本报记者 肖素吟

　　后海一役，注定了卓越集团（简称卓越）的不平凡。在城市化进程中，开发商群雄并起，然而只有真正把握城市规划脉搏者才是赢家，在深圳，卓越已然是个中好手。

　　后海先行

　　1998年，深圳南山后海之滨，建筑工人们在热火朝天地施着工，这里远离市区、发展前景并未被市场看好，但是他们或许并不知道一年之后这个蔚蓝海岸项目的问世将改变整个南山房地产的格局。

　　然而，在很长一段时间内，尽管蔚蓝海岸声名鹊起，但是项目知名度远远高过企业品牌知名度，众人对于开发商卓越集团却是鲜有耳闻。

　　不过，在彼时的房地产行业，卓越的创始人李氏兄弟可谓久经沙场。20世纪90年代初，在深圳市团委任职的李华毅然下海，辗转贸易、股票、餐饮等多个行业，直到1992年涉足房地产，在深圳、北京、上海和海南等地参与投资房地产项目，李华至今对1993年的海南房产泡沫仍是心有余悸。

　　一年后，其兄弟李晓平同样转战房地产，与李华不同的是，李晓平俨然是学院派的儒者，毕业于中国社科院数量经济学研究所数量经济专业，专攻经济预测，之后在大学执鞭七年、在政府供职四年。理科出身的他将自己的专业和政府工作经验对号入座，最终选择房地产行业。

　　1996年，兄弟联手成立卓越实业发展有限公司，至2001年更名为卓越集团。蔚蓝海岸则是卓越成立后在深圳的第一个房地产项目。

　　“当时是招标买到的地。当时我们预计到的只是这里一定是个非常有潜力的区域，因为从规划来说，不论人文环境还是经济发展状况，这里都会繁荣发展，”卓越内部人士对时代周报记者表示，“首先，它是深圳十年城市发展规划中的市区内的、唯一的高尚住宅区，其余的都在关外；其次，南山本身的经济、文化教育的发展都在深圳的前列。”

　　慧眼识宝地者正是对城市规划早有研究的李晓平。彼时，深圳已经规划好南山至市区的滨海快速干线。如今，在深港一体化的驱动下，后海已是深港融合的门户。事实上，一度专司政府工作的李氏兄弟对于政策的嗅觉自有其过人之处，这或许能够解释为什么李氏兄弟擅长获取深圳中心城区优质土地。

　　卓越内部人士对时代周报记者表示，这两年，“深港地区”顺利获得了国务院批复的“五大中心”，明确了深圳的城市地位，将通过深港联动进一步“推动巩固和提升深港在全球金融竞争中的地位”。中心区无疑将成为与香港对接的深圳的“金融中心”，作为对接香港的桥头堡，中心区价值将得到更大的提升。

　　李晓平对此并不讳言，表示在获批之前，卓越在深圳CBD核心区的时代广场、紧邻香港的卓越-维港等项目正是为此“精心准备”的。

　　目前，卓越已是深圳中心区开发规模最大、开发面积最多且项目均位于中心区核心地段的房企，即使是万科、中海、金地也不得不眼红。且不论是否通过协议、行政划拨获取中心地段土地，卓越早期抢占先机，其在深圳中心区的实力是毋庸置疑的。

　　“三省四市”战略

　　2004年，是卓越的一个飞跃关键期，启动以规划定发展的模式。随着第一个异地分公司在武汉成立，卓越吹响了布局全国的集结号。值得注意的是，与其他开发商抢滩北上广不同，卓越攻城略池，却是另辟蹊径，占据长沙、武汉、重庆、烟台、石家庄等高潜力的省会城市。

　　经过一年的摸索，卓越推出“3+2+X”战略布局，锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，重点发展一线城市和有潜力的二线城市。至2006年，在全国已具规模。

　　不过，对于几度冲刺上市的卓越而言，彼时的土地储备或许依旧是一个短板。

　　2007年，卓越在港申请上市，无奈金融海啸突袭无疾而终。2009年，卓越再度冲刺，同时加紧布局长三角区域的空白，于9月进军上海青浦赵巷别墅区的圣安德鲁斯庄园。然而，卓越上市再度折戟。

　　“卓越延缓上市主要是因为国际宏观经济仍表现一般，国际投资市场徘徊观望气氛浓厚，公司决定延迟全球发售计划，但是卓越集团资金链充足，业务营运、发展计划和财务状况都不会受到影响。”卓越内部人士对时代周报记者表示。

　　尽管如此，但在冲刺上市期间，卓越的地产路径却越发清晰。卓越内部人士解释：“近年卓越战略进一步被浓缩描述为：‘三省四市’全国战略，即中国3个GDP最高的省份—广东省、山东省和江苏省，4个一线城市—北京、上海、深圳和广州。”

　　截至目前，卓越集团现拥有超过1100万平方米的土地储备，主要集中在三省四市，在深圳CBD内拥有约150万平方米的土地储备。

　　商住双擘

　　卓越内部人士对时代周报记者表示，卓越目前已经形成了商住并举的战略格局，并会在条件成熟的城市继续加大商务开发的比重。目前，其土地储备中约30％属住宅楼盘，约70％属商业用途。业内人士对卓越精耕商业地产的评价颇高，称卓越在深圳的商业地产领域已有一定的话语权。

　　2005年11月17日，卓越时代广场封顶，正是卓越商业地产起步之时。当时，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图和菲律宾前总统拉莫斯亲临参观，轰动一时，继而拉开了李氏兄弟缔造商业地产帝国的华丽序幕。

　　时隔两年，卓越的CBD商务运营模式走出深圳，高调入驻杭州，又于去年进入青岛。

　　“这种既投资兴建住宅，又投资兴建CBD商务楼宇的‘双引擎’增长模式，让卓越在面对政府的房地产调控和金融危机时，均能有效抵御风险，从容保障企业的利润增长。”卓越内部人士如是说。

　　“卓越之所以能够生存下来，就是因为卓越做项目，目的是想赚钱。”李晓平接受媒体采访时曾如此表示，坦荡而率真。因此，卓越亦毫不掩饰对商业地产的青睐。

　　诚如曾是高校数学老师的李晓平所言，“卓越喜欢比较简单美好的表现形式。数学相信一切好的解法都是直接美观的。”不管是区域布局，还是商住双擘，他所解答的卓越公式在十四载的破解过程中已经是趋向明晰。