中国房市真正启动不过12年，大城市的房价却像是打不死的蟑螂，每一轮调控大棒过后都迎来新的上涨高潮。仔细分析开发商们的“营销宝典”，不难发现，里面不但有诱发热钱博傻冲动的造富神话，更有为房价必涨理论打下基础的造句用词。所谓的刚性需求导致房价不跌的理论，就是房地产利益阶层为迷惑买家而撒下的弥天大谎。

　　在经济学里，并没有“刚性需求”一说，与其接近的是“无弹性需求”。简单举例，多数消费者不会因为食盐涨价两三倍，就减少消费。因此，一种无需求弹性的商品，往往需要较大的价格变动，才能引起需求量的较小变动。

　　按照多数人的理解，刚性需求是指自住需求，而自住需求从来不是无弹性需求。因为房价越高，自住需求实现的几率就越低，相关销量就越低。

　　简单而言，商品住宅兼具商品属性和金融属性，如果说自住需求属于商品属性，那么，投资和投机需求则接近金融属性。由于投资和投机需求理论上可能在任何一个价格达到短期均衡，往往是催生价格泡沫的罪魁祸首。同样，当房市泡沫破灭时，投资和投机需求的萎缩，亦导致房市销量剧减。

　　从经济学来讲，商品价格由供需缺口决定。在纸币供应波动极大的今天，决定房价的不是自住需求之类的基本需求盘，而是投机和投资需求放大的供需缺口。因此，所谓的“房价上涨由丈母娘决定”的观点纯属扯淡。

　　在新一轮房价调控中，国家出重拳遏制投资和投机需求的用意，便是为了防止房价上涨的暴富效应，放大投机者的情绪加速器效应，最终令泡沫大到难以收拾，就像2008年美国房价泡沫破灭一样。

　　（本期博主：深圳特区报记者 熊元俊）