多部委出新举措遏房价上涨 推进房产税改革 下调首套房契税

　　据新华社报道

　　国家有关部委近日分别出台遏制部分城市房价过快上涨措施主要有：

　　●暂停发放第三套及以上住房贷款●加快推进房产税改革试点工作●部分城市限定居民家庭购房套数●房价上涨过快城市增加居住用地供应●调整交易契税和个人所得税优惠政策●违规房企停发新开发项目贷款

　　政策举措

　　从五方面着手巩固调控成果

　　据了解，这些措施主要有：

　　一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策（具体详见下文）。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　契税下调

　　购买首套普通住房契税下调

　　经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部昨日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

　　此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。通知明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　通知要求，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。具体操作办法由各省（自治区、直辖市）财政、税务、房地产主管部门共同制定。

　　通知还指出，此次调整实施之际，《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第一条有关契税的规定、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第三条同时废止。

　　政策解读

　　更多是对后期预期产生影响

　　商报记者 袁晨晨

　　商报记者注意到，国家有关部委近日分别出台措施，都曾在此前发布的一系列新政中有所提及，目前上海房地产市场也基本按照这些规定来执行。

　　事实上，自银监会下发建议四城市停止受理第三套贷款的通知后，各大银行就已纷纷响应，明确表示三套房及以上贷款暂停，部分银行变相降低多套房利率的产品也已喊停，上海市公积金管理中心为了整顿公积金装修贷款业务的工作秩序，公积金装修贷款也已全面叫停。对于这一贷款何时恢复办理，目前尚不得知。与此同时，银行各类持证抵押的消费类贷款用于购买房屋用途的业务此前也已全部叫停。

　　在商报记者看来，此次新政中提及的差别化住房信贷政策基本上都早在开始执行之中，此番应该算是重新强调。在此之前，可能部分银行在执行过程中审批并不严格，或许对房地产宏调新政平抑房价的效果造成了一定的影响。如今，新政再次强调二套房首付不得低于50％、暂停三套房及以上房贷，应该不会对整个房地产市场的实际成交量或者成交均价方面产生影响，更大的可能是对于楼市后期预期的影响——受新政影响，购房意向者和业主的心态可能会有所变化。

　　至于加快推进房产税改革试点工作，这也在此前的房产宏调政策中出现过。对于房产税的开征与否、如何开征等，市场各方一直争论不休，而房产税的开征并不是一朝一夕的事，其牵涉众多领域，一旦开征，必然会对楼市造成致命打击，因此，一直有一派观点认为短期内房产税不会开征。而如今，相关政府部门一再强调推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，这或许也代表着一个明显的信号——房产税试点工作的开展势在必行。

　　专家观点

　　短期有效长期须发展保障房

　　商报综合报道

　　针对国家有关部委近日为遏制部分城市房价过快上涨、巩固房地产市场调控成果而再次出台措施，业内专家纷纷发表看法。

　　短期内起到较明显效果 深圳市房地产研究中心副主任王峰表示，这些政策还是抑制投资者的投机行为，对今年和明年初会有明显的调控效果。但王峰建议，要想长期调控好房地产市场，还是要发展公住房建设。

　　他称，中国多年的房地产发展忽视了保障房等公住房建设，未处理好商品房和保障房的比例。他认为，要为保障房的发展腾出时间和空间，调整好住房结构，使商品房和保障房比例合理，解决好中低收入家庭住房问题，这才是长期最有效的措施。

　　此次调控对高收入者无影响 上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，及对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上等措施。李战军认为，这只是一个短期政策，是为了压制房价问题的，短期来看，对市场交易量有很大影响，但对交易价格不会有影响。

　　“三套房一般是外地人买的多，此次调控对中低收入者有影响，但是对高收入者毫无影响。”他表示。

　　对于此次调控对开发商的影响，李战军表示，开发商会因此延缓开发节奏，减少市场供应量，缩小开发战线，但调控在资金链上对开发商的影响并不会很大。

　　针对“金九银十”是否将继续，李战军态度还算乐观，他表示，9月和10月一般来说是传统销售旺季，今年的“金九银十”相对于这一年其他月份其实还是存在的，只不过说相对于以往年份，可能会有所下降而已。

　　房地产调控政策思维必须由堵向疏 华东师范大学房地产系主任华伟表示，中央出台政策的思路应有所转变，应以疏导为主而非堵。

　　华伟认为，暂停第三套和提高首付款比例均为救急措施，而非治本措施。“这些无疑误伤了首次置业和希望三代同堂的改善型需求，这样的救急措施恐怕难以完美收工。”

　　在华伟看来，所有的调控措施都应是为了房地产行业健康发展，即便打压也是针对不合理的增长，“何谓不合理的增长？与ＧＤＰ涨幅不一致就是的。”

　　他认为，房地产市场中，必须正视投资性需求的客观存在，“在货币发行较多、通货膨胀预期加大的大背景下，大家没有更好的投资领域，这属于‘投资被刚需’”。

　　华伟提到，对于这样的“被刚性投资需求”，应正视目前国内投资渠道不畅的现实，采取疏导而非堵，“洪水是堵不住的，只有靠疏导”。

　　他建议，可引导社会闲置资金流入房地产信托投资基金，但该基金必须投入非商品住宅市场，如商业地产，甚至经济适用房，“如果大家觉得经适房回报不高，政府可采取税收优惠引导”，如此一来，就从需求领域引导至供应领域，也能实现房地产市场的结构调整。