中星集团携北方城投以挂牌底价摘牌 总价15．79亿元

　　商报记者 袁晨晨

　　继上周五天祥投资以5．63亿元的总价拿下闸北公园附近的279街坊地块之后，闸北区又一幅居住用地正式出让。昨天，33号土地公告中的闸北区456街坊地块被中星集团和北方城投联合以挂牌底价摘牌，按照15．79亿元的总价估算，成交楼板价约为1．2万元／平方米。

　　楼板价1．2万元／平方米

　　6月12日，上海市规土局发布了今年第33号土地公告，推出的唯一一幅地块就是坐落于彭浦镇，东至高平路、西至沪太支路、南至江场西路、北至走马塘的闸北区456街坊住宅用地，出让面积约8．22平方米，容积率1．6，挂牌起始价为15．79亿元，竞买保证金就达到7．895亿元，按照总价和规划建筑面积粗略估算，这幅住宅用地的起拍楼板价约为1．2万元／平方米。

　　据出让文件显示，这幅住宅用地附带诸多要求，90平方米以下的中小套型普通商品房住房占比要求达到20％，而地块竞得人必须在地块内配置一座建筑面积2000平方米的菜场，并须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地（产权归区政府相关部门，建设费用由竞得人负担）。或许是由于附带要求过多，这幅住宅用地虽吸引26人领取申请书，但竞买申请人数却只有2家。

　　而这幅地块最终的出让也确实以冷清收场，虽然2家竞买人全部到场，但并未发生竞价行为，上海中星（集团）有限公司和上海北方城市投资发展有限公司直接以15．79亿元的挂牌起始价获得了闸北区456街坊地块，成交楼板价约为1．2万元／平方米。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏表示，出让文件中并未写明“带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地”具体指标，因此无法正确预判该部分所承担的成本对地块价值实质的影响程度，但房企参与热情度不高与附加条件关联度大，此前也有部分地块因需免费建设歌剧院等众多配套设施而以底价或低溢价成交。“目前来看，拿地热情放缓，短期内溢价出现回落在所难免。”

　　北方城投底价拿地

　　就地理位置而言，闸北区456街坊地块位于市北工业园区附近，地处闸北中环以外（几乎沿着中环），远远不及上周五天祥投资以2．1万元／平方米楼板价拿下的靠近内环的闸北区279街坊地块。与此同时，一位居住在附近的徐先生告诉记者，这幅地块西面已经靠近宝山区大场镇，且北面紧邻一条货运铁路，基本隔绝了北面的交通联系，一直以来，都是一个交通的死角，直到近几年来，随着市北工业园区的发展，周边区域才稍微引起注意，但铁路至今仍在，换言之，将来，闸北区456街坊地块项目的交通状况仍将受到一定影响。

　　21世纪不动产高平路店的经纪人钱先生告诉商报记者，当前周边区域内，上世纪90年代的老工房挂牌价一般在1．7万－1．8万元／平方米，成交价约为1．65万－1．7万元／平方米。而次新房价格略高一筹，近来的挂牌价维持在1．8万－2万元／平方米之间，而成交价则在1．8万－1．9万元／平方米左右。此次，中星集团和北方城投携手拿下闸北区456街坊住宅用地的楼板价为1．2万元／平方米，相比之下，即便为底价摘牌，这一单价也不便宜。

　　事实上，据商报记者了解，近年来，闸北区属公司经常在土地市场行情青黄不接的情况下，出现在土地交易市场。2008年11月，闸北区属公司上海不夜城新发展公司联手上海城建置业以11．79亿元的底价独家竞得东至彭越浦、南至延长中路的闸北区295街坊26丘地块，成交楼板价1．15万元／平方米；2009年1月，上海不夜城新发展公司、上海电气集团资产经营有限公司和上海建工房产有限公司联合成立的屹申房产，又同样以底价21．7亿元独家竞得闸北区281街坊地块，成交楼板价同样在1．15万元／平方米左右。

　　如今，底价竞得闸北地块的主角又换成了北方城投，一位业内人士表示，“当中可能存在着非市场化的因素。”

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　　外高桥迷你商用地楼板价2640元成交

　　在闸北地块底价成交的同时，今年第4号土地挂牌转让公告的结果也已出炉。

　　昨天，外高桥（600648）发布公告称，其全资子公司——上海外高桥保税区联合发展有限公司在今年6月通过挂牌方式公告转让上海外高桥保税区Ｃ1－03Ａ地块。这幅商业金融业用地位于新兰路西侧，土地总面积仅为0．26公顷，容积率不大于9．8，挂牌转让价格为6727万元。截至7月19日的挂牌期满，根据挂牌结果公告，由上海润宝置业有限公司（投资比例为100％）竞得转让地块的成片开发国有建设用地使用权。按照6727万元的成交价粗略估算，Ｃ1－03Ａ地块的成交楼板价仅为2640元／平方米。据了解，润宝置业为宝矿地产旗下的子公司。