成交42.57万平方米 新政效应或10月中旬显露

　　虽然上海楼市调控细则于10月长假最后一晚紧急出台，但就目前数据看来，并未对沪上新房住宅市场成交造成实际影响。据中国房产信息集团公布的最新数据显示，10月第一周(10月4日－10日)，全市新房住宅成交量达42.57万平方米，与前一周相比，大幅上升41.9%。这已是上海楼市成交量持续第10周上升，同时也创下了最近49周以来的成交量新高，达到去年房价爆涨时的高峰水平。

　　商报记者 袁晨晨

　　金九银十供应放量

　　沪版细则新鲜出炉，并未打破人们对于“金九银十”的期待。10月8日，上海细则出台次日，也是黄金周后的首个工作日，全市新房住宅市场成交套数就达1331套，9日成交套数也达794套。节前的9月27－30日的4日内商品房成交量也分别高达1090、1093、1244和1318套。而在国庆黄金周期间的成交量更是高达1918套，创下历史同期最高水平。据中房信最新数据显示，上周(10月4日－10日)，全市新房住宅成交面积合计达42.57万平方米，在较前一周大幅上升41.9%，也是上海楼市成交量持续第10周上升，而这一成交量更是创下了近49周以来的历史新高。由此可见，新政并没有改变楼市加温的趋势，由通胀和人民币升值预期所带来的购房热情依然强盛。

　　不可否认，如此明显放大的成交量也与开发商巨大的营销攻势和推盘力度有关。中房信数据显示，9月上海商品住宅新增供应预售证有70张之多，总供应面积达172万平方米，是8月78.8万平方米供应量的2.2倍，其中120万平方米的供应量都集中在9月18日－30日这最后13天里。而10月以来，上海楼市又有12个楼盘推出25.27万平方米房源，而这些房源在中秋和国庆两个假期内销售，并逐步反映到网上房地产，正是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　此外，中房信还指出，众多预期在10月初开盘的项目并未能如期上市，因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底，这给9月底上市的楼盘腾出了更多销售空间，不过在买气上升的情况下也将导致市场出现供应不足的紧张气氛，促进房价上升趋势。

　　成交均价有所下降

　　新房住宅市场供应放量的同时，带来了成交量的井喷，但全市新房住宅成交均价却有所下调。商报记者注意到，在前一周(9月27日－10月3日)，上海新房住宅市场供应量达55.61万平方米，成交量为29.99万平方米，成交均价为23221元／平方米；而在上一周，全市新房住宅市场供应量尚不足前一周的半数，为25.27万平方米，但经过国庆长假积累，一周成交量已达42.57万平方米，远远超过前一周，而成交均价则有所下降，为20406元／平方米，降幅为12.1%。

　　在为期4天的假日房展会上，根据主办方公开数据显示，共有超过13万人次参观，通过不同楼盘看房车的接待人数可以看到，客户对不同类型楼盘的关注表现不一，尤其是外环外靠近地铁的公寓楼盘受到大众客户青睐，主要楼盘均价大概在20000元／平方米左右。而其他房价较高的市中心公寓和其他区域别墅等产品则乏人问津。

　　商报记者注意到，在中房信提供的一周住宅成交排行前10位榜单中，上榜楼盘也都是地处外郊环、总价相对适中的住宅项目，其中，只有排名第6的保利御樽苑(浦东)和第10的龙湖郦城(嘉定)的成交均价超过20000元／平方米，分别为23584元／平方米和21681元／平方米；其余8个上榜楼盘的均价均不足20000元／平方米，尤其是浦东新场(原属南汇)的汇锦城、宝山罗泾的海上御景苑和浦东惠南(原属南汇)的绿地布鲁斯小镇(即绿地富强新苑)，更是以10000元／平方米左右的均价吸引众多购房意向者，在上周分别创下1.07万平方米、0.95万平方米和0.93万平方米的销售纪录，跻身一周销售排行榜前10位；值得一提的是，上周位列排行榜首位的是奉贤南桥新城的热销楼盘恒盛湖畔豪庭。据介绍，恒盛湖畔豪庭东面临近“上海之鱼”金海银湖主题性休闲公园，且与将来的地铁5号线延伸段金海路站相近，本身又是集别墅、多层、小高层、高层、商业等综合配套于一体的大型造城项目，因此受到购房者热捧，频频出现在一周销售排行榜前10位中。上周，恒盛湖畔豪庭更是以12898元／平方米的均价一举售出403套房源，成交面积达4.51万平方米。

　　◇延伸分析

　　未来市场不确定性很大

　　新政出台仅一周，目前看来，新政对楼市成交量的影响不会很快显现。商报记者从沪上知名个贷中介凯盛经略(上海)处了解到，10月第一周买卖签约量依然很大，新政带来的影响预计在10月中旬才会显露。从凯盛经略统计数据可以看到，9月，该公司贷款签约额为3亿元，环比增长1倍之多，签约套数也上涨了33%，其中浦东、闵行、宝山等区域仍是成交量大户。然而随着各项新政出台，预计10月份的贷款签约额会有一定程度的下滑。

　　而中房信分析师薛建雄则认为，楼市新政中虽然提出了未来5年将建100万套保障房和增加城市土地供应的措施，但这些都是长期效果并不能短期实现。而采取“限购限贷”政策，实际执行起来能起到的作用也相对有限。不过，预期会出台的房产税与营业税等政策组合起来，将使房产投资成本大幅提升从而降低投资回报。“投资者就会在成本和人民币升值带来的房产升值空间之间进行比较，如果预期征税之后的房产投资回报率还很高，那么房价上涨趋势还是难于改变，届时就会迫使政府加税以抑制房价。”薛建雄表示，“可见，未来市场的不确定性很大。”