本报记者 张晓雅

　　2000年的时候，香江地产才开始进入房地产市场。尽管已经发展十年，但是相比行业内其他巨无霸企业，香江地产仍然只能算是一个后起之秀。

　　或者，正是这种后发优势，使得香江控股在2010年7月2日的博鳌·21世纪房地产论坛中国地产金砖奖评选中，荣获“2010中国地产金砖奖年度最具投资价值地产上市公司”大奖。

　　差异化造就公司价值

　　对于香江地产此次获奖，公司总经理修山城并不感到意外。在接受时代周报采访时，修山城表示，“从目前的经营状况来看，公司一直采取稳健的经营策略，在发展的过程中注重预测机会和规避市场风险，在市场发展变化时，公司的战略调整也较为及时。”这确保了公司的现金回流及资金链的安全。

　　同时，经过11年的发展，香江地产已经在珠三角、环渤海、华中地区陆续开发了一系列的高端住宅项目和商业地产项目，并在项目拓展中注重中心城市和二、三线城市布局的结合，达到分散风险、多角度发展的目的。

　　不过，相比香江地产现在的经营状况，修山城认为公司的价值更多地体现在未来的发展前景，这点要看战略的发展性和产品对发展的支撑。“在香江地产的发展版图里，我们保证在核心地区、优势项目的持续高效运转，为公司提供充足的经营收益，保障股东的利益，实现投资者的价值。”

　　同时，香江地产会根据公司的战略布局，在多个城市完成充分的土地储备，保证公司业务增长的可持续性。，尤其是公司在中国房地产市场上走出了一条独树一帜的发展路线。

　　修山城认为香江地产的产品特色是生态豪宅，他说，“香江地产专注于生态豪宅的开发，香江地产的品牌理念是‘居住与世界同步’，就是将世界范围内最优秀的居住体验，最前沿的一些打造产品的理念带给我们的消费者，简单地说，就是做最好的。”

　　修山城认为，生态是香江地产品牌的一个依托点，香江地产的重要竞争力就是依托项目的自然资源，通过对生态环境的利用，结合园林艺术制造出亲近自然的居住感受。“目前我们的想法是利用我们的园林优势把我们的项目打造为世界经典花园的中国版”，修山城列举了广州锦绣香江、连云港锦绣香江重现的是加拿大的布查特花园、翡翠绿洲打造东方的凡尔赛庄园等，这个也是“居住与世界同步”的一个集中体现。

　　而考察一个公司是否值得投资，要看他产品做得怎么样。生态，只是香江地产产品的一个属性，这个重要的特点和其他特点一起构成了公司产品品质的重要组成部分，公司的品牌和业务发展，需要高品质的产品做基础。

　　修山城认为生态地产难以复制，也无法成为整个行业的潮流，“因为是否适合做生态地产，土地的位置和先天条件起决定作用”。但是，正是因为适合进行生态地产开发的土地的稀缺性，使得香江地产在公司差异化发展路线上独树一帜，避免了市场上大量的同质竞争。

　　事实上，香江地产的差异化路线还体现在公司的目标设定之上，在解决“居住问题”和“宜居问题”之间，香江地产毫不犹豫地选择了解决“宜居问题”。

　　修山城认为，“宜居地产”这个概念从字面上理解是小众的，但“宜居”却应该是所有房地产开发企业的追求，“无论是在市中心还是郊区，都应该以最宜居住为目标，哪怕牺牲一些土地的使用率，这应该是开发商追求的人居理想”。

　　不过，显然香江地产在“宜居”这个概念上走得更远，“追求舒适，牺牲容积率”已经不是香江地产产品的目标，而是一种产品规范。

　　修山城对“宜居”的高品质园林和享受自然生态的发展模式充满信心，因为“随着高速的城市运转，高压的生活状态需要一个可以放松身心的居住环境，伴随着城市化进程与国际化进程，中国城市建设驶入快车道，住宅项目宜居应该越来越受到重视”。

　　修山城表示，香江地产距今已经走过了十一年，从公司成立的第一天，就选择了现在这条发展道路，采取精雕细琢的开发模式，不靠单纯扩大规模、增加销售量来发展公司。而这种差异化正是公司投资价值的根本来源。

　　城市里的庄园

　　在“地王”频现的时候，看不到香江地产拿地王的报道。修山城认为不抢“地王”，首先是由香江地产的产品特性决定的，“由于我们选择生态豪宅的发展道路，选择打造高品质的花园小区项目，这就决定了我们选择土地需要考虑两个因素：一个是需要较大的空间来发挥设计，布置绿化和园林景观；另一个就是需要很好的生态环境，一方面还是利于园林的打造，另一方面就是远离污染，保障居住者的舒适性。”

　　不过，这样的区位选择，在满足了绿化和生态环境的要求之外，又带来了住户远离城市中心导致的生活不便利的问题。在这种无法调和的两难选择之中，香江地产找到了一条充满创意的解决之道—让城市自己走过来。

　　事实上，从香江地产目前的几个楼盘的交通环境变迁之中，香江地产的购地原则已经非常明显，就是在城市拓展的方向上，寻找生态宝地提前布局。锦绣香江如此，翡翠绿洲如此，在天津锦绣香江水城的地块选择之中，也充分考虑了北京与天津城市一体化的因素。

　　这种提前布局需要对政策和地理环境的准确预判，在一次媒体报道有关广州华南板块和广园东板块的时候，他们请来了修山城，因为“由于锦绣香江和翡翠绿洲项目开发的关系，他踏遍了这两个板块当中的山山水水”。而早在2004年修山城就断言：“从整个广州新城区来说，华南板块是新城市区域的中心，华南板块房价升值空间无限。”

　　仅仅五年后，在2009年修山城的预言变成了现实，“几年来，华南板块已经从一个新的房地产板块成为全国知名的豪宅聚集区，不论产品价值还是居住品质，都处于领先地位”，“华南板块早已不再是当年的青涩模样，现在已经成为高端人群聚居的板块”。

　　2000年，广州率先全国编制城市发展战略规划，提出了“南拓、北优、东进、西联”的发展战略。加之此前所做出的判断，出于这种判断，香江地产在广州华南板块投下重注，对于该板块内的广州锦绣香江花园的开发非常重视，“在产品上的一系列创新都从这个项目开始”。而这些前期投下的重注如今已经开始获得不断的回报。

　　在香江地产最新推出的布查特官邸第二期的产品介绍之中有如下的句子，“布查特官邸2期位于广州锦绣香江花园的东南方位……布查特官邸2期东面是万博商业中心，特设有天河城购物中心、四海一家、工商银行……北面是长隆旅游度假区，在社区北面马路对面将设立汉溪长隆商业圈……西面则是火车南站商圈，火车南站是目前亚洲最大的火车站，预计2011年将开通广深港高铁，20分钟到达深圳，30分钟到达香港。”

　　显然，当初香江地产开发这块土地的时候，这里还是城市的郊区，然而在不久的未来，这里就是“未来广州的总部经济圈，是继珠江新城后的新城市中心”。

　　香江地产早期开发的楼盘翡翠绿洲，如今已经证明了“让城市自己走过来”这种解决环境与生活便利之间悖论的方法的有效性。在广园快线与内环间连通后，驱车到广州市中心正常时间仅需25分钟—随着城市的“走来”，过去的庄园悄然变身城市庄园。