与该地块不远的上海滩大宁城近日开盘 均价2．6万元／平方米

　　

　　商报记者 袁晨晨

　　上周五，上海土地交易市场迎来四连拍，39号公告所推地块全部顺利出让，而其中的唯一一幅纯住宅用地——闸北区279街坊?穴钢琴厂?雪地块更是被上海天祥投资管理有限公司以5．63亿元的总价拿下，楼板价达到2．1万元／平方米，这也是今年下半年首幅出让的住宅用地。

　　4名竞买人存在一定“默契”

　　6月30日，上海市规土局发布了今年第39号土地公告，推出了位于闸北区和宝山区2个地区的4幅经营性用地，出让面积合计约13．47万平方米。其中，最为引人瞩目的是一幅靠近闸北公园的柳营路住宅用地，而这也是39号公告中唯一一幅纯住宅用地。

　　这幅闸北区279街坊（钢琴厂）住宅用地的规模并不大，出让面积仅为1．07万平方米，按照2．5的容积率和3．48亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价在1．3万元／平方米左右。商报记者注意到，这幅住宅用地东面贴着平型关路，北面紧临柳营路，与赫赫有名的柳营路灯饰市场较为接近，再往北就是闸北公园，西侧毗邻振和公寓，与南北高架隔着一个街区，南面则是民和路，往南步行至中山北路（内环）上的轨道交通8号线西藏北路站大约为10分钟，单就地理位置而言，在今年上半年推出的住宅用地中已属上佳。事实上，这幅住宅用地也确实赢得不少开发商的青睐，吸引到11家企业申请竞买，早在挂牌报价阶段，这幅地块就出现了4轮报价，在现场竞价开始之前，最高挂牌价格已经升至5．08亿元，粗略估算，当时的楼板价就已达到1．9万元／平方米的水平。

　　面对这一价格，1号、2号、3号、4号、6号和7号竞买人选择了放弃，最终，5号、8号、9号及10号竞买人参与了现场竞价（11号竞买人未曾到场）。作为今年下半年首幅开标的住宅用地，闸北区279街坊（钢琴厂）地块的开标现场迎来了不少前来观摩的其他开发商代表，而早在现场竞价开始之前，就有一名开发商代表表示说：“估计楼板价不会超过2．2万元／平方米。”

　　对于闸北区279街坊住宅用地的价格，4名竞买人的心中似乎存在一定的“默契”，其中，出价最低的是5．2亿元，楼板价在1．94万元／平方米左右，其余3名竞买人的出价则在5．35亿－5．65亿元，楼板价在2万－2．1万元／平方米，上海天祥投资以5．63亿元的最高报价拔得头筹，但较第二报价（5．583亿元）仅仅高出470万元，最终成交楼板价约为2．1万元／平方米，较底价溢价62％。

　　去年初周边地块楼板价1．15万

　　据商报记者了解，去年初底价出让的闸北区281街坊（上海压缩机厂）地块就在闸北区279街坊住宅用地的西面不远处，两者隔着南北高架路“两两相望”。

　　2008年12月5日，52号土地公告推出了南至中山北路、西至普善路、北至柳营路的上海压缩机厂地块，其土地用途为商住、初级中学、公共绿地及道路用地，规划建筑面积18．89万平方米。而在接下来的2009年1月，闸北区属公司上海不夜城新发展公司、上海电气集团资产经营有限公司和上海建工房产有限公司联合成立的屹申房产以21．7亿元的底价独家竞得了这一地块，粗略估算，当时，这幅地块的楼板价约为1．15万元／平方米。

　　如今，相隔一年半的时间，上海压缩机厂地块附近的闸北区279街坊住宅用地出让，起拍楼板价（1．3万元／平方米）就较压缩机厂地块高出13％，最终的成交价更是较压缩机厂地块近乎高出一倍，涨幅达83％。

　　据商报记者了解，矗立于上海压缩机厂地块之上的上海滩大宁城已于近日开盘，此前，在今年的上海之春房展会上首度亮相之时，上海滩大宁城一度表示开盘价或将达3万元／平方米。然而，据网上房地产显示，上海滩大宁城已于上周五开盘，首批推出384套住宅房源，开盘均价已经调整至2．6万元／平方米左右，较当初报价下调13％。据网上房地产数据显示，截至昨天晚上7时，上海滩大宁城的这批房源已经有241套被预定，5套房源已经售出，剩余138套房源可售。

　　单就上海滩大宁城2．6万元／平方米的开盘均价而言，上周五，天祥投资拿下闸北区279街坊住宅用地的楼板价（2．1万元／平方米）已经相当于其售价的八成，这不得不说是一个相当高的楼板地价。

　　在商报记者看来，虽然当前上海楼市整体较为低迷，不少新开楼盘纷纷调低报价，但是对于今后2－3年的住宅市场，还是有不少开发商较为看好，而闸北区279街坊地块得主天祥投资正是其中之一。

　　其余3幅商业用地全部出让

　　除了闸北区279街坊地块以外，39号公告所推地块均为商办用地，也已在上周五全部出让。

　　单就地理位置而言，出让面积3．89万平方米的闸北区313街坊（电器成套厂）地块西至万荣路，南至广中西路，正对大宁灵石公园，较闸北区279街坊地块更为优越，但313街坊地块为商业、办公、文化娱乐用地，并不如住宅用地般“讨喜”。最终，上海大宁资产经营有限公司以底价10．019亿元夺得；而另一幅商办用地——出让面积2．38万平米、容积率1．5的宝山罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块（一期）同样以底价摘牌，买家是上海华辉国际物流股份有限公司，按照5710万元的成交价估算，楼板价为1599元／平方米。

　　值得一提的是，东至三湘盛世花园、西至共和新路、北至一二八纪念路的高境镇共和新路东侧地块吸引到5家企业申请竞买，且不乏上海绿地、大连万达等知名企业。这幅商业、文化娱乐、商办综合用地的出让面积约6．13万平方米，容积率3．5，挂牌起始价为6．4413亿元，粗略估算，起拍楼板价仅为3002元／平方米。最终，经过一番举牌角逐，上海高境投资有限公司和大连万达商业地产股份有限公司组成的联合体击败了绿地等对手，以12．05亿元的总价将高境镇共和新路东侧地块收入囊中，溢价率达87％，成交楼板价约为5616元／平方米。

　　相关链接

　　46号公告推罗店低密度住宅用地

　　昨天，上海市规土局发布了今年第46号土地公告，推出了在1号预申请公告中备受关注的罗店新镇的两幅低密度住宅用地。

　　这两幅地块分别为罗店新镇Ｆ1－4地块和Ｆ1－6地块，同为容积率0．6、绿地率50％的“花园洋房”地块，前者出让面积约为4．33万平方米，挂牌起始价为4．225亿元，后者出让面积为10．78万平方米，挂牌起始价为10．513亿元，粗略估算，起始楼板价分别为16262元／平方米和16254元／平方米。虽然已定性为低密度住宅产品，但超过16000元／平方米的起始楼板价还是高得“吓人”。