徐瑾

　　楼市调控令下半年宏观政策平添几分不确定性。

　　楼市泡沫几何，调控能否奏效，对宏观经济影响多大？里昂证券中国宏观策略分析师罗福万(Andy Rothman)近期将关注重心投向房地产，在他看来，中国楼市基本面仍属健康，政策应该更具有耐心。

　　《中国经营报》：你一直认为中国楼市不存在泡沫，但是有观点认为目前泡沫水平已经接近英美，你怎么看？

　　罗福万：我认为判断是否存在泡沫主要通过杠杆率。中国和英国、美国的情况有所不同。虽然中国的房地产市场也可能存在很多的问题，但这些问题完全不同于美国，中国杠杆率显然比较低，对那些想要买房并向银行申请贷款的人，银行都会要求他们支付比较高额的首期付款，从20%到40%，再到后来的50%。正因为中国的购房者在自己购买的房屋上投入的现金所占比重较高，所以在房地产市场价格下调时，这种高比重的实体资金投入对他们形成了一种保护作用。以香港为例，当发生亚洲金融危机时，虽然房价跳水达到了50%，但是还贷违约率只有1.4%。

　　此外，如果在美国为购房者提供抵押贷款，会存在以下几种方式：一种是提供次级贷款；另一种是提供期权贷款，或是利率可调整的抵押贷款，也就是说在偿还的初始阶段利率很低，而在两年后利率就会提到一个较高的水平；第三种则是银行一方面为购房者提供了抵押贷款，另一方面又对这些抵押贷款进行证券化，并且把抵押贷款转化成其他的金融衍生品进行出售，把风险分担给了买者。这点与在中国情况则完全不同。首先中国不提供次级贷款，也没有证券化、期权贷款等过程，我认为中国的体系是更加谨慎的。

　　《中国经营报》：4月份大中城市房地产价格指数同比上涨12.8%，也是五年来最大涨幅。你怎么理解中国房地产的基本面？

　　罗福万：我觉得很多投资者往往认为中国就是上海、北京、广州、深圳之类一线城市，而事实上，一线城市人口只占总人口的9%，去年的房屋销售只占到了8%，去年二三线城市占到了整个房产销售的59%。而二三线城市房产销售中78%主要是自住，20%用于投资目的。

　　确实，一线城市因为在短期房价上升非常快，并可能产生泡沫，这值得政府关注，但这不是全部的实际的中国。我认为中国房地产的基本面非常强劲，即使政府采取措施来控制房地产过快增长的趋势，这种控制的效果也只能是暂时性的，也就是对房地产价格和购房需求有暂时性的影响，但土地的购买和出让是长期的。在我看来，中国对于房地产的需求在未来的20年内都是非常强劲，所以开发商仍然会去购买土地，虽然现在房地产市场在政府的控制下略显低迷。

　　《中国经营报》：你谈到楼市调控与房价，有机构预测这轮调控将在房价从峰值跌去三成时停止，此后会迎来报复性反弹。你认为政策有什么值得特别关注的？

　　罗福万：我无法给出确切的数字，但我认为政府的目标焦点是在中国的主要城市也就是12个大城市中。过去，它们的房价可能经历疯狂暴涨，对于这些城市，政府的目标是使房价涨幅大幅下降。以北京为例，三月房价涨幅高达60%。我认为可能政府的目标是削减一半，让涨幅变成30%。不过，增长仍会持续，只是增长率有所降低。我认为除了12个城市以外的其他城市，可能不会成为政府担忧的重点，而且政府也没有任何意愿要扼杀房地产市场，他们也不希望看到房价大幅下跌，所以今年房价仍会增长，并保持正值。

　　我们可以回顾上一轮干预，政府用政策性措施干预后，2008年房地产价格环比下降了2%，但2009年房价上升了25%。这说明中国房地产市场需求是刚性的，如果政府在一年之内严格控制，下一年就可能会出现暴涨。也就是说，在这一轮调控中，不要采取过严过快的措施，才能保证措施缓解后，房地产价格不会急速暴涨，而是缓慢恢复增长。另外，很多人后悔没在2008年房市低迷时买房，而在这一轮调控过程中，可能很多人会在房地产增长速度放缓的时候考虑购房。

　　所以，我认为当前政府应保持足够耐心，让政策逐渐彰显效果。而不是采取过于严格的措施，导致犯一些意识不到的错误，使得房地产市场的增长过慢。

　　《中国经营报》：一季度GDP较上年同期增长11.9%，现在有观点认为一旦经济形势发生变化，政府很可能停止楼市调控措施，你觉得呢？

　　罗福万：我预测政府对房地产市场的控制政策还主要会局限在控制房地产市场的价格，而不是房地产市场对整个经济的影响。所以我们主要的评价指标是房地产市场的价格会出现什么变化。一个政策在中国会彰显什么效果，通常要看执行是否到位、力度是否大。我认为在12个大城市政策执行力度会是严格，但在其他城市可能有所放松。如果政府认识到，对房地产市场的控制已达到足够的效果，也不会彻底废除这些政策，而是会放松执行力度。这类事情，中国政府通常是非常实际的。

　　（费永璐对此文亦有贡献）

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