局地房价抬头，成交回暖初显，地王再登场，房企见好就涨……当下房市暗流涌动，房地产调控面临新挑战。

　　局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

　　央行：超7成居民认为房价过高

　　央行昨天公布的3季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，但对房价上涨预期大幅上升，36.6%的人持上涨预期，比上季度大幅上升7.2个百分点，业内人士认为这与楼市供应量上涨有关。

　　该报告是央行在全国选取50个城市的20000名储户进行调查后得出的。调查显示，3季度有72.2%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。而36.6%居民持上涨预期的比例比2季度上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点。

　　虽然房价上涨预期增长，但城镇居民购房意愿没出现大幅上升。未来3个月欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，仍高于2008年下半年时的最低水平，但低于去年同期水平1.5个百分点。

　　30岁左右年轻人成购房主力

　　调控新政出台已五个月，央行昨日发布的最新调查显示，居民对房价上涨的预期大幅上升，但购房意愿没有明显变化。而机构调查显示，广州市场短线投资客占比明显回升。

　　据广州日报报道，根据央行的最新调查，接近四成的居民表示未来房价会上涨，比上季度大幅上升7.2个百分点。4·17新政已经过去五个月，市场并没有看到房价明显下降，相反，经过连续多个月的调整和积压，北京、上海、广州等重点城市房价出现上涨的苗头。 央行调查显示，看涨房价的居民比例大幅上升。

　　2010年8月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查。调查结果显示，对当前房价水平而言，三季度有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。而有36.6%的居民持上涨预期，虽然仍低于去年同期水平4.9个百分点，但比上季大幅上升7.2个百分点。

　　虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿没有出现大幅上升。未来3个月意欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，依然高于2008年下半年时的最低水平，但低于去年同期水平1.5个百分点。

　　在8月份市场明显回暖的基础上，有业内研究认为，广州房价虽然相对比较稳定，但四季度二手房价继续维持高位。而来自合富置业提供的数据，8月广州二手楼价在7月企稳的基础上有一定幅度上扬，涨幅较之前有所加大。7月广州市区核心地段初现回暖迹象，二手楼价止跌企稳。从市场成交均价看，8月广州二手楼价为12505元/平方米，环比上涨2.5%。而且9月份随着楼市的进一步升温，二手楼价的涨势略有加大。

　　党报发文力挺物业税

　　据人民日报报道，长期看，物业税虽然不能在表面形态上有效降低房价，但会使商品房需求的总规模呈现更少泡沫，使总体房价表现得更沉稳

　　市场经济在不动产保有环节，要有税收调节的制度安排，我国现在缺的就是这件事。没有保有环节的制度建设，房地产市场调控还会是治标不治本，这个制度缺失需要填补起来。

　　房地产保有环节税收的制度安排，至少有三个好处：

　　第一个好处是，为我国分税分级财政体制在地方层面必须建设的地方税体系，提供合理的支柱财源。

　　第二个好处是，物业税将促进房地产市场健康、稳定的发展，这就与房价有关。

　　第三个好处是，物业税将发挥在财富与收入方面再分配的功能，这是世界各国财产税的共同特点。不动产保有环节的税收，是一种财产税，不是跟富人过不去，只是因为按照再分配的内在逻辑，有负担能力的人理应多交一些税。212>>

　　局地房价抬头，成交回暖初显，地王再登场，房企见好就涨……当下房市暗流涌动，房地产调控面临新挑战。

　　那么，物业税或者房产税，能不能有效降低房价?总体上说，物业税在一定程度上可以对冲房价的上涨，对房地产发展的正面效应值得肯定。

　　市场上的住房需求可分为三类：买房自住、炒房、囤房。自住者在没有物业税的情况下，可能会倾向于买一个大户型享受生活;但有了此税后，由于年年要缴税，面积越大，缴税越多，他就会调整自己的购房方案，转而寻求相对实惠的中小房型。对于投资投机性购房者来说，买房是为了卖出赚差价。当物业税征收让他们的持有成本上升之后，炒房的风险提高了，这些炒房客就会倾向于谨慎一些。原来处于“肆无忌惮”的状态，一出手就买十套八套，现在出于成本与环境、氛围改变和风险增加的考虑，可能就会有所收敛，比如减少到炒个三套五套。还有囤房的人，在持有成本约束增加后，很多人就不会再把房子空置起来，而是考虑将空房子租出去，拿租金对冲自己的持有成本。

　　无论以上情况怎么组合，综合在一起就是商品房的需求减少，供给增加。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康一些、更理性一些，在结构上也是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向。那么，较之没有物业税，此时房价的表现是会更高还是更低，答案不是很清楚了吗?

　　也有人认为，炒房的人赚一把，可能把多少年的物业税都抵上了，所以物业税解决不了炒房的问题。这多少有些道理，因为物业税不是万能的。搞市场经济，炒房行为在市场上不论多少，一般总会有。但问题是，物业税在使空置房减少、住房供给量增加和持房成本上升的情况下，对于炒房行为是有收敛的作用，还是鼓励的作用?靠炒房赚钱的空间是小了还是大了?答案当然是前者。

　　如果以后我们有了住房保有环节的这样一个税种，从我国城市化水平从目前46%左右逐步提升到70%—80%的长时期看，虽然不能在表面形态上有效降低房价(其刚出台时则可能引起房价有回调)，但是会使我们商品房需求的总规模，呈现更少泡沫，空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，从而更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

　　调控能否再出“政策利器”?

　　据新华网报道，眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现?对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨10%。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨!”

　　上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”，禁止“坐地起价”。

　　“不希望地价和房价过高，也不希望二者涨幅过大。”上海市房管局副局长庞元说。国内一些知名销售策划机构近日也在释放信号：高价位楼盘此时入市，“不合时宜”。

　　控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈?

　　首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。据了解，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

　　其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。9月上旬，上海市房管局下发通知，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。土地方面，上半年完成情况不容乐观，一些地区推地量不过三四成。三季度以后的土地供应压力加大，对市场影响殊为关键。

　　第三，“问责”程序必须有实质性启动。今年4月出台的“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。近期有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”?当拭目以待。

　　楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。中国指数研究院副院长陈晟等多位专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。（编辑：王子涵）2<<12