张龙

　　如同石子掷入湖面产生的涟漪一般，北京万科一个项目的降价，正在令不少同为上市企业的地产商们，开始研判降价的可能。

　　其中就包括在地产界以强硬收购顺驰而著称的路劲基建；2008年曾因杭州万科四盘同降而与万科一度“仇人相向”的杭州绿城；与万科共列“招保万金”地产指标公司的保利地产、金地集团。在4月全国楼市均价仍在上涨的背景下，他们都已经开始研究未来降价销售的种种可能。

　　有如北京万科在降价之前经历的纠结一般，降价的决策对于任何一家上市房企而言都将是一个痛苦而纠结的过程，但正如恒大总裁夏海军对记者所言——看似纠缠不清的降价与否，最终只需要还原到四个字——随行就市而已。

　　研判降价

　　“集团层面已经开始开会探讨降价的问题了。”5月19日夜，一位路劲基建的内部人士告诉《中国经营报》记者，这家公司因2007年强硬收购了处在危机当中的中国顺驰而在内地地产业界而声名鹊起。

　　记者了解到，实际上，这并非是路劲基建首次考虑降价问题。早在三四周之前，路劲基建北京公司，就已经意识到市场的预期改变可能会最终导致房地产企业的降价行为的连锁发生，而这将波及到目前该公司在北京的主力销售项目——领海天使湾。北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）提供的数据显示，目前该项目最新一期批准预售的套数为45套，拟售均价为23000元/平方米。

　　前述内部人士告诉记者，价格调整最为敏感的就是这个项目，而该项目实际上是当年地产骇客孙宏斌率领顺驰进京的“力作”，是北京楼市招拍挂以来的第一任“地王”，目前，该项目价格调整的策略与幅度，还尚未最后确定。

　　而在2008年的那一轮楼市调整之中，即便大势惨淡，但路劲基建面对无量阴跌的成交量，也未予进行大规模的打折安排，前后对比，足见时事微妙。

　　在路劲基建开始审慎探讨降价可能的同时，2008年在价格调整的“引发者”万科已经在北京开始试探性的降价，并观察市场以及行业对价格策略调整的反应——新近开盘的北京万科紫苑项目，价格调整再加上折扣优惠，较上期盘末销售均价下调50元/平方米，不过万科一直强调这是北京公司以及紫苑项目本身的价格调整。

　　“路劲基建的情况我们不熟悉，万科有自己的考虑吧。”谈到降价问题，曾因2008年杭州四盘同降而与万科一度“交恶”的绿城地产的一位高管向记者表示，不过，他告诉记者，集团确实研究了降价的可能性，但最终还要看市场下一步的发展，以及区域市场的不同情况确定执行的范围以及力度。

　　缩量“倒逼”

　　保利地产的预期亦不乐观。保利地产董事长李彬海就曾告诉记者，4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头，而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。

　　“我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售，目前还是项目的营销策略，这需要一个阶段和过程。”5月19日晚，一位保利地产的高管向记者表示，截至目前，保利地产还没有形成统一打折促销的“共识”。

　　降价的确是一个痛苦而纠结的过程，而这其中，“试探”自然是不可避免。北京万科一位不愿具名的内部人士称，紫苑项目实际上便是对市场反应的一种试探，如果好，就大范围推广，如果不好，就从将其视为单个楼盘的促销行为，可进可退。

　　记者了解到，在5月16日万科紫苑项目开盘当日，最终销售量为认购量的50%，北京万科营销负责人肖劲对此已经表示满意，在此之前，紫苑项目的历次开盘都已当日销售告罄而告终。

　　“从现在的情况看，对北京万科的这次策略，集团是满意的。”万科股份总部一位高管称，至于成交量的比例，集团对于这种宏观调控带来的市场预期的变化，已有足够准备。毕竟北京万科能有这样一份成绩单，已属不易。

　　“量”始终是价格策略的关键。记者了解到，迫使路劲基建开始探讨降价可能性的，实际上是“五一”以后的销售量持续低迷。前述不愿具名的路劲基建内部人士甚至坦言，5月1日之后，到现在，“几乎没卖出什么房子”。北京市房地产交易管理网的网签状态显示，最新批准预售的领海天使湾45套房源，全部处于“可售”状态。“如果再卖不出去，降价是肯定的。”他说。目前，他也在等待集团的统一口径与安排。

　　“类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商，都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张，资金链将随着销售放缓渐显紧张。”易居中国分析师薛建雄向记者表示。

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