本报记者 荆宝洁北京报道

　　一项酝酿多时的措施，在开发商内部引起一片骚动。因为该措施即将实施。

　　引起市场震颤正是“商品房预售资金监督管理办法”。最先流出传言的是北京。但据本报记者从银行及主管部门求证，该规定会执行，但尚无明确时间表。

　　深圳将率先实施。9月1日起正式实施的《深圳房地产市场监管办法》规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

　　对于规定的严格执行，一部分开发商感到恐慌。亦有分析人士认为，开发商资金链将受到重创。

　　但深圳规划和国土资源委员会相关人士在与本报记者交流时预测，政策出台可能会遭到市场主体的激烈博弈。

　　楼市调控升级

　　深圳早在上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中，就已经规定预售款专款专用。

　　近些年来，有关部门屡次提出预售款监管，但并未严格执行。2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。其后，部分省份和城市陆陆续续确也出台了相关办法，如哈尔滨、武汉、南京、广州、郑州等。

　　以珠海为例，2008年7月颁布了《关于进一步加强和改善商品房预收款监管的通知》。主要监管的内容：“实行分段解除监管，即：在商品房预售许可证范围内的建设工程完成竣工验收，并由工程质量监督机构出具工程质量监督报告后，给予解除商品房预售款专用账户内60%的预售款；完成建设工程竣工验收备案手续后，给予解除商品房预售款专用账户内90%的预售款；余下的商品房预售款在开发项目办理商品房产权权属登记（确权）后解除。”

　　但该办法遭遇了重重阻力，并未认真执行。有开发商告诉本报记者，2008年北京原本也准备颁布相关办法，但金融危机的到来，将该计划消解。

　　前述深圳规划和国土资源委员会相关人士告诉本报记者，商品房预售制度本身并不完美，在制度设计时不可避免的存在一些漏洞，因此需要通过外部制度设计，来最大程度地减少违法行为产生。预售制度运行多年以来，它的缺陷和带来的违法行为、不理性行为，近年来更显固化，必须通过法规加以约束。

　　商品房预售在我国是被当作一种房地产企业的融资手段来设计的，因而在预售中购房人与开发商权利义务配置失衡的转折点，就在于购房人将购房款交付给开发商的那一刻。购房人丧失了购房款的所有权和控制权，却又在相当长的时间内无法获得对价其相应的利益——房屋，使得购房人承担了所有的市场风险。因此，加强对预售资金的监管，是控制我国商品房预售市场风险，重新平衡购房人与开发商之间的权利义务关系的关键点。

　　亚豪机构市场总监郭毅向本报记者指出，商品房预售制度尽管在行业发展初期推动了产业链的发展，但消费者先付费后检验使用的方式也衍生出了一些问题，包括工程建筑质量、竣工交付时间延期、资金链断裂导致的烂尾等等。如果将预售款纳入银行专户管理，分节点专款专用，将最大限度的减少开发商将预售款项挪做他用，有利于保障购房者利益。

　　今年4月份，住建部发文再次要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户。这给深圳出台预售监管相关规定提供了政策背景。据透露，深圳从2005年起就建立了课题组开始研究预售制度的监管，经过长期调研研究，已相对成熟。

　　深圳在《办法》中出台了关于预售款监管的条款。违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处以5万元罚款。

　　传言北京版的《商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容包括：房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　预售款专户监管制度在各地的实施，被分析人士视为楼市调控的深化。

　　或遭强烈博弈

　　国家统计局数据显示，2010年1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，占开发商资金来源的37%。

　　“这一政策的执行，将对资金本已相当紧张的开发商是致命一击。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析说。林蕾表示，本轮楼市调控以来，开发商的多个资金来源均受到限制，包括房地产开发贷款、购房者按揭贷款和上市公司再融资。由于4月中旬以来成交急剧下滑，多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定，预售款专户监管，实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。

　　郭毅亦指出，开发商通常将预售款一部分用做企业流动资金，用于日常企业经营成本的支出，包括支付银行贷款利息、施工款项、税费等，另一部分用于企业发展，如拿地。预售款项的专户监管，将令资金运转状况本就紧张的开发商雪上加霜。如果收紧预售资金管理成为现实，开发商资金杠杆率被迫提高，现金流的压力进一步加大，为了维持资金周转，开发商将不得不采取更加灵活的价格策略来加快库存销售，短期内有助于促进房价合理下降。

　　郭毅同时担心，“预售款项监管将限制开发商获取土地的能力，长此以往，将影响楼市新增商品房供应，加大供需矛盾，不利于房价稳定。”

　　担心之外，市场也存在着另外一种看法。成全机构董事长全忠表示，针对可能实施的预售款监管政策，一些开发商已想出了对策，比如把资金来源的路径转移给建筑商，或干脆自己成立建筑公司，让建筑单位去向金融机构贷款，缓解资金紧张的问题。

　　前述深圳规划和国土资源委员会相关人士告诉记者，在政策出台前，主管部门就已预料会遭到利益主体的博弈。现实中，商品房预售款的监管是通过银行和监理公司共同监管的。开发商需要通过监理公司出示的证明来支取预售款，但监理公司同样是市场主体，银行不可能对每个项目的资金流动做到实时监管，对此也没有特别见效的监管模式，但此次办法的颁布，有利于规范市场销售行为。