2010年的昆明房地产市场是耐人寻味的，甚至让人有点懵。专业机构认为，昆明地产已经进入了“大昆明时代”，宏观调控下，坚挺的房价、开盘必热销的现状，也明显形成了“昆明特色”。不过从近期的走势和开发商针对本次房交会的准备情况来看，预期昆明市场的需求将会得到进一步的释放，价格变化应当趋于平稳，不会再出现大幅上扬的情况。

　　房价应当

　　趋于平稳

　　历届房交会都是昆明楼市年度的节点和风向标，特别是在“金九银十”举办的秋季房交会，将为后续4个月市场发展走势奠定基调，也是各家开发企业年度冲刺的号角。

　　今年4月以来受到国家一系列宏观调控政策和昆明规划、预售许可条件变更的影响，整个上半年开盘项目数量都较少。进入7月份，随着新盘拿到预售许可证的数量增加，预示了昆明新一轮推盘热潮的开启。根据至祥研究中心的统计，8月份昆明共有10个项目开盘，仅次于1月份，且都取得了良好的销售率，市场需求开始逐步释放，使得市场对本届房交会的预期增强。

　　本次房交会共有66个项目参展，35个项目在售，占比达到了55%以上，与前两届房交会大多数楼盘以形象展示为主的特点，形成鲜明对比，预期在售楼盘将会在房交会期间推出特价房源以推动项目的整体销售，促成观望客户向成交客户的转化。另外本次房交会上昆明重新成为参展楼盘分布的主力区域共有48个项目，其中主城区31个，近远郊17个，州市楼盘共有18个，宣告了主城区后续市场升温的总体态势。

　　从昆明房地产市场近期的走势和开发商针对本次房交会的准备情况来看，预期昆明市场的需求将会得到进一步的释放，价格变化应当趋于平稳不会出现大幅上扬的情况。近期一线市场也表现出回暖趋势，导致关于国家将于十一以后出台新的政策的预期增强，可能使市场产生震荡。

　　“强强碰撞”

　　楼市火花飞溅

　　据中原地产数据显示，截至8月份，全国市场均出现回暖迹象，宏观政策调控压力陡然上升，未来政策走势与市场变化扑朔迷离，时逢金九银十，各地房交会举办时机，作为市场最为直接反应的平台，房交会将对2010年第四季度及2011年的发展方向有着重要的影响意义。

　　本年度昆明以“保障民生置业昆明”为主题的秋交会拉开序幕，昆明中原地产认为在此宏观环境下昆明市场即将呈现以下特点：

　　一、外来品牌发展商集中亮相，迎来营销新时代。万科、保利等多个一线品牌发展商进驻昆明，对于昆明市场的产品打造、体验式营销、营销标准等方面树立新的标杆，本地发展商的快速崛起成长，将形成强强碰撞，为整个市场带来新的营销火花。客户也将迎来新的营销服务体验，粗犷的营销将被市场所淘汰，新的营销时代即将到来。

　　二、大盘开发时代，风险把控、防范要求高。昆明目前多个城中村改造项目均为大盘项目，开发周期长达5—10年，大盘开发下对于跨经济周期、经济测算、开发次序、营销节奏、产品升级、政策变化等方面都提出新课题，只有走专业化路线，尊重市场、尊重客户，根据项目精准营销，时刻保持市场敏锐度，才能最大限度降低风险。

　　三、政策影响大，多盘推售节奏难以把控。国家政策调控趋势向紧，昆明近期相关规范制度也陆续出台，对于“五证”的获取，各发展商难以精准确定获取时间，整体营销推广节奏受到影响，未来供给虽将会较大量释放，但预售许可证的通过数量、时间、可售面积将对楼市未来价格走势、成交走势的变动幅度有着较大的影响。

　　除以上特点外，本届秋交会展示的保障性住房、州市旅游项目争夺昆明客户的新现象，也会对市场产生供给格局、客户细分等方面的变化。昆明中原地产认为，昆明市场未来整体成交因供给增加而有所上升，成交价格由于“54321”等成本上升下调可能性低。

　　“房荒”

　　成昆明特色

　　不知道从什么时候开始，全国房地产市场形成了“金九银十”的市场规律，每年的九月、十月都变成了房地产的购销旺季。虽然今年4月中旬出台的“国十条”让全国各地房地产不同程度地受到打压，市场经历了几个月的“政策制冷”期，但今年的“金九银十”似乎仍然如期而至了。进入九月以来，一线城市就不断出现楼市回暖的新消息，成交量开始回升，价格开始反弹，调控政策似乎开始压不住楼市购销的热情了。

　　在政策的调控下，昆明房地产也经历了成交量下跌，成交价波动的情况，但昆明房地产市场在本地小政策环境的影响下，还有着自己的“昆明特色”。在全国房地产市场，受政策影响更多的可能是“购”方，市场上有房卖而买房的人在犹豫，而昆明受政策影响更多的可能是“供”方，有人想买房而市场上无房可卖，在闹“房荒”。

　　虽然政府相关部门公布的数据有些时候出现了房价“下降”的情况，但人们却只感觉到房价的坚挺，进入“金九银十”的季节，昆明楼市供应开始有一些放量的迹象，但能够具备销售条件的新盘仍然不多，能够有条件参加秋季房交会的楼盘数量较往年明显少了，之前人们想象的因为城中村改造而形成的巨大供应量还没有出现，供应不足只能让房价继续坚挺。

　　昆明城市建设如火如荼地进行着，随着经济的发展和环境气候条件的不断升级，昆明房地产市场也会愈加兴旺，期待昆明房价下跌的人恐怕会再一次失望了。

　　地产进入

　　“大盘大商时代”

　　2010年的昆明房地产市场是耐人寻味的，其中的变化一直让人琢磨不透，我们找不到一个贴切的词去形容。1—44月份国家针对房地产市场调控的政策一波接一波密集袭来、成交量大幅下降、成交均价一直呈增长趋势发展、土地市场严格把控……我们以为在一系列因素的影响之下，昆明房地产市场应该不再热潮持续，但是近2个月新楼盘开盘必热销，而且都是以高价成交，让我们惊讶，感叹是否昆明房地产市场开始进入了一个新的发展阶段，不能再以从前的规律和眼光判断？

　　当我们仔细回顾2010年的昆明房地产市场之后，我们发现它有了新的发展环境，进入了“大昆明时代”、南亚东南亚桥头堡城市定位带来了新的发展契机，人民币跨境结算让昆明不再与金融擦身而过、轨道交通快速建设……昆明城市地位升级，城市功能逐渐完善，我们需要以不同的眼光去斟酌这个城市，它将有翻天覆地的变化，房地产市场也是，不能停留于过去的开发思想和模式，所以昆明房地产市场开始进入“大盘时代”和“大商时代”。综合体项目到处拔地而起，大体量的商业惹人眼球，此时的昆明房地产市场已经不再是从前那个产品简单销售为主的起步市场了，进入了升级换代的时期，虽然目前存在产品同质化、缺乏创新可行的商业运营模式等问题，但是我们相信，当房地产的价值伴随着城市价值进行最大化挖掘和演绎后，具备昆明特色的房地产市场必然跃然眼前，并且充满活力和激情。