20万元，而按现在通行做法，则其仅需缴纳个调税为：200万×2％＝4万元，两者纳税额相差16万元之巨。所以，非常明显，绝大多数房地产卖方选择了“营业税加成”型的（成交）总额2％的个税缴纳方式。

　　“一套房子价格上涨5％，在2007年、2009年这样的楼市火热年份中，几乎几天时间里就可以达到，所以，近年来上海市场上利差小于3成的‘短炒’二手房早已消失，绝大部分挂牌出售的二手房，房东‘个人所得’的利差至少达到50％。”上述观察人士表示，所以，若“恢复”按成交房屋买卖差额的20％来征收个税，则对于市场打压的普遍程度和严厉程度均可想而知。

　　或许，这也是虹口收回成命的真正理由。