随着刚性需求的重新入市，7、8月份的深圳楼市走出了最低迷时期，与4月新政前相比，房价甚至出现了小幅攀升，此时，一向兴风作浪的房地产投资客是否会趁机“回潮”？

　　深圳商报记者了解到，虽然个别投资客最近出手，但主要是以收租为主的长线投资，大多数住宅投资客对市场走势看不清楚，仍在“潜伏”观望中。

　　投资客比例仅约一成

　　记者昨日采访的多位业内人士均表示，无论新房市场还是二手房，目前主要是刚性需求在买房，也导致了某些热门片区90平方米以下户型价格创出新政以来的新高。

　　世华地产营业总经理林家乐表示，目前二手房市场的投资客主要集中在中小户型，投资客比例大约为5％～10％，并非职业的大投资者，而以长线投资为主的零散投资者居多。

　　据介绍，相比4月新政前夕，目前深圳二手房整体均价已经微幅上涨3％～5％左右；而与最低迷的6月份比较，个别片区房价反弹的幅度可达15％左右。“7月中旬以来，楼市复苏很快，其中90平方米以下户型价格涨5％左右，90～144平方米的三房、四房价格反而比较平稳。其中，又以宝安、龙岗的需求较大。”林家乐说。

　　21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧也向记者表达了相同观点：“投资客还在观望，数量很少，出手的基本是长线，不是炒短线的。”杨创慧说，由于刚性需求较多，特区一体化、地铁即将开通等利好，宝安西乡、龙华、福田南等热门片区的中小户型价格都基本回到、甚至超越了4月份的峰值。

　　投资客是否入市进退维谷

　　近日，深圳某房地产网站论坛上的一个帖子引起了记者的注意，主题是“深圳投资者的苦恼”：“在深圳房地产进入了新的一轮调控之后，很多投资者就已经陷入了深深的苦恼之中。因为他们不知道到底买不买房。出手买房吧，现在房价已经如此高位，国家也还在进行调控，房价向下的可能性依然存在，现在买房有亏本的危险；现在不买房吧，又没有什么好的投资渠道，放在银行利息比通货膨胀率还要低，不投资就意味着贬值。”

　　这个帖子的作者是深圳地产资深研究人士风语。风语昨日接受深圳商报记者采访时介绍说，7、8月份出手投资的，主要是一些以前买房自住、现在有点闲钱的“新手”投资客，认为未来还有升值空间；而身边那些职业投资者目前还是按兵不动，或者只买商业地产。

　　“从来没有如此难以判断楼市走势的时刻。”风语向记者感慨，投资者不敢轻举妄动，主要是看不清目前楼市。而最近，随着成交量的回升，深圳150万元以下的房子价格涨势明显，风语告诉记者，他的一些炒房的中介朋友也趁机高价放盘出货。

　　深圳房地产资深投资者邹建民也告诉记者，银行收紧房贷政策，是投资客无法炒房的关键。“不是投资者不想回来，而是现在炒房成本太高，没办法买。”邹建民说，以往有投资客还会借用别人的名义来申请银行贷款，但现在这样做已经很不方便，成本增加。

　　豪宅市场是否回暖成关键

　　对于后市的走势，业内专家表示，由于楼市调控政策并未放松，未来市场前景仍不乐观。除了将要出台的二手房过户是否按照评估价的税费新规，将对市场成交造成影响外，单从目前投资客需求较少来看，对于市场的支撑力度也不够。

　　中原地产二级市场总经理玉家雄介绍说，新房市场上投资客还没有回来，自4月新政以来沉淀了三个多月的刚性需求集中入市，令新房销售速度有所加快。“这一波反弹能否持续还需要观察，毕竟刚性需求消耗完，又需要一段时间的积累，不像投资需求，买了又买。”玉家雄说。

　　风语也表示，目前这批投资客“新手”资金实力并不强。他认为，这一波市场的反弹将很有限，并非真正回暖；市场的真正回暖，要看实力投资客是否重新回到豪宅市场。据他观察，现在深圳豪宅市场的价格尚比较理性，还没有回到今年3月份的峰值。

　　深圳房地内参总经理尹香武（半求）建议投资者，尽量不要配置普通住宅，因为他认为国家政策调控的对象，正是普通住宅，这将是未来很长一段时间的基调；另外，政府正在大规模兴建保障性住房，供应增加，普通商品住宅的购买对象又是工薪阶层，将来的升值后劲将比较有限。因此，他建议投资者，可以关注商用物业或豪宅，升值前景会更好。

　　记者了解到，由于住宅市场受打压，近期商铺和写字楼市场确实吸引了众多投资者的目光，但由于资金门槛较高，而且专业性较强，住宅投资者转战商用物业市场，并不如想像中的积极。