张晓玲

　　 经历了二季度的卖力促销后，率先降价的恒大、万科在传统的淡季7月份，实现了同行难以企及的销售业绩。恒大实现了创新高的单月50亿，万科则实现了84.4亿的年度第二高。与此同时，两家公司1-7月销售均价出现下调，恒大由4月份的价格6600元/平方米下降至5900元/平方米，万科则由年初的12000元左右降至7月的11000余元/平米。

　　 二、三线城市刚需释放

　　 从恒大7月销售数据看，二、三线城市贡献良多。公司合约销售额占比较高的地区包括：济南 21.6%、成都及周边10.3%、广东8.0%、重庆7.9%、长沙7.2%、沈阳6.6%。由于新项目开盘及有力的促销政策，多个区域销售额环比大幅上升，如昆明、包头、贵阳、成都、合肥、洛阳等。

　　 “我们主要是布局二三线城市，这些城市的刚性需求比较强劲，楼价比较低，基本上老百姓还是负担得起，”恒大总裁夏海钧表示，促销策略下，二、三线城市刚需得以释放，短期内政策的调整对二三线城市影响不大。

　　 万科中报也显示，上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，青岛、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市均为二线城市。

　　 在万科总裁郁亮看来，在市场调整期取得这样的销售业绩，一方面由于采取了积极而灵活的销售策略，另一方面也与万科的产品结构特点有关。前六个月万科销售的产品中，面积90平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为59％，144平方米以下的产品总占比为89％。二季度144平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。

　　 郁亮表示，调控政策出台之后，投资性需求基本淡出，市场回归到自住购房者主导的状态。而中小户型普通住宅总价较低，也受到政策的鼓励，更受自住购房者的青睐。

　　 未来比拼资产周转率

　　 数据显示，2010年1至7月，恒大累计实现合约销售额260.6亿元，完成年初计划全年销售目标360亿的72.3%，成为全国销售目标完成率最高的龙头房地产企业。

　　 上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好水平。

　　 快速周转成为杀手锏。7月份，恒大新开盘济南恒大绿洲、济南恒大名都、成都恒大名都，3个新项目均实现半年内从拿地到开盘的目标，三个盘合计销售额接近13亿元。

　　 万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏，略快于行业整体水平，今年上下半年的推盘节奏相对于行业整体更均衡。

　　 “未来房地产行业将比拼资产周转率。”8月10日业绩会上，郁亮透露，万科加快了资产周转率，内部展开竞争，5个月内实现从拿地到销售的项目将获得白银大奖。

　　 恒大副总裁赖立新表示，公司坚持从拿地到开盘是半年时间，除了个别因为政府调整规划和法律诉讼等问题的楼盘，现有土地中的90%都实现了开工，没有囤地的情况。